지난주에는 렌트가 끝날 무렵 실시하는 인스펙션과 그 후에 테넌트에게 돌려주는 보증금에 관하여 알아보았다. 이사를 나갈시에는 1개월 이전에 서로에게 통보를 해서 이사를 나갈 날짜를 정하고 보통, 이사를 나가기 10일전 정도쯤에 집주인은 에이전트를 동반하여 다시 그 집을 인스펙션하여, 그 문제점을 서로가 확인한 후에 수리를 요하는 부분은 수리요청을 하고 그렇지 않은 경우에는 그 비용을 청구하여 보증금에서 차감하고 난 뒤 남은 보증금은 이사나간 지 21일 이내에 돌려주면 된다. 이번에는 그렇게 여러 항목들을 잘 지켜서 실시했음에도 불구하고 문제가 발생한 한 고객의 예를 들어 보도록 하자.

고객중 한분은 세리토스의 한 주택에서 근 10여년을 한 주택을 장기간 렌트하여 내집처럼 잘 지내다가 이번 가을에 REO로 나온 매물중에 좋은 동네에 상태가 좋은 주택을 장만하면서 10여년의 렌트생활을 끝내고 내집 마련의 기쁨을 만끽하면서 이사를 준비하고 있었다. 현재의 REO를 사게 해 준 에이전트의 조언대로 이사하기 며칠전에 집주인을 초청하여 ‘Moving Out Inspection’을 실시하게 하고 그 상황에 맞게끔 서로의 확인을 거친 후에 새로 산 집으로 이사를 하였다.

그런데 며칠후 렌트한 집주인으로 부터 보증금 5,000달러의 거의 대부분에 해당되는 수리및 정리 비용인 4,000달러를 청구받고는 너무 놀랐다고 했다. 근 10여년간 백인집주인과는 테넌트가 가족처럼 서로 존경하고 좋아하던 사이여서 그 실망감은 대단했다고 했다. 편지에는 테넌트인 ‘모’손님처럼 집주인의 입장 또한 오랫동안 믿고 지낸 좋은 사이였는데 집을 너무 험하게 쓰고 청소도 제대로 되어있지 않아서 굉장히 실망하였고 어쩔 수 없이 수리비용을 청구하게 되었다고 쓰여 있었다. 서로가 완벽하게 마무리짓지 못하면서 발생된 실망과 오해로 만들어진 안타까운 경우가 되겠다.

집주인의 수리비용 청구내역을 잠시 살펴보면, 쓰레기 청소 및 처리비용, 페인트 및 터치업 비용, 부엌의 누수되어 물에 젖은 마루바닥 수리비용, 정원의 정리 및 청소비용, 집안 내의 각종 콘센트 파손수리비용, 전자레인지 고장수리비용, 목욕탕의 꼭지 누수등 수리비용, 유리창의 블라인드 파손수리비용, 카펫의 샴푸비용, 여러 문의 손잡이 및 자물쇠 파손수리비용, 유리창 파손수리비용 각종 전구파손 교체비용 등등… 약 20여가지의 항목으로 총 수리비용은 약 4,000달러를 넘고 있었다. 테넌트의 말로는 인스펙션 당시에는 특별한 언급이 없다가 차후에 이렇게 많은 비용을 청구하는 것은 너무 일방적인 처사라며 해결방법을 찾고 있었다.

결론부터 먼저 말씀드리자. 렌트시에 고장, 수리문제가 발생하면 우선 ‘렌트계약서’에 나와 있는 것처럼 ‘테넌트’의 정상적인 사용시에 파손되고 고장나는 것은 테넌트의 잘못이 아니므로 집주인이 수리해야 한다. 즉 일반적인 파손 ‘Ordinary wear and tear’인 경우에는 테넌트의 잘못이 아니라고 본다. 단, 플러밍문제는 내부 부품의 파손과 나무뿌리의 침투로 인해 막히는 경우를 제외하고는 입주 후에 발생되는 것은 모두 현 사용자인 테넌트가 수리하도록 계약서에 나와 있으니 참조하시면 된다.

위의 예의 경우, 테넌트가 지불해야 하는 비용은, 쓰레기 청소비용(물론 이 비용도 만만치 않게 나오기 때문에 테넌트가 이사하기 한달 전부터 엄청나게 나오는 집안의 쓰레기는 일주일마다 오는 청소차를 이용하여 그때 그때 버리도록 하면 된다), 페인트 및 터치업비용, 카펫의 샴푸비용, 고장난 전구교체비용 등이 되겠고, 나머지 비용은 집주인이 직접 본인의 비용으로 처리해야 하는 비용으로 볼 수 있겠다.

그러나, 부엌의 누수로 인하여 물로 젖은 마루 같은 것은 테넌트가 살면서 제때에 집주인에게 서면으로 보고하여 수리요청을 해야 한다는 조항이 렌트계약서에 있으니, 이를 이행하지 않은 잘못도 테넌트에게 있다. 또한, 집안의 각종 콘센트 파손, 전자레인지 파손, 유리창 및 블라인드파손 등은 일반적인 사용으로 인한 파손으로 볼 수 있고, 이는 고장이 나면 집주인이 고쳐주어야 하는 항목이므로 테넌트가 수리비용을 물지 않아도 된다. 다만, 고장이 나면 오래도록 놔두지 말고 바로바로 수리요청을 해야 함을 잊지 말기 바란다.

게다가 집주인을 초청하여 실시한 인스펙션 당시에 각종 항목을 하나하나 서면으로 작성하여 확인하였다면, 그간 좋았던 집주인과 테넌트 사이를 계속하여 유지할 수 있었을 것이다. 항상 작은 문제라도 가까운 부동산전문 에이전트에게 먼저 문의하고 난 뒤 진행하면 이러한 불편한 일들을 사전에 예방할 수 있지 않을까 생각한다.

제이슨 성 <뉴스타부동산 발렌시아지사장>

(661)373-4575