San Francisco
- 부동산
곽동현
2주 전에 고정 모기지 융자 이자율 이해에 대한 글이 나간 이후에 어떤 고객들은 모기지 페이먼트 구조를 이해하겠다고 말했고 또 다른 고객은 좀 이해하기 어렵다고 답했다. 약간 복잡한데 이번 시간은 보다 실질적이며 쉽게 이해할수 있도록 고정 모기지를 풀어보자.
먼저 지난 시간의 요점을 간략히 정리를 하면 고정 모기지라고 함은 이자가 고정이 되고 은행에서 요구하는 월페이먼트가 항상 고정이 된다는 것이다.간단한 말인데 이 말속에 30년 고정모기지를 20년이나 15년 10년으로 줄일 수 있는 비결이 있다. 그것은 ‘고정 모기지는 은행에서 요구하는 월 페이먼트가 고정이다’라는 것이다.
은행에서 요구하는 페이먼트는 고정이지만 은행에서 요구하는 것보다 원금을 더 상환할 권리는 항상 고객이 갖고 있다는 것이다. 쉽게 말해 10만달러를 10%이자로 10년 상환으로 빌렸다고 하자. 원금 이자로 매달 1,321달러 가량 내게 되는데 1년정도 내다가 원금을 다 상환하면 모기지는
종료가 된다.
만약에 5년정도 내다가 원금을 모두 상환하면 5년으로 끝난다. 고객이 원금을 어떻게 갚아가는 가에 따라서 10년 상환으로 빌렸지만 1년 안에 끝낼 수도 있고 5년이나 10씩 갈 수도 있다. 이처럼 원금을 어떻게 갚아가는가에 따라 상환기간을 줄일 수가 있다는 것이다.이와 같은 방법으로 실질적인 모기지 페이먼트에 적용해보자.
어떤 고객이 40만달러를 6% 이자로 30년 상환으로 빌렸다고 하자. 이 융자 페이먼트를 간략히 정리를 하게 되면
빌린원금:$400,000
이자:6.00%
월페이먼트: $2,398.20
페이먼트 횟수: 360번 (12달x30년)
총 이자:$463,354
이처럼 40만달러를 30년 고정으로 6%이자로 빌려면 원금을 추가로 상환하지 않고 30년 동안 갚아 간다면 횟수를 360번을 내야 되고 40만달러에 대한 총 이자가 46만3,354달러나 되어 30년동안 무려 86만3,354달러를 갚아야 한다. 여기서 앞서 말한 것처럼 상기 고정 모기지는 은행에서 매달 페이먼트를 2,398달러20센트를 요구한다. 다시 말해 2,398달러20센트 이상으로 지불을 하게 되면 그 이상분은 추가 원금 상환으로 갚아 진다는 것이다. 추가 원금을 상환했을 시 변화 추이가 어떻게 되는지 한번 생각해 보자.
상기처럼 모기지를 얻은 고객이 추가 원금 상환없이 1년 동안 매월 페이먼트만 지불했다고 하자 그러면 이고객은 1년동안 원금 상환은 4,912달러이고 40만달러에서 남은 원금은 39만5,088달러나 된다. 또한 이자는 일년 동안 2만3,866달러를 내게 되었다.
만약 고객이 한국에서 주택을 처분하고 10만달러 가량 자금이 생겨 딱 일년 만에 10만달러를 모기지 원금을 상환했다고 가정하자. 그렇게 되면 현재 이 고객의 남은 원금은 29만5,088달러($395,088 - $100,000)가 된다.
이럴 경우에도 고정 모기지를 얻었으므로 은행은 다음달 페이먼트를 2,398만20달러를 지불하라고 용지가 나온다.
