한주희 부동산 컨설턴트
보통 주택을 보유하는 목적은 다양한 입장을 갖고 있을 터이다. 자녀에게 물려 주기위해서, 다른 투자 상품 보다 월등한 이익이 보장될 것 같아서, 안전한 주거환경을 확보하기 위해서 등 수 만 가지의 경제적, 문화 적, 교육적 이유들로 해서 주택을 보유하는 것이다.
더구나 다른 목적이 없다 해도 부동산이란 것이 보유하면 심리적 안정성은 매우 크기 때문에 경제 환경이 급격히 변화하고, 정치적 변동이 생긴다 하더라도 매우 안전한 상태를 추구하는 것이 인간의 기본적 심리이기 때문에 더욱 부동산 중에서도 주택이란 것에 집착 하게 되는 것이다.
한국은 워낙 소득의 불균형이 매우 깊고 재정적 이익을 실현시키는 것이 바로 부동산이었기 때문에 너도나도 어느 정도 자금운용의 여유가 생기면 제일먼저 관심을 갖는 것이 부동산 구입 희망일 것이다.
이렇듯 부동산에 대한 관심은 전 국민이 살아가는데 기본적 조건이라 인식하면서부터, 한국의 경제 투자 상품 중에서 단연 으뜸인 것이 부동산이었던 것이다. 이러한 기본적 환경 속에서 모든 이들이 부동산에 관심을 갖다보면 자연히 그 부동산 시장은 열기가 뿜어져 나오고, 당연하게도 부동산시장의 성장은 매우 커지게 되는 것이다. 이렇게 성장한 한국의 부동산시장은 연 평균 물가 상승률보다, 금융 투자 이자 수익보다, 매우 높은 이익이 확정 받을 수 있는 그야말로 매우 우수한 상품으로 대표되는 경제상품으로 인정받게 된 것이다.
더구나 연소득이 빠르게 높아지면서 부동산 상품 투자는 실투자자의 존재가 많아지면서 부동산으로의 투자열기는 매우 가파른 속도로 증가하게 되었고 한국에만 있는 전세 보증금을 받는 임대제도 덕분에 투자 위험성도 적은 탁월한 상품인 것이 바로 부동산이었던 것이다. 그러했던 부동산은 앞서 지적한 바대로 너무 빠른 속도로 성장하다보니 시장은 과열화를 불러
올 수밖에 없었고 개인이나 기업들도 훌륭한 투자 상품화로 만들다보니, 저금리의 금융자금을 끌어다 부동산을 구입해도 매우 많은 이익이 창출되고 그럼으로써 가수요가 붙고 그러다보니 진정한 입주를 원하는 사람보다 투자 상품으로만 인식되는 경향이 덧칠을 하면서 재건축과 재개발 붐이 일어났다.
이 와중에 기존의 노후주택들은 허물지 않고 재활용으로 사용해도 충분한 주택으로서의 존재감을 가질 수 있음에도 불구하고 일부러 노후주택을 슬럼화를 촉진(?)시키면서까지 재건축 재개발을 유도하였고 재건축, 재개발 단어만 들어가면 해당주택은 더욱 가격이 급상승 하게 되었다.이렇게 되면서 정부는 정부대로 자금이 부동산으로만 쏠리다보니 실물경기 활성화를 위한 자금은 고갈되고 경제정책 운영에 매우 힘들었던 것도 사실이어서 부동산시장을 규제하는 정책을 양산하면서 이제 한국의 부동산에는 “세금”이라는 폭탄을 얹고 살아가게 된 현재에 이르게 된 것이다.
이렇다보니 지금 한국에서의 주택부동산은 경기하락 때문에 가격이 내리는 것보다 세금 때문에 주택가격이 가파르게 내리는 것이 일반화되어 있고, 그동안 끊임없이 오르던 한국부동산의 블루칩 격인 강남권의 아파트 시세는 하루가 다르게 몇 천만 원, 몇 억이 떨어지고 있는 현상이 보여지고 있는 것이다. 특히 1가구 2주택자가 갖고 있는 주택에서 1주택을 매각하면서 벌어들인 이익금에서 50%의 양도소득세를 부과하는 세금제도 때문에 해당 주택보유자들은 세금을 절약하기 위하여 가격을 스스로 덜 받는 한이 있더라도 주택을 시장에 마구 내놓고 있으며 이런 현상은 앞으로 상당 기간 동안 지속될 것으로 예측한다.
잠실 지역을 여러분들은 기억하실 것이다. 서민용 작은 아파트들이 재건축을 통하여 사업이 완료된 지금, 이들 주택을 보유한 사람들이 사용승인(해당관청에서 이제는 이집이 들어가 살아도 된다! 라고 허가가 난 주택) 이 나기 전에 준공된 주택을 서둘러 팔고자 급매물로 부동산시장에 내놓게 되고 사고자 하는 사람은 없고 하여 가격은 더욱 떨어지고 새집에 입주도 안한 상태에서 이 동네의 아파트 가격은 몰라볼 정도로 하락세를 잇고 있는 것이다. 이런 현상은 대부분 1가구 2주택 양도세 중과를 피하기 위해 나타나는 것으로서 부동산 유통 흐름을 저해하고 있는 것이다.
또한 이런 아파트 단지는 해당 지역 뿐만 아닌 재건축이 완성된 대부분의 새 아파트 단지에서 동일하게 나타나고 있어 파급효과는 매우 클 것으로 예상할 수 있는 것이고 새 아파트가격이 떨어지기 시작하면서 인근의 기존 아파트 가격도 허물어지고 있다. 특이 하게도 서울 강북 지역의 아파트 가격은 오히려 최근 올랐는데 그런 현상의 원인은 워낙 강남권 아파트보다 매매 가격 과의 차이가 많이 났었던 것에 대한 보상을 받고 싶어 하는 해당 지역 아파트 보유자들의 공통된 의식이 대부분을 차지하고 있고, 서울의 뉴타운개발이 강북을 중심으로 이루어지고 있기 때문에 개발이익을 보장받고자 하는 심리적 현상이 가격 상승으로 나타났지만 과중한 양도소득세 때문이라도 이런 현상도 강북 지역 아파트 가격이 계속 오르는
데에 대한 견제력을 발휘할 것은 분명하다고 예상한다.
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