쟌 리 컨트리 와이드 세일즈 매니저

연방 정부의 직접적인 개입으로 금융시장이 안정되고 모기지 이율은 대폭 떨어질 것이라는 일반인들의 기대는 물거품처럼 사라지고 말았다. 주택융자 시장이 마비될 위기에까지 처했던 상황에서 정부는 패니와 프래디맥을 인수함으로써 즉시 시장의 안정을 되찾게 했고, 융자대출 기
준을 강화해오던 은행들에 직접 투자를 시도하여 금융기관들의 자금줄이 풀리게 해주었다. 그러나 정부의 적극적인 구제 조치에도 아랑곳하지 않고 모기지 금리는 지난 한 달 사이 더 높은 고지를 향해 행진을 계속해 왔다.

결론부터 말하면 첫째 과잉공급으로 인한 결과이다. 똑같은 물건을 필요 이상으로 생산해 판매할 경우 이 물건을 요구하는 수요가 공급을 따라가지 못하기 때문에 가격은 떨어질 수밖에 없다. 마찬가지로 금융 채권을 물건으로 바꿔 생각하면 이해가 한층 쉬워진다. 정부는 최근 잇달아 내어놓은 금융 구제안들을 이행하기위해 막대한 자금을 어디선가 빌려야 한다. 이같은 자금은 곧 채권발행을 통해 이루어진다. 짧은 기간 내에 필요 이상의 규모의 국채가 발행된 것에 비해 이를 소화해 내기 위한 투자가들의 수요가 턱없이 부족함으로 그 가격은 떨어질 수밖에 없었다. 채권은 가격과 이율이 반대로 움직인다. 가격이 내려가면 이율은 반대로 올라가기 마련
이다. 모기지 금리는 장기 국채 이율에 어느 정도 따라 움직이기 때문에 덩달아 올라간 셈이다.

둘째 이유는 향후 3년간 상업은행들의 채권을 100% 보증하겠다는 정부의 결정 때문이다. 이같은 조치로 정부의 동일한 보증을 받고는 있지만 부동산 시장의 불안전성과 다소 위험도가 높을 수 있다는 경계심 때문에 패니메와 프래디맥 보증의 모기지 증권들이 대량 매각되었기 때문이다. 투자가들의 관심이 은행채권으로 몰리면서 이외 채권들의 가격이 대폭 떨어진 것이다.그렇다면 모기지 금리는 어떠한 영향들로 인해 오르고 내릴까? 금리를 직간접으로 조종하는 연준(연방준비제도이사회)일까, 경제인가, 인플레이션, 은행들, 모기지 증권을 매입하는 패니메 또는 프래디맥, 대통령, 아니면 어느 배후의 음모일까? 모기지 금리는 다양한 요인들의 상호작용
으로 움직인다.

융자 대출을 성사시키기 위한 자금은 많은 곳으로부터 유입된다. 일반은행이나 투자은행에 입금된 자금을 이용하기도 하지만 자금의 큰 줄기는 투자가들로 형성되어있는 금융시장으로부터 들어온다. 즉 이같은 시장에서 각기 다른 상품들이 사고 팔린다. 위험도(리스크)와 기간에 따라 제공되는
이 상품들은 미국채, 일반 기업채권, 외국 정부채권 등 세계 각지 다양한 부류의 투자가들에게 좋은 조건으로 팔리기 위해 서로 경쟁한다. 그렇다면 이 투자가들은 어떤 사람들인가? 투자의 대상을 수시로 바꾸는 이유는 무엇인가? 기관투자가들이 상당수 이 부류를 형성하고 있지만 독자들과 같은 일반인들도 당연히 포함된다. 투자가들의 투자 목적은 바로 두 가지다. 부채에 대한 최소의 비용(모기지인 경우)과 투자 상품에 대한 최고의 이익이다.

