쟌 리 컨트리 와이드 세일즈 매니저

부동산 시장의 전성시대라고 볼 수 있는 2002-2007년 사이 변동금리 모기지는 고정금리 상품 대비 항상 낮은 이율을 보여 왔다. 특히 2003년의 경우는 3년 변동금리가 30년 고정에 비해 거의 2%가 낮았다. 5년 및 7년 변동 모기지 또한 상대적으로 낮은 이율을 유지해 왔다. 사실 변동금리 모기지를 선택한 수많은 채무자들이 신용위험도가 높은 서브프라임 부류에 속해있는 것으로 알려졌으나, 이중 상당 부분이 우수한 신용점수의 바이어들인 것으로 나타났다. 이들은 아마도 변동금리 상품의 낮은 이율과 30년 고정금리가 향후 더 떨어질 수 있으리라는 막연한 기대에 이같은 결정을 내렸을 것이다. 뿐만 아니라 집을 마련하기 원하는 바이어들로서는 월상환액을 최대한으로 줄이기 위한 어쩔 수 없는 선택이었을지도 모른다.

변동금리 모기지는 처음 고정기간이 만료되어 변동으로 바뀌는 시점에서의 상황을 정확히 이해하고 결정을 했어야만 했는데 이같은 철저한 분석을 하고 모기지 상품을 선택한 이들은 그리 많지 않을 것이다. 몇 년 후에 월상환액이 오르면 자신의 소득 또한 상대적으로 오르겠지 하는 기대만을 했을 것이다.오늘 현재 우리 모두에게 닥쳐온 부동산 위기를 상상이라도 해 본 사람은 극히 드물 것이다. 부동산이란 항상 가장 안전한 투자 대상으로 여겨져 왔기 때문이다. 아울러 부동산의 가치는 장기적으로 항상 부를 늘려주는 긍정적인 역할을 해왔다. 그러나 오늘의 현실은 부동산을 투자의 대상으로 적극 활용해오던 이들 조차 금전적 손실을 감수할 수 밖에 없는 상황이 되고 말았다. 투자한 부동산의 실질 가치보다 부채의 규모가 더 늘어난 경우들도 쉽게 목격된다.

증권화된 모기지 론들을 사들이는 투자가들의 입장에서도 변동금리 모기지론들의 매력이 현저히 떨어진 것이 사실이다. 예전과 달리 변동금리의 이율이 고정금리를 웃돌고 있는 오늘의 현실이 이를 정확히 반영해주고 있다. 모기지 금리는 항상 위험도(리스크)에 따라 민감히 움직이기 때문에 현재와 같은 상황이 장기간 지속될 가능성이 높다.변동 금리가 적용되기 시작하는 채무자들의 최우선 관심사는 이자의 변동에 대한 불안 때문에 무조건 재융자를 해야 한다는 강박관념에 벗어나지 못하는 것 같다. 그러나 우선과제는 자신의이자 상승률이 정확히 얼마인지를 확인해야 한다. 흔히 변동금리 모기지에서 적용되는 리보(Libor) 이율과 론을 일으킬 당시 책정된 자신의 마진폭을 검토하여 얼마까지 오를 수 있는지를 알아야한다. 둘째는 현재 거주하는 집에서 향후 얼마동안을 더 살 것인지에 대한 결정이다. 이 결정에 따라 재융자의 실제 가치가 판가름날 수 있다.

아무리 좋은 고정 이율이라 하더라도 2년 내에 이사 갈 가능성이 있다면 금전적 실효를 따지지 않을 수 없다. 간단한 계산으로 손익 분기점을 찾으면 재융자의 필요 여부를 정확히 알 수 있다. 일례로 재융자 후 월간 저축액이 그 전에 비해 100달러라 보고 관련 비용이 3000달러라 가정하면 이 재융자의 손익 분기점은 지금으로부터 30개월인 셈이다. 즉 2년6개월 이상을 거주해야만 재융자의 실효를 거둘 수 있다는 것이다. 월간 저축액은 기존의 론에다 재융자 비용을 가산한 새로운 금액을 기준으로 현재 받을 수 있는 이율을 적용하여 산출하면 된다.그러나 금전적 이익이 발생한다 하여도 채무자의 신용점수가 안좋으면 진행이 어려워진다.

융자신청인의 연방세금보고서 소득을 그대로 사용하여 융자가 가능하다면 신용점수가 580이라도 주택개발국에서 제공하는 FHA론을 일반 융자은행을 통해서 얻을 수 있다. 이율 또한 일반 융자의 고정금리와 큰 차이가 없고 론도 부동산 감정가의 97%까지 가능하다. 론의 최고 관건은 보고된 소득이 집 모기지를 포함한 개인 부채를 감당할 수 있느냐의 여부다. 만일 세금보고를 적게 한 이유로 서류 제출이 불가하다면 가장 중요한 이슈는 역시 신용점수다. 720점 이상의 신청인이면 우수한 신용기록 때문에 모든 서류들이 면제될 수 있다.

그러나 이같은 경우 현재의 론과 부동산 감정가의 비율이 어느 적정 수준 이하여야만 한다. 필요한 자금을 충당하기위해 2차모기지격인 홈 에퀴티 라인을 문의하시는 경우들이 많은데 현재의 2차모기지 가이드라인은 1차에 비해 휠씬 더 까다로운 상황이다. 신청인의 세금보고서는 필수 조건이고 기존의 1차 융자액과 신규 2차 금액을 가산한 총 금액이 주택 감정가격의 일정 수준 이하가 되어야 한다.