장상태 탑 부동산 사장

상업용 부동산이나 투자용 부동산을 찾는 고객이 많다. 그런데, 정작 찾아보면 예산에 맞는 가격대의 물건이 없거나 수익성이 저조하다. 많은 사람들이 100만달러에서 150만달러의 Triple Net 리스의 점포 건물이나 상가를 원하고 있지만, 그런 물건이 메트로 지역에는 없는 실정이다.

시야를 넓혀서 2시간 이상의 거리를 반경으로 하면 한 두개 눈에 띠기는 하지만, 지역을 잘 모르는 관계로 자신감을 상실하고 만다.
반면 가격이 1000만달러이상의 상가나 주상 복합 빌딩을 찾는 것은 그리 어려운 일이 아니다. 만일 100만달러 고객 열 사람이 모여 1000만달러짜리 빌딩을 구입한다면, 10명의 고객을 만족시킬 수 있을 것이다. 또, 만일 1만달러 고객 1000 명이 모여서 1000만달러짜리 빌딩을 구입한다면, 1000명의 투자자를 만족시킬 수 있을 것이다. 이처럼 다수가 모여서 공동으로 투자하여 부동산을 매입하여 운영하며 매도하거나 1031 교환을 하는 등, 일련의 투자 활동을 왕성하게 하는 공동투자 방식은 개인이 홀로 하는 개인 투자 방식에 비하여 엄청난 시너지 효과를 가져오므로 여러 면에서 유리하다.

공동투자의 장점
· 대자본으로 좋은 건물을 살 수 있다.
· 건물 관리를 관리업체를 통하여 전문적으로 쉽게 할 수 있다.
· 월수입이 개인 부동산 투자에 비하여 월등히 많다.
· 은행 융자가 훨씬 용이하다.
· 세금 보고가 훨씬 용이하다.

공동 투자의 형태
2002년 국세청의 세법개정(Revenue Procedure 2002-22)의 발표로 공동 투자는 일반 공동 투자 이외에 TIC(Tenancy-in-common 테넌시 인 커몬) 이라는 새로운 공동 투자의 형태를 갖게 되었다.일반 공동 투자의 회사 형태는 C-Corporation, S-Chapter Corporation, General Partnership,
Limited Liability Corporation(LLC) 등이며, 그 소유권은 타이틀(Title)과 부동산 문서(Deed)가 회사(단체)의 명의로 되어 있으므로 직접 소유권이 아닌 간접 소유권 (Indirect Interest)이 된다.

Partnership의 경우에는 Partnership Interest로, Corporation의 경우에는 Stock Certificate 으로, LLC의 경우에는 Member Interest 가 소유권의 형식이다. 부동산 투자 신탁도 Mutual Fund(상호기금)의 형태로 부동산에 투자되어 동산 (Security)으로 간주된다. 따라서 일반 투자의 경우 공동 투자한 건물에 관한 일부를 소유하는 것이 아니고 건물 전체를 소유하는 회사의 지분을 소유하게 된다. 소유권의 양도는 회사 지분의 양도, 상속, 매각을 통하여 간접 소유권을 이양할 수 있으며 이 경우 부동산 세제의 혜택 중 하나인 1031 교환의 혜택을 받지 못한다.

TIC (Tenancy In Common) 소액 공동 투자반면 새로운 공동 투자의 형태인 TIC의 경우에는 자신의 지분만큼의 소유권이 Grant Deed와 Title의 문서의 형태로 부동산의 직접 소유가 인정되어 일반 공동 투자의 모든 것 위에 1031 세제의 혜택도 100% 받게 되어 있다. 쉽게 말하여 TIC을 통한 공동투자는 투자분 만큼의 개인 부동산 소유가 인정된다는 말이다.
TIC이 주는 또 하나의 의미는 소액 공동 투자의 가능성으로 이미 2003년 이후 베이비부머를 통한 다수의 TIC 공동 투자가 활성화 되어 왔다. 큰 손들 만이 할 수 있었던 큰 부동산에의 투자를 고사리 손들이 자금을 합쳐 큰 힘을 발휘하고 있는 것이다.

100억달러 이상의 마켓으로 등장한 TIC은 이제 더 이상 특별한 것이 아니다. 상용 부동산 투자 방식의 하나로 자리잡은 TIC은 이미 많은 중국계 미국인들에 의하여 뉴욕과 로스엔젤레스, 샌프란시스코, 시에틀 등에서 그 성공을 보았다. 한국계 미국인들도 뒤늦게나마 관심을 갖고 TIC을 통한 대형 상용 부동산에 투자하고 있지만, 인식의 부족과 신뢰의 부재로 이렇다할 성공적인 사례는 아직 두드러지지 않고 있다. 분명한 것은 적은 자본으로 구입할 수 있는 부동산은 매우 제한적이고 수익성이 미미하고 관리가 노동집약적이며 세금보고 시 골치가 아프다. 그러나 적은 자본이지만 TIC을 통하여 공동 투자를 모색한다면 수백 수천 배 규모의 부동산 투자
를 통하여 전문적인 관리와 후일 매도시의 환수 이익은 그 상상을 초래한 성공이 기대 되기 때문이다.

TIC은 단순 투자 상품이 아닌 부동산에의 공동투자이다. 100% 부동산 투자가 되므로, 최대의 투자 이익을 창출할 부동산의 선정과 관리가 무엇보다 더 중요하다. 따라서 TIC을 주도하는 전문 회사의 주력 투자 부동산이 무엇이고 투자 안전도 및 개인 투자 환수 등 투자자 개인의 계획과 목적에 부합하는 지를 주의 깊고 신중하게 확인하는 것이 강조된다.
뭉치면 살고, 흩어지면 죽는다는 말처럼, 힘을 합쳐서 TIC을 통한 Synergy 효과가 큰 성공을 낳을 수 있기를 기대해 본다.