여기서 중요한 것은 다음 달 나오는 페이먼트는 1년 뒤 즉 12번을 내고 난 다음 순번인 13번째 페이먼트가 아니고 잔금인 29만5,088달러 정도 남아 있는 순번인 168번으로 건너뛴다는 것이다. 즉 13번에서 168번으로 건너뛴 것이다. 이것은 모기지 페이먼트를 거의 13년을 건너뛴 것이 된다. 이럴 경우 30년 모기지 상환이 1년 만에 10만달러를 추가 페이먼트를 하니 16년만 더 내게 되면 끝나게 되는 것이다.
여기서 순번만 건너 뛴 게 아니라 13번부터 167번까지에 해당하는 모든 이자도 건너 뛴게 되는 것이다. 무려 27만3,000달러 정도를 절약한 게 된다. 또한 월페이먼트인 2,398달러20센트 안에는 일정 부분의 원금과 이자가 조금씩 차이 나게 움직이는데 맨 처음 페이먼트에서는 원금이 398
달러20센트이고 이자가 2,000달러이다. 하지만 모기지 페이먼트 순번이 168번으로 뛴다면 이 순번에 해당하는 원금이 900달러 가량이되고 이자는 1,500달러 정도가 된다. 즉 여기서 부터는 매달 페이먼트에 원금이 거의 1,000달러 정도 갚아가게 된다는 것이다.
한편 상기를 15년 페이먼트 모기지로 얻는다면
원금 이자 월페이먼트 총 횟수 총이자
$400,000 6% $3,375.43 180 $207,576
이처럼 30년 고정 모기지와 비교했을 시 가장 큰 차이점은 은행에서 요구하는 페이먼트가 30년 모기지보다 훨씬 많은 매달 3,375달러나 된다. 이럴 경우엔 15년 동안 총 내야 되는 이자는 20만7,576달러로 30년의 절반도 되지 않는다.
물론 15년으로 얻은 고객도 앞서 설명한 30년 고정 모기지 페이먼트처럼 언제든지 원금을 추가로 상환을 할 수도 있고 원금을 추가로 상환하면 상환기간을 원금을 상환한 기간 만큼 줄어든다.그럼 30년 고정 모기지로 페이먼트를 얻은 고객이 월페이먼트를 매달 15년 페이먼트만큼 매달 내면 어떻게 될까? 쉽게 말해 30년 고정은 은행에서 매달 2,398달러를 내라고 나온 것을 매달 15년 페이먼트인 3,375달러로 지불했다고 하자. 그러면 당연히 30년 모기지도 15년에 똑같이 끝난다. 또다른 방법으로 생각해보자.
30년 모기지와 15년 모기지는 페이먼트가 977달러 차이가 나는데 1000달러 정도라고 보고 30년 고정 모기지를 페이하다가 일년 중 연말에 해마다 원금을 1만2,000달러정도 더 갚아 나간다고 하자. 이럴 경우에도 모기지 상환은 15년 정도에 끝난다.그렇다면 조기 상환을 위해서 15년 고정 모기지를 얻어 매달 의무적으로 무리해서 월페이먼트를 내는 것 보다는 30년 고정으로 페이먼트에 부담이 없이 해마다 원금을 일정부분 상환을 해간다면 30년 고정 모기지를 20년이나 15년 등으로 줄일 수 있다는 결론을 얻을 수 있다. 물론 15년 고정 모기지는 30년 보다는 이자가 0.25~0.5% 가량 낮고 여력이 된다면 15년 고정 모기지를 권장한다.
여러 가지 설명을 복잡하게 했으나 30년 모기지 상환표를 보면 누구나 쉽게 지금 본인의 모기지가 몇 번째 순번까지 와있고 지금 내는 페이먼트에 원금이 얼마나 갚아 나가는지 한눈에 볼수 있다. 필자는 매번 클로징 할때마다 직접 고객들에서 이 상환표를 설명해주고 나누어 준다.
모기지 페이먼트 상환만 제대로 이해 하더라도 수십만 달러를 절약할 수가 있다. 낮은 이자율 쇼핑만 하기보다 모기지 융자 프로그램을 제대로 이해하는 지혜가 훨씬 더 큰 유익이 될 수가 있다.
