쟌 리 컨트리 와이드 홈 론

집을 장만하는 일은 매우 뜻깊고 뿌듯한 그리고 마음 설레이기도 한 우리 삶의 대사 중 하나이다. 그러나 많은 이들에게 집을 사기위해 융자를 신청하는 일은 매우 두렵고 힘들고 어려운 과정으로 간주될 수 있다. 한 개인의 일년치 소득보다 몇 배 또는 몇십 배나 더 되는 인생의 가장 큰 부채를 얻는다는 심리적 부담 외에도, 백과사전 두께 이상의 문서들과 이해하기 어려운 융자 용어들, 홍수처럼 밀려오는 각양각색의 비용 등등 엄청난 스트레스의 극치가 될 수도 있다.

이같이 혼란스럽고 때로는 강압적인 분위기 속에서 실수를 하기도하고 순간의 잘못된 결정으로 인해 불미스런 결과를 초래하기도 한다. 이같은 실수 또는 잘못을 예방하기 위한 취지에서 칼럼을 준비해 보았다.

1) 신용 기록의 문제
본인의 크래딧 점수가 매우 우수하다고 자부하는 손님들 가운데 예상치 못한 문제로 융자 신청 시 손해를 보는 경우들을 종종 목격한다. 집을 산다는 계획을 세운 것이라면 최소한 4개월 이전에 본인의 신용점수를 확인 할 필요가 있다. 기록의 내용에 따라 불리한 사항들을 수정하는 시간이 많이 소요될 수 있으므로 가장 우선적으로 신경을 써야 될 대목이다.

2) 최초 주택구매자의 특별 융자 상품
일반적으로 주정부의 보조를 얻어 낮은 이율 또는 매우 적은 다운페이 등의 파격적인 융자 조건을 제공받을 수 있다. 그러나 모든 일반인들에게 제공되는 프로그램이 아니라 특정 노동계 종사자 또는 저소득층을 위해 마련된 것이므로 자세한 내용은 각 주 또는 카운티 정부 사이트를 통해 알아볼 수 있다.

3) 융자 승인 여부
모기지부실로 인한 금융업계의 위기로 말미암아 많은 은행들의 대출 가이드라인이 자주 변하고 있다. 따라서 융자 상담을 받을 시에는 이율만을 가지고 따질 것이 아니라, 신청인의 직책, 소득 수준, 개인 부채, 자산 규모 등을 꼼꼼히 점검하고 분석하여 융자 승인에 문제가 없는 알맞은 상품을 선택받을 수 있도록 신경을 써야한다. 은행에서 Pre-Approval을 받은 것을 융자 승인으로 착각하면 안된다.

4) 과도한 융자 대출
집을 보러 다니는 과정에서 더 좋은 집을 사고싶은 욕심으로 본인이 감당할 수 있는 재정 수준 이상의 집을 계약하는 사례를 많이 보게 된다. 집을 처음으로 장만하는 이들의 경우, 대체적으로 월 모기지 상환액이 렌트보다 많은 것은 물론 재산세, 보험료, 전기 수도세 뿐만 아니라 집을 유지하기위한 여러 지출을 간과하기 싶다. 은행에서 대출 기준으로 보는 Debt to Income ratio (소득 대비 지출 비율)는 융자 상품마다 다르기는 하지만 상대적으로 느슨한 편이다. 따라서 융자 신청인 자신이 객관적인 정확한 계산으로 스스로의 재정 계획을 바로 수립하는 것이 우선과제일 것이다.

5) 불필요한 또는 과대한 융자 수수료
요즘은 많은 금융업체들의 과잉 경쟁으로 인해 수수료로 인한 소비자들의 불만이나 피해 사례가 급격히 줄었다고 볼 수 있다. 그러나 비록 적은 액수이긴 하나 아직까지 불필요한 수수료들을 부과하는 케이스들을 접하곤 한다. 이를테면, “Document preparation”이라는 명목으로 $150불을 부과하기도 하고 신용 기록을 확인하는 대가로 $15-35불 정도의 비용을 $150-$175불을 부과하는 경우도 있다. 아울러, 은행에서 부과하는 융자신청 비용을 브로커를 통해서 다시 한 번 지불해야하는 경우도 있으므로 GFE (Good Faith Estimate)을 받아서 항목별로 꼼꼼히 점검해 볼 필요가 있다.

6) 클로징 비용 준비
클로징 비용은 크게 세 부류로 나뉘어지는데 첫째 대출은행이 부과하는 신청 수수료, 둘째 변호사, 주택감정, 등기 보험 등 제3자에게 나가는 비용들, 셋째 재산세와 보험 및 클로징 날짜에 따라 미리 은행에 지불돼야 하는 이자 선납비용 등이 있다. 이외에도, 낮은 이자를 사기위해 포인트를 지불했다면 buy down rate에 해당하는 수수료 또한 가산되어야 할 것이다. 아울러 뉴욕주인 경우는 주정부에서 부과하는 모기지 세금이 큰 몫을 차지할 것이고, 1백만 달러가 넘는 주택이라면 1%의 mansion tax도 간과될 수 없는 대목일 것이다. 그러므로 다운페이 뿐만 아니라 클로징에 들어가는 금액을 정확히 파악하여 안전하게 미리 준비를 해야만 될 것이다.

7) 클로징 이후의 필요한 자금력

많은 은행들이 융자 승인을 결정하는 조건중 하나로 다운페이, 클로징 비용 외에도 최소한 2-3개월의 모기지 상환 능력을 확인하고자 한다. 그 이유는, 여유 자금이 없는 상황에서 모기지 상환은 불가능하다는 간단한 논리 때문이다. 여하튼 이같은 여유 자금은 융자 신청인 스스로에게도 절실히 필요한 사항이다. 가지고있는 전 자금을 주택 구입에 다 쓰고 이사하자마자 water heater를 새로 장만해야 될 상황이 발생한다면 모기지 상환에도 당장 문제가 발생할 것이다. 여유 자금을 미리 계획하고 마련하는 지혜가 주택 구입의 중요한 사안임을 잊지 말자.