이근만 건축설계사

살다 보면 건축공사를 할 일이 생긴다. 집을 수리하거나 부엌을 고친다거나, 혹은 비즈니스를 위하여 가게를 꾸민다거나 하는 등의 일로 건축공사를 하게 된다. 건축공사를 앞두고 가장 먼저 염려가 되는 것은 얼마나 비용이 들까 하는 것이다. 건축공사는 항상 큰 돈이 들어간다. 자동차를 산다거나 집을 구매할 때에도 큰 돈이 들어가지만, 건축공사를 위해서는 이보다 더 큰 돈이 들어가기도 한다.

이러한 큰 액수의 돈을 쓰기 위하여 공사업자를 선정하고 공사계약을 하게 된다. 공사계약을 하기 위해서는 어떠한 내용을 준비하여야 할까? 간혹 공사업자를 잘못 선정하였다든지, 공사계약이 잘못되었다든지 하여, 낭패를 보는 모습을 본다. 큰 액수의 비용을 소비하는 일인 만큼 세심한 주의가 있어야 하겠다. 일반적으로 공사계약서는 공사업자가 준비하고, 공사주가 검토한 후에 양쪽에서 사인을 함으로써 계약이 이루어진다. 공사업자는 건축현장을 본 후, 설계도면을 검토한 후에 계약서를 준비하는데 다음과 같은 내용이 계약서에 들어가야 한다.

첫 번째로 공사의 내용이 들어가야 한다. 어떠한 현장에 어떠한 공사를 한다는 이야기이다. 공사의 규모와 일의 내용이 상세히 보여야 한다. 많은 경우에 이 첫 번째 원칙이 지켜지지 않아서 공사업자와 공사주 사이에 분쟁이 생기곤 한다. 공사가 진행되는 과정에서 어떠한 내용의 일이 공사계약에 포함이 되었느니, 그렇지 않느니 등으로 언쟁이 생긴다.
공사의 내용이 정확하게 계약서에 명시되지 않았기 때문에 일어나는 일이다. 공사의 내용 설명을 위하여 건축설계 도면이 계약서에 첨부되는 것이 일반적인 일이다.

때로는 설계도면과 함께 시방서가 첨부되기도 한다. 시방서라고 하면 설계도면에서 보여지지 않는 세부적인 재료와 시공방법이 설명되는 자료이며 건축설계사에 의해 준비된다. 세부적인 공사의 범주를 계약서에 명시함으로써 공사업자와 공사주 사이에서 일어나는 분쟁을 최소화하는 노력을 하여야 한다.

두 번째로 공사액수가 기입되어야 한다. 공사가 완성되기 위해서 얼마가 필요한가를 알려주게 되며, 공사주가 가장 관심 있게 보는 내용이기도 하다. 전체 공사 액수 뿐 만이 아니고, 세분된 트레이드 별로 가격이 명시되어야 한다. 예를 들면 콘크리트 작업, 철골 작업, 창호 작업, 루핑 작업, 플러밍, 전기 등의 가 부분별 공사액수가 명시되어야 한다. 이러한 정보를 기준으로 공사전체의 액수뿐만 아니고, 공사를 이루는 각 부분의 액수를 알게 되는 것이다.

또한 공사의 각 아이템 별 단가(unit price)를 명시하는 것이 바람직하다. 공사가 진행되다 보면 공사내용이 바뀌기도 하고 이러한 변경에 따라 공사의 가격이 바뀌게 된다. 공사 단가(unit price)를 계약서에 명시하게 되면 공사액수의 증감을 공평하게 할 수 있을 것이다. 예를 들어 전기 스위치를 설치하기 위하여 각 스위치 별로 단가를 설정하였다면 스위치 개수가 늘어남에 따라 전기 공사 액수를 공평하게 늘일 수 있을 것이다. 전체 공사 액수 못지않게 중요한 것이 공사비 지불 방법이다. 즉, payment schedule을 의미하며, 공사의 진행 기성고에 맞추어 공사비가 지출되어야 하는 것이 원칙이다.

공사가 50% 진척이 되었으면 50%의 비용이 지출되어야 하며, 지나치게 많이 지불되었다면 문제의 소지가 발생한다. 공사가 진행되다가 여러 가지 이유로 중단되기도 하며, 공사업자가 바뀌기도 한다. 이러한 상황이 생겼을 때, 이미 너무 많은 돈이 공사비로 건너갔다면 이것을 회수하기가 쉽지 않을 것이다. 공사업자는 자금회전을 위하여 가능한 많은 돈을 앞당겨서 받기를 원할 것이고, 공사주는 반대의 입장에 있을 것이다. 공사업자는 공사의 진행 기성고에 따라 대금지불을 하게 되며, 공사의 기성고를 건축설계사가 확인한 후에 공사주가 지불을 하는 것이 바람직한 방법이다. 공사업자와 공사주의 상반되는 이해 관계를 건축설계사가 중재 역할을 하는 셈이다.

실질적인 공사가 다 끝난 후에도, 어느 정도의 공사비를 주인이 일정기간 가지고 있는 경우가 있다. 즉 Final payment를 인스펙션 통과 혹은 c/o (certificate of occupancy) 받은 후로 지불하는 것이다. 이러한 내용이 공사업자가 해야 할 일이기 때문이다. 만약에 인스펙션이 늦어진다면
그만큼 공사비 지불이 늦어지는 것이다. 공사가 다 이루어진 후에, 하청업자 혹은 재료상으로부터 공사비 내지 자재비 청구에 대한 편지가 주인(공사주)앞으로 오는 경우가 있다. 공사업자가 하청업자에게 공사비를 주지 않은 경우이다. 또한 공사업자가 공사자재비를 지불하지 않은 경우이다. 공사주가 이미 모든 공사비용을 공사업자에게 지불하였는데도 불구하고 이러한 청구서를 받게 되면 당혹스런 일이 아닐 수 없다.

이미 지불한 공사비와 자재비를 두 번 지불할 수 없는 노릇이다. 이러한 일을 방지하기 위해서 공사계약서에 Lien Waiver 조항을 넣어야 한다. 공사업자에게 Final payment를 하면서 공사업자, 하청업자, 자재상으로부터 공사와 관련되는 모든 payment가 완료되었다는 것을 인정하는 편지이다. 이 서류를 받아두어야 훗날 생길 수 있는 부당한 청구서를 피할 수가 있다. 공사업자, 하청업자 혹은 자재상에서 대금 청구를 위하여 LIEN을 접수하게 되면, 이것이 기록에 남게 되므로 훗날에라도 피해를 볼 수 있게 된다.

또한 마지막 잔금 지불에 앞서 받아 두어야 하는 것이 있는데 공사보증서이다. 공사를 한 내용에 대하여, 하자가 있을 때에 이에 대한 책임을 일정기간 동안 묻는 것이다. 일반적으로 6개월 내지는 12개월의 기간을 하자 보수 기간으로 설정한다. 하자 보수 기간 중이라도, 사용자의 실수로 인한 하자는 사용자 내지 주인이 책임을 질 것이다. 이와 같은 하자보수에 대한 책임이 공사계약서에 쓰여있지 않으면, 이것 역시 공사업자와 공사주 사이에 일어나는 분쟁이 될 것이다.이와 같이 공사계약서에는 여러 가지 중요한 요소가 쓰여져야 하므로, 공사업자가 계약서를 준비한 후에 건축설계사 혹은 변호사로 하여금 검토하게 하는 것이 바람직하다.