2주 전에 고정 모기지 융자 이자율 이해에 대한 글이 나간 이후에 어떤 고객들은 모기지 페이먼트 구조를 이해하겠다고 말했고 또 다른 고객은 좀 이해하기 어렵다고 답했다. 약간 복잡한데 이번 시간은 보다 실질적이며 쉽게 이해할수 있도록 고정 모기지를 풀어보자.
먼저 지난 시간의 요점을 간략히 정리를 하면 고정 모기지라고 함은 이자가 고정이 되고 은행에서 요구하는 월페이먼트가 항상 고정이 된다는 것이다.간단한 말인데 이 말속에 30년 고정모기지를 20년이나 15년 10년으로 줄일 수 있는 비결이 있다. 그것은 ‘고정 모기지는 은행에서 요구하는 월 페이먼트가 고정이다’라는 것이다.
은행에서 요구하는 페이먼트는 고정이지만 은행에서 요구하는 것보다 원금을 더 상환할 권리는 항상 고객이 갖고 있다는 것이다. 쉽게 말해 10만달러를 10%이자로 10년 상환으로 빌렸다고 하자. 원금 이자로 매달 1,321달러 가량 내게 되는데 1년정도 내다가 원금을 다 상환하면 모기지는
종료가 된다.
만약에 5년정도 내다가 원금을 모두 상환하면 5년으로 끝난다. 고객이 원금을 어떻게 갚아가는 가에 따라서 10년 상환으로 빌렸지만 1년 안에 끝낼 수도 있고 5년이나 10씩 갈 수도 있다. 이처럼 원금을 어떻게 갚아가는가에 따라 상환기간을 줄일 수가 있다는 것이다.이와 같은 방법으로 실질적인 모기지 페이먼트에 적용해보자.
어떤 고객이 40만달러를 6% 이자로 30년 상환으로 빌렸다고 하자. 이 융자 페이먼트를 간략히 정리를 하게 되면
빌린원금:$400,000
이자:6.00%
월페이먼트: $2,398.20
페이먼트 횟수: 360번 (12달x30년)
총 이자:$463,354
이처럼 40만달러를 30년 고정으로 6%이자로 빌려면 원금을 추가로 상환하지 않고 30년 동안 갚아 간다면 횟수를 360번을 내야 되고 40만달러에 대한 총 이자가 46만3,354달러나 되어 30년동안 무려 86만3,354달러를 갚아야 한다. 여기서 앞서 말한 것처럼 상기 고정 모기지는 은행에서 매달 페이먼트를 2,398달러20센트를 요구한다. 다시 말해 2,398달러20센트 이상으로 지불을 하게 되면 그 이상분은 추가 원금 상환으로 갚아 진다는 것이다. 추가 원금을 상환했을 시 변화 추이가 어떻게 되는지 한번 생각해 보자.
상기처럼 모기지를 얻은 고객이 추가 원금 상환없이 1년 동안 매월 페이먼트만 지불했다고 하자 그러면 이고객은 1년동안 원금 상환은 4,912달러이고 40만달러에서 남은 원금은 39만5,088달러나 된다. 또한 이자는 일년 동안 2만3,866달러를 내게 되었다.
만약 고객이 한국에서 주택을 처분하고 10만달러 가량 자금이 생겨 딱 일년 만에 10만달러를 모기지 원금을 상환했다고 가정하자. 그렇게 되면 현재 이 고객의 남은 원금은 29만5,088달러($395,088 - $100,000)가 된다.
이럴 경우에도 고정 모기지를 얻었으므로 은행은 다음달 페이먼트를 2,398만20달러를 지불하라고 용지가 나온다.
