장상태 탑 부동산 사장

날씨가 쌀쌀해졌다. 가을의 절정에서 겨울의 동면을 느낀다. 언제나 그렇듯 내년 봄이면 지난 가을은 잘 기억하지 못 할 것이다. 사계의 순환처럼 경기도 반복한다. 오르면 내리고 다시 오르고.

잠자리에서 일어나서부터 다시 잠자리에 들 때까지 ‘경기 침체’와 ‘경기 회복’에 대한 소리가 모든 매스컴과 인구에 회자하여 우리의 눈과 귀를 도배하고 있다. 그러다 보니 너도나도 온 세상이 ‘불황’을 예찬하는 듯 신나 한다. 마치 요술에 걸린 듯 나의 몸도 마음도 굳어지고 어느덧
심한 ‘디프레스’에 빠지게 한다. 마치 심하게 가을을 타는 듯.20세기 놀라운 테크놀로지 발달의 축적된 힘은 21세기에 와서 소위 ‘세계화(Globalization)’의 결과를 초래했고 이제 세계는 명실공히 일일 생활권이 되었다. 빌 게이츠가 크게 한 몫 했고, 한국의 통신과 인터넷 사업도 그 한 몫을 담당했다. 지구촌 반대편에 있는 사람을 보고 듣는 것과 서신을 교환하는 것이 실시간에 즉시 이루어진다. 매스컴의 미디어도 이제 더 이상 하루 묵은 소식을 전하지 않는다. 모든 것이 실시간으로 여과없이 전해지고 모든 지구촌 사람들이 공유하며 공감하게 되어진 것이다.

그래서 과거 오랜 시간을 두고 조금씩 전해지던 영향과 여파가 이제는 단번에 실제로 체험하게 되니 체감하는 강도가 전에 없이 견디기 힘든 것이다. 많은 사람들이 수단과 목적의 혼동 속에서 사는 것 같다. 삶의 목적은 창세기 시절이나 바로 오늘 최첨단 과학의 시대나 바뀐 것이 없으나 삶의 수단과 환경은 전혀 다르게 변해 있다. 삶에 필요한 의식주에 삶의 질(Quality)이라는 조미료를 가미하다 보디 이제 조미료가 삶의 바탕이 되어 버린 셈이다. 삶의 질을 높이기 위하여 혹은 자기만족과 성공을 위하여 분주하게 투자하다 보니 수단이 곧 목적으로 착각되어 진 것이 아닐까?
거품 경제의 원인은 실제로 존재하지 않은, 눈으로 볼 수도 만질 수도 없는 것을 돈으로 사고파는 데 있는 것이 아닐까?

가시적인 현물 대신 신용이라는 비가시 담보로 돈을 빌려 주고, 은행은 다른 은행에게 이 권리를 팔고 또 팔다 보니, 실제로 가진 돈, 즉 인벤토리보다 상품화 되어 돌고 있는 액수, 즉 신용성 유동성 이 훨씬 많게 되어 어느 순간 그 테두리의 한 군데가 터지면서 연쇄적인 도미노 붕괴가 발생한 것이다. 이것이 우리가 지금 체감하는 디프레션의 주범인 서브 프라임 모기지의 본체이다.

제도가 굳건한 미국 같은 나라에서 이러한 부실한 대출과 신용 창출이 성행하여 이런 결과를 초래하였다는 바로 이것이 우리에게는 큰 충격이다. 하지만 80년대 경영학 석사(MBA) 경제와 Friedman의 화폐경제, 90년대 닷컴 (Dot Com)과 M&A(기업합병), 2000년대 Credit 경제를 상기해 보면 어떻게 되어 이렇게 되었는지가 생소하지는 않을 것이다.본질은 변함 없고, 목적도 변함이 없다. 수단의 사용이 과하여 시장의 균형과 질서가 무너지면 봉합 수술이나 자연 치유를 통하여 회복을 기다려야 한다. 그 구성원이자 주인공인 우리 소비자는 과욕을 버리고, 거품을 같이 빼고, 자신을 점검하고 정리해야 할 것이다.

지금 부동산은?
늦가을로 접어들면서, 불황을 체감한다. 매매도 그렇지만 렌트도 조용하다. 주범은 불황병이다. 너도나도 불황과 침체로 주문을 외우고 있어서 그런지 실제로 주택과 주거지가 필요한 사람도 그만 눈길을 돌리고 주위 공황병에 걸린 환자와 어울리는 분위기이다. 가격은 바닥에 이르고, 렌트도 바닥이지만, 어느 순간부터 렌트가 오르기 시작하고 한참 후에 가격 급등이 있을 것이다. 그 때에는 또 다른 부동산의 호경기를 맞게 될 것이다.
시장에 나와 있는 매물의 수효가 매입자에 비해 훨씬 많은 상태이다. 수요와 공급의 균형점까지는 몇 년 더 걸릴 것이다. 가격은 거의 바닥선에 다다르고 있고 이 가격 선은 수요와 공급의 일치점이 지나 수년 후까지 평평하게 일직선으로 진행하다가 오르기 시작할 것이다. 가격은 역사를 거슬러 환원하고 있는데 2003년 초기 가격을 그 바닥 가격으로 보면 될 것 같다. 그 이상의 가격하락을 기대하는 것은 시간 낭비가 될 것이다.

모기지 이자율은 억제에 또 억제를 거듭하지만, 언젠가는 봇물 터지듯 크게 터져서 또 하나의 사고를 예측해야 할 것이다. 누르고 있었던 만큼 반등할 수 있기 때문이다. 지금의 부동산 마켓을 최고의 기회로 삼을 수 있는 바이어는 첫째 현금을 많이 보유하고 캐쉬 다운을 많이 하는 매입자이며 둘째 주거용 주택 매입자이다. 투자자의 경우도 현금 다운이 60%이상이면 널려 있는 좋은 매물을 찾을 수 있을 것이다. 기본적으로 첫 주택을 장만하려는 사람에게도 지금이 최적기인데 주택의 가격은 이미 최하에 이르렀고 이제 모기지 이자율은 반등 직전에 있기 때문에 시기를 놓치면 얻는 것보다 잃는 것이 더 많을 수도 있을 것이다. 지금은 신용성 투자를 억제하는 것이 현명하다. 그러나 현금 투자나 주택 매입은 지금이 최적기라는 것을 인식하기 바란다. Cheer Up하기 바란다.