쟌 리 컨트리 와이드 세일즈 매니저

미국 자본주의의 상징적 존재이자 월가의 자존심인 158년 역사의 리먼 브러더스와 94년 역사의 메릴린치가 역사에 파묻히고 말았다. 사활을 건 매각이 불발에 그친 리먼은 끝내 파산을 신청하고 메릴린치는 리먼이 미칠 파장을 우려해 48시간의 초고속 협상 끝에 뱅크오브아메리카에 팔렸다. 이에 따라 투자은행으로 영역을 확대한 뱅크오브아메리카는 JP 모건체이스와 함께 상업은행 전성시대의 막을 올리게 되었다.

약 1년 전 부동산 가치 하락으로 시작된 금융계의 위기는 이제 업계의 새로운 체제의 전환을 전망하게 한다. 이같은 금융계의 “폭풍”은 지난 87년 역사상 최대치의 주식 시장의 폭락을 연상케하는 제2의 블랙먼데이로 기록을 남기게 되었다. 이에 따라 미국 정부와 월가는 리먼 후폭풍 차단을 위해 적극 공조에 나섰다. 미연방준비제도이사회(FRB)는 금융시장의 대혼란을 차단하기 위해 월가의 대출 프로그램의 담보 대상을 대폭 확대하기로 했다. 만약의 사태에 대비해 월가에 대한 유동성 공급을 즉각 늘려가겠다는 것이다.

월가의 10개 은행들도 컨소시엄을 이뤄 금융시장 안정을 위한 700억 달러의 펀드를 조성하기로 했다. 이들 은행은 각각 70억 달러의 자금을 펀드에 투입, 금융시장이 대혼란에 빠지는 것을 막는데 주력한다는 방침이다. 자금은 만약의 사태에 대비해 금융권의 긴급 유동성을 지원하는데 사용될 예정이다. 어느 정도 정리되어가는 듯한 금융시장은 미 최대규모의 보험사 AIG의 부실채권에 대한 심각성이 알려지면서 또다시 패닉 상태로 접어들었다. 정부의 구제안이 즉각 발표되면서 안정을 되찾길 바랬지만 이같은 조치들이 오히려 월가에 불안감을 더 키워주는 격이 되고 말았다.

다음은 또 누구이겠나는 의구심으로 주식시장은 혼수상태에 빠졌고 금값은 하루에 백달러 이상을 뛰어넘는 희귀현상이 벌어졌다. 결국 연방정부는 월가 대혼란 사태로 출발된 금융시장의 붕괴를 막기 위해 1929년 대공황 이후 가장 강력한 전면적인 개입에 나섰다. 우선 금융권에 만연한
부실채권 정리에 수천억 달러의 세금을 투입하여 불안의 뿌리를 송두리째 뽑겠다는 단호한 의도였다. 이같은 조치로 금값은 급락하고 국채 수익률은 단 하루 사이 역대 최대 폭으로 오르는 상황으로 돌변했다. 모기지 금리 또한 오르내림이 하루에도 수차례 단행되었던 숨가쁜 하루하루였다.

미 정부의 금융권 구제안은 결국 업계에 만연한 부실채권을 확실히 떨어낼 수 있는 매수처가 생겨 얼어붙은 모기지 시장이 회복되고 특히 미국경기 침체의 출발점인 주택시장의 온기가 되살아나리라는 긍정적인 관측을 자아내게 한다. 그러나 근본적인 문제 해결에는 한계가있을 수 밖에 없을 것이라는 부정적인 견해도 있다. 이유는 금융시장이 복잡한 파생상품으로 얽히고 설켜 처방책에 대한 효과가 얼마인지의 의심 때문이다.
여하튼 현재와 같은 혼란의 연속은 일반 소비자들의 소비 심리를 악화시켜 경기 회복을 더욱 어렵게 함은 물론, 실업률 증가 및 신용 경색 등 악순환의 연결 고리를 더욱 두텁게 하는데 문제의 심각성이 있다. 반면 현 상황에 대한 긍정적인 평가 또한 다양하다.

“주식은 장기 투자”의 저자로 널리 알려진 워튼 스쿨의 시글 교수는 금융계의 실업자들은 결국 타업계들로부터 자연스럽게 흡수될 것이고 금융 상품들의 안전성과 영리성을 고려한 신상품 및 서비스들의 창출로 업계는 더욱 건강한 형태로 도약할 것이라는 것이다. 현재와 같은 위기의 상황에서는 금융 서비스의 미래에 대한 부정적 시각이 유난히 두드러지게 나타나지만, 객관적인 현실은 금융 상품들에 대한 관심과 수요는 계속 상승할 것이고 이를 충족시키기 위한 공급업체들의 활약이 한층 활발해질 것이라는 전망이다.

주택 융자의 경우 이같은 악조건 속에서도 우수한 신용기록과 어느 정도의 현찰을 보유하고 있는 소비자라면 은행으로부터 융자를 얻기에는 아직도 수월한 편이다. 모기지 시장의 통계자료(Inside Mortgage Finance)에 따르면 지난 2005년과 2006년에 융자를 얻었던 소비자들의 약 3분의1 가량이 현재와 같은 상황에서 더 이상 가능하지 않을 것이라는 보고서가 최근 발표된 바 있다. 1세기에 한 번 나타날 수 있는 금융계의 위기는 과연 언제 전환될 것일까? 모기지 시장의 경우, 결국 부동산 차압률이 줄어들고 전국적으로 가격이 안정세에 접어드는 시점이 될 것이다.

주택을 사지 않고 미루는 이유에 대한 지난 6월 미전역에서 실시한 설문조사에 의하면 소비자들의 6%만이 융자의 어려움을 호소한 반면 23%는 부동산 가격이 계속 인하할 것이라는 기대 심리 때문인 것으로 나타났다. 그러나 최근 5%대로 진입한 30년 모기지 고정 금리가 더 떨어질 경우 가격에 대한 기대 심리가 소비자들의 행동으로 즉시 이어질 것이라는 경제학자들의 긍정적인 관측이 나오고 있다. 현재와 같은 금융계 상황에서 주택 융자를 찾는 소비자들이 알아야 될 사항들을 정리해보면

*컨포밍 론의 경우 신용점수 740이면 최고의 조건으로 융자를 받을 수 있다. 또는 경우에 따라 720점의 10% 다운페이도 우수한 조건으로 가능하나, 20% 미만의 다운은 PMI 보험이 요구됨을 기억해야 한다. 600대의 점수를 가지고도 융자는 가능하나 대출 조건이 까다롭고 높은 이율을 감안해야 한다.

*신용 점수가 안 좋거나 다운페이가 거의 없는 경우 미 주택개발국에서 보증하는 FHA론을 일반 모기지 은행으로부터 신청할 수 있다. FHA 이용률이 예전에 비해 폭발적으로 늘어난 이유 또한 많은 소비자들을 포용할 수 있는 완하된 조건 때문일 것이다. 단지, 큰 단점은 소득이 공개되어야하며 모기지를 포함한 개인 부채를 갚아나갈 수 있는 재정 능력을 보여주
어야 한다.

*Non-conforming이라 불리우는 점보론의 경우 모기지 부실에 대한 우려로 인해 투자가들의 수요가 거의 없는 상태이다. 따라서 컨포밍론에 비해 스프레드(이율의 차이)가 상당히 크며 각 은행 간의 기준이 천차만별이다. 각 은행의 대출 기준을 정확히 파악하여 꼼꼼히 점검한 뒤 신중히 결정을 내려야 한다.