여기서 중요한 것은 다음 달 나오는 페이먼트는 1년 뒤 즉 12번을 내고 난 다음 순번인 13번째 페이먼트가 아니고 잔금인 29만5,088달러 정도 남아 있는 순번인 168번으로 건너뛴다는 것이다. 즉 13번에서 168번으로 건너뛴 것이다. 이것은 모기지 페이먼트를 거의 13년을 건너뛴 것이 된다. 이럴 경우 30년 모기지 상환이 1년 만에 10만달러를 추가 페이먼트를 하니 16년만 더 내게 되면 끝나게 되는 것이다.
여기서 순번만 건너 뛴 게 아니라 13번부터 167번까지에 해당하는 모든 이자도 건너 뛴게 되는 것이다. 무려 27만3,000달러 정도를 절약한 게 된다. 또한 월페이먼트인 2,398달러20센트 안에는 일정 부분의 원금과 이자가 조금씩 차이 나게 움직이는데 맨 처음 페이먼트에서는 원금이 398
달러20센트이고 이자가 2,000달러이다. 하지만 모기지 페이먼트 순번이 168번으로 뛴다면 이 순번에 해당하는 원금이 900달러 가량이되고 이자는 1,500달러 정도가 된다. 즉 여기서 부터는 매달 페이먼트에 원금이 거의 1,000달러 정도 갚아가게 된다는 것이다.
한편 상기를 15년 페이먼트 모기지로 얻는다면
원금 이자 월페이먼트 총 횟수 총이자
$400,000 6% $3,375.43 180 $207,576
이처럼 30년 고정 모기지와 비교했을 시 가장 큰 차이점은 은행에서 요구하는 페이먼트가 30년 모기지보다 훨씬 많은 매달 3,375달러나 된다. 이럴 경우엔 15년 동안 총 내야 되는 이자는 20만7,576달러로 30년의 절반도 되지 않는다.
물론 15년으로 얻은 고객도 앞서 설명한 30년 고정 모기지 페이먼트처럼 언제든지 원금을 추가로 상환을 할 수도 있고 원금을 추가로 상환하면 상환기간을 원금을 상환한 기간 만큼 줄어든다.그럼 30년 고정 모기지로 페이먼트를 얻은 고객이 월페이먼트를 매달 15년 페이먼트만큼 매달 내면 어떻게 될까? 쉽게 말해 30년 고정은 은행에서 매달 2,398달러를 내라고 나온 것을 매달 15년 페이먼트인 3,375달러로 지불했다고 하자. 그러면 당연히 30년 모기지도 15년에 똑같이 끝난다. 또다른 방법으로 생각해보자.
30년 모기지와 15년 모기지는 페이먼트가 977달러 차이가 나는데 1000달러 정도라고 보고 30년 고정 모기지를 페이하다가 일년 중 연말에 해마다 원금을 1만2,000달러정도 더 갚아 나간다고 하자. 이럴 경우에도 모기지 상환은 15년 정도에 끝난다.그렇다면 조기 상환을 위해서 15년 고정 모기지를 얻어 매달 의무적으로 무리해서 월페이먼트를 내는 것 보다는 30년 고정으로 페이먼트에 부담이 없이 해마다 원금을 일정부분 상환을 해간다면 30년 고정 모기지를 20년이나 15년 등으로 줄일 수 있다는 결론을 얻을 수 있다. 물론 15년 고정 모기지는 30년 보다는 이자가 0.25~0.5% 가량 낮고 여력이 된다면 15년 고정 모기지를 권장한다.
여러 가지 설명을 복잡하게 했으나 30년 모기지 상환표를 보면 누구나 쉽게 지금 본인의 모기지가 몇 번째 순번까지 와있고 지금 내는 페이먼트에 원금이 얼마나 갚아 나가는지 한눈에 볼수 있다. 필자는 매번 클로징 할때마다 직접 고객들에서 이 상환표를 설명해주고 나누어 준다.
모기지 페이먼트 상환만 제대로 이해 하더라도 수십만 달러를 절약할 수가 있다. 낮은 이자율 쇼핑만 하기보다 모기지 융자 프로그램을 제대로 이해하는 지혜가 훨씬 더 큰 유익이 될 수가 있다.
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