투자가들이 투자할 수 있는 대상은 무궁무진하다. 따라서 투자되는 돈을 끌어당기기 위해 서로 우수한 조건을 내세우며 경쟁하는 것이다. 모기지 시장의 경우 한 투자가가 아닌 두 부류의 투자가들을 동시에 충족시켜야 한다. 하나는 최고의 이율로 이익을 최대화하려는 투자가들과 다
른 하나는 최저의 이율을 고집하는 홈바이어들이다. 상대적으로 좋은 이익을 창출시킬 수 있는 높은 이율과 채무자들을 끌어당길 수 있는 매력적인 낮은 이율의 조건이 동시에 충족되어야 한다. 풀기에 쉽지 않은 문제이기는 하나 해결의 실마리는 주로 투자가들이 잡고 있기 마련이다.
모기지 상품 가격은 투자를 통해 고정 소득을 원하는 투자가들을 끌어들이기 위해 동일한 부류의 금융 채권들과 경쟁한다. 모기지 고정 금리는 다른 채권들과 매한가지로 미국 정부 채권의 이율을 기준으로 하여 움직인다. 그렇다고 양자 간에 구체적인 관계와 형성되어 있는 것은 아
니다. 단지, 30년 모기지 고정 금리의 경우 이율의 움직임이 10년 만기 미국채의 오르내림과 매우 흡사하다.

그러나 미국채는 정부의 100% 보증이 있기 때문에 동일한 개런티가 없는 모기지 금리는 그에 해당한 위험부담으로 일정의 마진이 붙여진다. 정상적인 금융 환경에서는 이같은 마진이 대략 1.7%인 것으로 본다. 최근의 예를 들어 10년 만기 국채율이 낮게는 3.3%에서 높게는 4.1%를 기록한 바 있는데 이에 해당한 30년 고정금리는 5.0%에서 5.80% 사이에 움직여야 정상으로 볼 수 있으나 실질적으로 이보다 0.80% 높은 범위에서 움직여 왔다.
양자 간의 마진폭은 채권시장의 상황, 투자가들의 수요, 상품의 공급 그리고 국내외 주식시장의 흐름에 의해 직간접 영향을 받는다. 따라서 이같은 다양한 요인들의 영향으로 마진의 폭이 줄고 늘어나기 때문에 모기지 금리를 정확히 파악하기란 그리 쉽지 않은 일이다.

인플레이션에 의한 영향력 또한 절대 간과될 수 없다. 그 이유는 고정소득을 목적으로 한 채권의 경우 인플레에 대한 상승 기대가 이율에 그대로 반영되기 때문이다. 즉, 2% 인플레의 경제 환경에서는 6%의 모기지 채권이 투자가에게는 4%만의 실질 금리를 남겨주기 때문이다. 뿐만 아니라, 경제의 상황 또한 금리에 직접적인 영향을 미친다. 불리한 상황은 경기회복을 위해 금리가 내려갈 것이라는 기대심리로 모기지 이율이 그대로 반영된다. 많은 일반인들의 예상과는 달리 미국의 중앙은행격인 FRB(연준)은 모기지 금리를 조종하지 않는다.

우리에게 많이 익숙해있는 ‘콜금리’에 해당하는 Federal Funds Rate은 각 은행의 예비액 기준을 충당하기 위해 서로가 빌리는 하루짜리 단기 금리이다. 따라서 연준의 하루짜리 콜금리가 내린다고 하여 30년 고정의 모기지 장기 금리가 덩달아 내려갈 이유가 없다. 그러나 단기금리의 통화정책이 향후 경제활동을 늘리고 줄이는 중대한 영향을 가하기 때문에 모기지와 같은 장기 금리가 간접적인 영향을 안 받을 수가 없다.

예를 들자면 경제를 활성화하기 위한 목적으로 단기금리를 인하했는데 모기지 금리는 거꾸로 인상되었다. 어찌된 영문인가? 단기금리를 낮춤으로 인해 경제활동이 예상보다 빠른 속도로 회복되어 인플레이션이 가속될 수 있다는 투자가들의 기대심리가 장기금리에 그대로 반영되었기 때문이다.
요즘 부동산 섹션에 글을 기고하는 분들 뿐 아니라 부동산 중개인들 모두 이구동성으로 대출이 나오기 어렵다는 현실을 강조한다. 불행히도 다른 은행들의 정확한 대출 기준을 모르면서도 무조건 세금보고나 은행서류가 요구된다는 주장을 한다.

주택융자의 핵심 요소는 융자신청인의 신용기록과 점수다. 우수한 점수의 신청인은 본인이 그동안 쌓아온 신용이 인정되므로 좋은 이자율을 받는 것은 물론이고 서류의 요구가 제외된다. 각자가 정성껏 쌓아온 신용으로 주택을 구입하거나 재융자를 계획한다면 필히 그에 상응한 좋은 대우를 받을 수 있을 것이다.