신현근 Archer Capital

신용이 취약한 차입인들에게 제공된 서브프라임 모기지(비우량 주택 모기지)의 연체율이 높아지면서 시작된 모기지 위기가 단순히 서브프라임 모기지 분야의 위기에 머물지 않고 준우량 또는 우량 주택 모기지에까지 확대되었다. 또한 모기지 위기는 채권 시장, 주식 시장, 외환 시장을 포함한 경제 전반에 영향을 주고 미국 경제 뿐만 아니라 유럽, 아시아 등 전 세계 경제의 커다란 교란 요인이 되고 있다.이러한 모기지 사태로 인하여 누구나가 직간접적으로 영향을 받고 있다. 여기에서는 이러한 모기지 위기로 인하여 영향을 받는 소비자들이 각자의 처지에 따라 이에 대처할 수 있는 방안들을 살펴본다.

1. 월불입금을 감당하기 어려우나 신용이 좋은 분
변동 이자율 모기지의 초기 이자율 고정 기간이 경과하여 이미 이자율이 큰 폭으로 오르고 월불입금이 감당할 수 없는 수준으로 증가된 경우에도 차입인이 좋은 신용 상태를 유지하고 있다면 고정 이자율 모기지나 다른 건전한 변동 이자율 모기지로 재융자하는 방안을 찾아야 한다. 신규 자금을 추가로 얻기 위한 재융자는 매우 어렵지만 모기지의 종류를 바꾸고 이자율만을 조정하는 재융자의 길은 제한적이지만 열려 있다.

서브프라임 모기지를 하신 분들 중에는 보통 초기 고정 기간이 2년이며 2년이 지나면 나머지 28년간은 이자율이 변동되는 2/28 모기지나 초기 고정 기간이 3년인 3/27 프로그램을 이용하신 분들이 대부분이다. 이 분들은 2년이나 3년이 지나면서 이자율과 함께 월불입금이 큰 폭으로 오르는 것을 경험했을 것이다.

최소 불입금 모기지(Option ARM)를 이용한 분들은 역상각으로 인하여 보통 모기지 금액이 당초 금액의 125%(뉴욕 주의 경우에는 110%)에 달하여 월불입금을 재조정하는 예외적인 경우가 아니면 5년 또는 7년 동안은 최소 불입금이 전년에 비하여 7.5%만 인상되도록 보장되어 있다. 그러나 이분들은 모기지에 적용되는 월불입금은 1년에 한번만 조정되지만 이자율과 이자 금액은 매달 조정되는 것을 경험했을 것이다.이러한 융자를 받으신 분들 중에는 융자 당시에는 신용 상태가 좋지 않았으나 그동안 모기지
불입금을 제 때 납입하심으로써 신용 점수가 크게 높아졌을 가능성도 있으므로 본인의 현재의 신용 보고서와 신용 점수를 확인하여 재융자의 길이 있는지를 확인하는 것이 중요하다.

2. 월불입금을 감당할 수 없으며 신용이 나쁜 분
변동 이자율 모기지의 월불입금이 이미 감당할 수 없는 수준으로 증가되었으나 차입인이 신용 상태가 나빠서 재융자를 할 수 없는 분들을 빠른 시일 내에 모기지 은행을 접촉하여 채무 조정 가능성을 타진하여야 할 것이다.차입인이 스스로의 재정적인 상황에 대한 설명을 한 후에 이를 극복하기 위한 채무 조정 방안을 제시하는 것이 좋다. 예를 들어 월불입금의 감축 또는 월불입금의 일시 지급 유예, 상환 기간의 연장 또는 이자율의 하향 조정 등을 제시하며 모기지 은행의 협조를 요청할 수 있을 것이
다.

차입인이 은행의 처분을 기다린다는 소극적인 자세를 벗어나 스스로 마련한 합리적인 방안에 따라 책임있게 어려운 상황을 극복하겠다는 의지를 보임으로써 은행을 안심시키는 것이 중요하다. 차입인이 스스로의 방안을 제시할 때는 이미 그 방안을 따르기 위하여 가계 비용을 대폭 줄이는 등의 필요한 조치를 취하고 있음을 납득시키는 것이 좋다. 그리고 주어진 어려운 상황을 극복하기 위하여 현실적으로 필요한 기간을 구체적으로 제시하여야 한다. 한편 채권자를 안심시키기 위하여 지킬 수 없는 약속을 하는 것은 피해야 한다.이러한 채무 조정은 매우 어려운 일이지만 이번과 같은 모기지 위기에서는 활용 가능성이 높다. 모기지 은행 입장에서도 많은 차입인들의 주택을 한꺼번에 경매 처분하는 것보다는 상당한 양보를 하더라도 차입인으로부터 정기적인 납입을 확보하는 것이 유리할 수 있기 때문이다.


3. 사업용 융자를 통한 위기 탈출 방안
모기지 이자율이 낮고 심사 기준이 관대했던 시기에는 사업용 금융의 까다로운 절차와 높은 이자율을 피하고 신속하게 자금을 조달하기 위하여 사업에 필요한 자금을 주택의 재융자를 통하여 마련하는 경우가 많았다.그러나 현재의 모기지 위기에서는 주택의 재융자가 매우 어려운 상태이므로 사업체를 운영하는 소기업인들은 자기의 사업체의 신용이나 사업체가 보유한 상용 건물을 이용하여 필요한 자금을 조달함으로써 현재의 위기를 벗어날 수도도 있을 것이다. 현재는 상대적으로 주택 융자에 비하여 사업용 융자가 쉬운 상황이다.

4. 신규로 집을 마련하실 분이 유의할 사항
이번 모기지 위기를 겪으면서 모기지 심사가 많은 부분에서 전통적인 심사 기준으로 복귀하고 있는 상황이므로 처음 집을 마련하시고자 하는 분들은 이러한 심사 기준의 변화에 유의하여야 한다. 이번 위기를 통하여 신용의 중요성이 어느 때보다 강조되고 있다. 거의 모든 프로그램에 적용
되는 최저 신용 점수가 상향 조정되었다. 그러므로 주택을 마련하실 분들은 미리 좋은 신용을 쌓아야 한다.융자 기관의 융자 비율이 낮게 조정되어 보통 20% 이상의 다운페이먼트를 요구한다. 집을 마련하시고자 하는 분은 다운페이먼트, 클로징 비용, 예비비등 소요 자금을 계약하기 몇 개월 이전부터 예금 등의 형태로 관리하여야 한다.

집을 마련하고자 하는 분은 세금 보고를 충실히 해야 한다. 특히 세금보고서를 제출하지 않아도 융자를 받을 수 있는 프로그램이 크게 축소되었다. 융자 기관에서는 주택 비용 비율과 부채비율을 사용하여 모기지 가능 금액을 산출하게 되는데 이 기준 또한 더욱 엄격해졌다. 그러므로 본인의 소득에 적합한 규모의 주택을 선택할 필요가 커지고 있다.집을 마련하시고자 하는 분은 렌트를 꼭 수표로 내야 한다. 보통 모기지 융자 기관은 신청인이 현재 사는 곳의 렌트를 제때 지급하였는지를 확인하기 때문이다. 실무상 지난 12 개월 동안에 지급필 수표 사본을 요구하는 경우가 많다. 이 렌트 수표를 통하여 주거의 안정성과 함께 신용도를 점검하는 것이다. 아울러 지금까지 부담해온 렌트 금액보다 새로 구입하는 주택 모기지의
월불입금이 지나치게 높은 경우에는 융자 기관이 융자를 거절할 수 있다.