장상태 탑 부동산 사장

지난 7월30일 소위 ‘2008년 주택 및 경제 회복에 관한 법안’이 부시 대통령의 서명에 의해 법률로 발효되었다. 주택 마켓의 안정을 꾀하고자 상정된 이 법안은 연방주택공사의 근대화적인 개혁을 근간으로 하고 있는데 연방 주택 공사가 보증하는 모기지 프로그램의 시행 절차를 간소화 하고 주택 소유자들의 현재 모기지의 재융자 절차의 간소화 및 심사 완화를 통하여 주택 소유를 포기 하지 않도록 부양하는데 그 목적을 두고 있다.
이 법안의 중요한 내용은 연방 정부가 보증하는 페니메이(Fannie Mae)와 프레디멕(Freddie Mac)의 양대 모기지 회사의 운용을 개혁하는 것과, GSE-Government-Sponsored Enterprises와 FHA(Federal Housing Administration·연방 주택청)의 융자 상한을 영구적으로 증액하는 것과 최초 주택 구입자에 대한 세금 지연 및 FHA 재융자 프로그램의 문턱 낮추기로 요약할 수 있다.

H.R. 3221 주택 경기 부양 법안의 골자 내용
H.R. 3221이라고 명칭한 ‘주택경기 및 경제 회복에 관한 법안’이 2008년 7월23일 하원에서 272대 152로 통과되었고, 이어서 26일에 72대13으로 상원을 통과, 마침내 30일 부시 대통령이 법안에 서명함으로서 8월15일부터 그 효력이 발휘되었다.

H.R. 3221 주택 경기 부양 법안은 다음과 같은 내용을 주요 골자로 하고 있다.
· 컨포밍 론 한도액 상향 조정(GSE Reform)
페니메이, 프레디멕과 12개의 연방주택은행 등의 연방정부가 스폰서하는 금융기업의 주택 모기지 융자 한도액을 연방주택공사가 지금까지의 41만7000달러보다 더 높게 혹은 주택개발부(Department of HUD- Housing & Urban Development)에서 제공한 로컬 부동산 시장가의 중간가(Median Price)를 기준으로 115% 수준으로 끌어 올린다는 내용이다.

버겐카운티의 경우 New York/New Jersey 메트로 지역으로 분류되며 Wayne을 포함하여 중간가가 135만달러인데 이 조항으로 62만5,500달러가 된다. 결국, 그동안 오른 집값을 고려하여 41만7,000달러로 제한된 컨포밍 론의 한도액이 62만5,500달러로 늘게 된 것이다. 12월31일 이후부터 시행 예정이다.

· 연방 주택청 개혁 (FHA Reform)
주택 모기지 융자 한도액의 영구 증액을 포함하여 FHA 개발 콘도에 관한 원활한 절차와 은퇴용 역모기지 즉 HECM (Home Equity Conversion Mortgage) 프로그램의 개혁 및 FHA 개발 주택 프로그램에 관한 개혁이다. HECM 프로그램은 노년층 시민을 위한 FHA의 역모기지(Revere Mortgage) 프로그램을 말한다. FHA 모기지의 다운페이는 3%에서 3.5%로 그 조건이
강화되었으며 이 모든 개혁안은 즉시 발효하지만 2009년 1월1일부터 시행될 예정이다.

· 퍼스트 홈 바이어 세금 연기 (Home Buyer Tax Credit)

2008년 4월8일부터 2009년 6월30일 사이에 본인이 거주할 주택을 매입한 주택 소유주에 한하여 자격이 인정되면 매입가의 10% 혹은 최고 7,500달러까지의 세금을 납부 연기해 준다. 최초 주택 구입자로 제한하는 이 프로그램은 매입 이전 3년간 본인 명의의 소유 주택이 없어야 한다. 납부 연기는 15년에 걸쳐 무이자 상환할 수 있다.

· 연방 주택청의 차압 구제 (FHA Foreclosure Rescue)
재융자의 완화를 통한 서브프라임 모기지의 피해자들을 구제하는 법안이다. 렌더는 감정가의 85%까지 신규 모기지 융자를 시행할 수 있고, 30년 고정 모기지를 감정가의 90%까지 재융자 할 수 있다. 대신, 향후 주택 가격의 상승으로 이익이 발생할 경우 그 이익을50:50로 FHA와 나누어야 한다. 2008년 10월1일 발효하는 이 조항은 55만440달러가 한도액이다.

· 매도자의 융자 지원 (Seller-Funded Down Payment Assistance Program)
다운페이의 일부를 셀러가 꾸어 주는 소위 매도자 지원 융자(Seller-Funded Down Payment Loan)는 2007년 28% 이상의 부도율을 기록하였다. 그래서 FHA는 이 프로그램의 중단을 요청하였고 이번 개혁안에 주요 골자 중의 하나가 되었다. 그러나 셀러를 제외한 가족, 친지, 종교기관, 비영리 단체 등으로부터의 다운페이 보조는 계속 허용한다.

· 베테란 융자 한도 (VA Loan Limits)
2008년 12월31일까지 일시적으로 VA 론의 상한을 FHA 론과 같이 62만5,500달러로 증액한다.

· 위험성 기준 완화 (Risk-based Pricing)
FHA 모기지 론에 한하여, 위험성 판단 기준을 완화한다.

· 연방보증금융기업의 안정화 (GSE Stabilization)
연방정부가 보증하는 페니메이와 프레디멕, 두 금융 회사에 대하여 재무부가 국고를 통하여 특
별 융자와 증권 매입을 적극 지원한다.

· 모기지 수익 채권 (Mortgage Revenue Bond Authority)
서브 프라임 모기지의 재융자를 위하여 1억달러의 정부 채권을 발행한다.

· 주택기금 (National Affordable Housing Trust Fund)
페니메이와 프레디멕의 영업 이익의 1%를 각출하여 주택기금을 조성하고 차압방지와 신규주택
사업에 활용한다.

· CDBG 자금 (Community Development Block Grant Funding)
카운티와 타운을 통하여 차압된 주택과 포기 주택을 한 번에 다량으로 매입할 수 있도록 연방
에서 자금을 지원한다.

· 저소득 주택 세금 지연 - LIHTC (Low Income Housing Tax Credit)
저소득 주택 세금 지연 프로그램을 활성화한다.

· 금융 회사 라이선스 강화 (Loan Originator Requirements)
사기를 방지하기 위하여, 모기지 렌더와 브로커의 라이선스와 등록을 강화하고, 최소의 교육과 추가 교육을 활성화한다.