장상태 탑 부동산 사장

요즈음 숏세일로 나온 좋은 매물을 낮은 가격에 매입하려는 바이어를 많이 본다. 좋은 동네의 좋은 위치에 있는 컨디션 좋은 집이 믿기 어렵게 싼 가격으로 마켓에 나오면 흥분하여 뛰어들지 말고 본인의 에이전트로 하여금 숏세일 매물 여부를 알아 달라고 부탁하는 것이 좋다.오퍼를 하기 전, 숏세일 혹은 포클로저 단계의 매물에 관하여 일반 매물보다 더 신중하게 고려하는 것이 바람직한데, 생각 보다 그 절차가 복잡하여 30일 이내로 클로징되는 경우는 거의 없다.

숏세일이란?
숏세일은 셀러의 모기지 은행이 잔액 이하로 모기지 페이오프를 받아 모기지를 해제하는 것이다. 숏세일로 리스팅 되었다고 하여서 혹은 더 나아가 셀러가 오퍼를 수락하였다고 하더라도 셀러의 모기지 은행이 오퍼를 꼭 수락한다는 보장은 없다.명심하여 알아야 할 것은 셀러의 모기지 은행이 숏세일을 고려하기 전 셀러는 이미 모기지 페이먼트를 중단한 상태로 모기지 체납자가 되어 있어야 한다는 것이다. 그리고 셀러의 집 시세가 모기지 잔액보다 싸서 차이가 나야 하며, 숏세일 네고 가격은 시장 가격이어야 하며 그 보다 낮아서는 안 되는 것이 원칙이다.

먼저 모기지 확인
오퍼를 하기 전 사전 조사가 필요하다. 에이전트로 하여금 소유주가 누구인지, 또 포클로저 통지가 법원에 접수 되었는지, 또 빚이 얼마나 되는지를 먼저 알아보아야 한다. 이런 정보를 토대로 모기지 은행이 수락할 수 있는 오퍼 가격을 결정할 수 있기 때문이다.만약 두개의 모기지 론이 걸려 있다면 이차 모기지인 세컨드 모기지 은행과 딜하는 것이 유리
할 것이다. 세컨드 모기지 은행이 포클로저를 할 수 밖에 없는 이상, 세컨드 모기지 은행 혹은 일차 모기지 은행의 모기지는 보호되게 된다. 예를 들면, 셀러가 1차 16만달러와 2차 4만달러의 모기지 빚이 있다면, 16만달러 이하로 오퍼 하면 안 된다. 왜냐면, 2차 모기지 은행을 없애 버린 결과가 되기 때문이다.

숏세일 경험이 있는 부동산 에이전트를 고용하라
숏세일 경험이 전혀 없는 부동산 에이전트가 숏세일 매물의 리스팅 에이전트라면 배가 산으로 항해를 하고 있다고 해도 알 수가 없어 답답한 경우가 많은데. 하물며 바이어 에이전트가 숏세일에 경험이 없다면 말 할 것도 없다. 한마디로, 경험 있는 숏세일 에이전트를 찾아야 한다.숏세일 유경험 에이전트는 신속한 거래와 고객 보호에 만전을 기할 것이다. 단계별로 팔로업하여 때에 맞추어 중요한 진행 상황을 보고 받고 필요에 따라 적절한 결정과 조처를 하여야 할 것이다.

셀러의 숏세일 자격
먼저 알아야 할 것은 숏세일 셀러가 ‘에퀴티’가 전혀 없고, 매도 가격과 모기지 잔액의 차액에 관한 지불 능력이 전혀 없다고 판단되지 않는 한 모기지 은행은 숏세일에 동의하지 않는다는 점이다. 셀러는 은행에 이런 상황에 관한 상세한 설명을 소위 ‘하드쉽’ 레터로 제출해야 한다. 또 셀러는 탕감액에 해당되는 소득세도 고려하여야 한다.

언더 테이블은 불법 사기
숏세일 셀러는 해당 숏세일 거래에서 누구에게서든 한 푼도 받을 수 없고, 받으면 모기지 은행에 대한 사기 행위가 된다는 것을 명심해야 한다. 소위 ‘언더 테이블’로 이사 비용 명목으로 권리금에 해당되는 돈을 적게는 1,000달러부터 많게는 수 만 달러까지 거리낌 없이 요구하는 셀러가 있는데, 그 돈 만큼 은행은 받을 수 있는 것을 못 받게되는 셈이 되고, 셀러는 이미 많은 빚 탕감과 내지 않은 모기지 페이먼트 등의 혜택을 가장 많이 보고 있기 때문에 엄격히 말하면 은행을 이용하여 폭리를 취하는 꼴이 될 수 있다.

오퍼와 숏세일 패키지 제출
셀러가 오퍼를 수락하면 모기지 은행에 허가를 요청하여야 한다. 모기지 은행이 수락할 때까지는 ‘딜’ 자체가 없다. 모기지 은행이 계약금을 보통보다 더 많이 요구한다고 해도 놀랄 일은 아니다.모기지 은행은 추가로 바이어의 모기지 론에 관하여 사전승인이나 모기지 커미트먼트를 요구하
기도 한다. 오퍼와 함께 모기지 사전 승인 레터를 제출하는 것이 좋다. BPO 라고 하여 부동산 가격에 관한 브로커의 의견을 함께 준비하여 보낸다면 은행의 의사 결정과 진행에 큰 도움이 될 것이다.

은행의 네고 시한
숏세일 오퍼는 모기지 은행의 수락 여부에 따른 조건부 계약을 원칙으로 한다. 그러나 은행측에 오퍼에 관한 답변 시한을 줘서 일정 기간 후 상황에 따라 자유로 해약할 수 있는 보장을 하는 것이 바람직할 것이다.은행에 따라 다르지만 보통 숏세일 전담반이 편성되어서 2주 혹은 3주 정도면 은행의 카운터
오퍼를 받을 수 있다.

숏세일 패키지를 제출할 때에는 꼼꼼히 체크해서 미비한 부분이 없어야 하며, 그냥 ‘ㅇㅇㅇ’ 부서로 보내지 말고 담당자의 직함과 이름을 적어 수취를 확인하고 커뮤니케이션에 차질이 없어야 한다.

커미션 네고
셀러가 얼마를 주겠다고 리스팅 계약서에 합의하였다고 하여도, 숏세일의 경우에는 모기지 은행이 커미션을 주는 주체가 된다. 클로징에서 셀러가 커미션을 줄 돈을 받지 못하는 이유는 모지지 은행이 셀러로 인하여 손실을 입기 때문에 은행이 직접 브로커와 커미션 네고를 하여 손실의 최소화를 꾀하기 때문이다.만일 바이어 브로커 계약이 체결되어 있는 경우는 에이전트와 따로 협상하여 따로 지불하든지 차액을 면제 받든지 결정하여야 한다. 대부분의 브로커는 커미션 협상에 민감해 쉽게 네고하지 않는다.

인스펙션 권리
보통 은행은 셀러가 지급해야할 비용을 지불하려 하지 않는다. 홈 워런티는 물론, 홈 인스펙션 결과로 바이어의 수리 요청이나 크레딧 등에 대해서도 은행의 대답은 ‘NO’ 이다. 숏세일은 ‘현상태대로’의 ‘AS IS’ 컨디션 세일이기 때문이다.그러나 바이어는 꼭 홈 인스펙션을 하는 것이 바람직하며 더 나아가서 세부사항도 따로 인스펙없어도 인스펙션 권리마저 포기해서는 안된다.