지난주 필자의 글을 읽고 많은 분들이 변동상품은 원금이 늘어나므로 아주 위험한 상품이 아니냐고 전화를 해 오셨다. 페이먼트 선택 변동상품(Payoption ARM)에 대하여 말씀하는 것이었다. 미니멈 페이먼트만 낼 경우 원금이 불어나게 만들어진 상품으로 2~3년 전까지 유행하였으나 요즘은 그 약탈적 특성 때문에 거의 사용되지 않는 상품이다. 변동상품은 이렇게 그 내용을 잘 모르고 선택할 경우 낭패를 보는 수도 있으나 사용하기에 따라서 아주 유용한 상품이 될 수 있으므로 특성을 잘 파악해 놓는 것이 중요하다.

현재 많이 사용되고 있는 변동 이자율 상품(Adjustable Rate Mortgage: ARM)에는 5/1 ARM, 7/1 ARM, 10/1 ARM 등이 있다.

5/1 ARM이란 30년 융자기간에 처음 5년 동안은 이자율이 고정되고 그 후 변동으로 바뀌는데, 25년 동안 1년에 한번씩 이자율이 바뀌는 상품이다. 그래서 5/1 ARM을 편의상 5년 고정이라고 부르기도 한다. 융자은행에서 제시해 주는 5/1 ARM의 이자율은 바로 이 초기 고정기간 5년 동안의 이자율이다.

5년 후의 이자율은 미리 정해진 지수(index)와 마진(margin)에 따라 결정된다. 마진은 은행에서 고정시켜 융자기간에 바뀌지 않고, 지수가 금융시장 상황에 따라 수시로 변한다. 지수는 일반적으로 LIBOR 1년짜리를 많이 쓴다. 5년 후 이 지수가 상승하면 본인이 적용받을 이자율도 올라가게 되고 반대로 지수가 하락하면 본인의 이자율도 내려가게 된다.

예를 한번 들어보자. 지금 5년 고정(5/1 ARM) 5.5%로 융자를 했는데 인덱스는 LIBOR 1년짜리, 마진은 2.5%로 결정되었다고 하자. 처음 5년동안은 5.5%의 고정금리가 보장되므로 이 기간 LIBOR 금리변동은 나의 모기지 이자율에 아무런 영향을 주지 않는다. 만약 5년 후에 현재 약 4% 하는 LIBOR가 4.5%로 상승했다면 나의 모기지 금리는 지수(4.5)+마진(2.5)에 따라 1년 동안 7%가 될 것이다. 반대로 5년 후에 LIBOR가 3.5%로 내려갔다면 내 금리는 6%(3.5+2.5)가 될 것이다.

또한 변동상품에는 항상 이자율 변동 상한선(Cap)이 있다. 예를 들어 5/2/5의 변동 상한선이 있다면 첫째 숫자 5는 5년 후 처음 변동될 때 상한선, 2는 그 후 매년 변동 상한선이고, 마지막 5는 융자 전체기간에 변동 상한선이다. 따라서 초기 고정 이자율이 5.5%였다면 지수가 아무리 올라가더라도 융자 전체기간(30년) 본인의 금리는 10.5%를 넘지 않는다.

변동상품 선택 때 가장 유의할 점은 조기상환 벌금(prepayment penalty)조항이 있는지를 확인하는 것이다. 융자서류에 사인할 때 반드시 눈으로 확인해야 하는 중요한 사항이다.

변동상품의 가장 큰 장점은 이자만 낼 수 있는 상품을 선택할 수 있다는 것이다. 특히 융자금액이 커서 페이먼이 부담스럽거나, 처음 집을 사거나, 직장생활이나 사업을 막 시작하여 수입이 많지 않거나, 집을 6~7년 이상 보유할 계획이 없다거나, 투자용 주택을 구입하는 경우에는 이자만 내는 상품을 고려해 볼만하다.

이자만 내는 상품의 또 다른 장점은 중간에 원금을 갚으면 월페이먼도 줄어든다는 점이다. 이처럼 이자만 내는 변동(단기고정)상품은 월 페이먼을 부담을 낮춰줌으로써 모처럼 찾아온 주택구입의 기회를 잡는데 많은 도움을 주고 있다.

그런데 요즘은 전 세계적으로 자금시장이 경색되어 단기금리가 장기금리보다 오히려 높게 형성될 때도 많다. 따라서 단기고정상품의 이자율이 반드시 장기고정상품보다 항상 낮은 것은 아니므로 융자를 할 때 여러 상품의 이자율과 포인트를 꼼꼼히 따져보고 본인의 상황과 능력에 맞는 상품을 선택해야 할 것이다.

스티브 양

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