한주희 부동산 컨설턴트

최근까지도 미국의 부동산시장은 끝 모를 추락 현상을 지속하고 있는 것 같다. 그렇다면 앞으로의 미국 부동산시장의 전망은 과연 긍정적인 상황으로 언제 바뀔 것인가라는 의문이 생긴다.

그러나 현재의 국제적이거나 미국내 경제흐름 동향이 썩 좋아졌다거나 좋아질 것이라는 전망도 내놓을 형편도 되지 못하고 있다. 엎친 데 덮친 격으로 국제 원자재 가격의 급등 화 현상은 지구촌 곳곳에 맹위를 떨치는 기세이고, 특히 원유의 급등은 미 달러 약세현상을 한층 유린하며 기세를 더하고 있어 미국 국내 물가동향도 가파른 상승을 보이고 있다.

이렇다보니 미국민들의 생활지수는 하락하고 있고 이에 따라 생산보다 소비가 일어나야 함에도 불구하고 지갑을 꼭꼭 잠그고 있기만 하여, 주택경기에 더욱 위협 요인으로 나타나고 있는 것이다. 특히, 미국의 경제상황이 안 좋아지면서 미국 민들의 신용카드 의존도가 높아지면서 신용카드 부실화가 눈에 띠게 나타나고 있는 점은 앞으로의 상황에 매우 걱정스러움을 더하고 있기만 하다.

이렇게 무역 소비시장에서 가장 큰 시장인 미국이 소비경제가 안 좋아지면서 세계 각국의 사정도 별반 다를 것 없이 하향국면으로 가고 있는 것이 분명하며 고유가의 공포가 지구촌 곳곳을 멍들게 하고 있는 것이다. 한국의 사정을 보면 국제원자재 가격폭등은 자연스런 현상이라고 보더라도 수요 불균형이 발생하면서 원자재 품귀현상이 벌어지고 있으며, 미국산 쇠고기 수입반대 시위로 인한 국내 정국의 악화는 모든 산업지수에 골고루 영향을 미치고 있기만 하고 있다. 국민들의 경제적 좌절감은 6개월 전쯤 경제실용주의를 표방한 현 대통령을 선택하는 기폭제가 되었고 상당했던 기대는 놀라울 정도의 빠른 시간 안에 실망으로 바뀌고 있어 매우 안타깝기만 하다.

현재 나타나고 있는 정부가 예상한 속도와 폭에서 너무 급격하게 가라앉고 있는 국내 경제상황이 전혀 예측할 수 없는 범위로 벗어나는 것이 근원적인 문제일 것이지만 정부의 관료들의 책임 행정력이 가동치 못하고 있다는 것도 문제점인 것이다. 지금 서울의 부동산시장은 ‘남저 북고’ 현상이 나타나고 있다. 강남의 부동산 시장은 부동산 보유 세와 양도세강화로 세 부담을 느껴 가격을 떨어지고 거래는 정지한 반면 소외받았던 강북지역은 재개발 및 재건축, 그리고 순조롭게 진행되고 있는 강북 뉴타운 건설 등이 이루어지면서 투자 기대 이익을 요구하는 투자자들과 새로운 주거환경이 예정돼 있고 상대적으로 아직까지 가격이 싼 지역을 선호하는 주택구입자들의 집중으로 물건은 적고 사려는 사람이 많아져 가격은 가파르게 치솟고 있는 것이다.

하지만 이러한 강북지역조차도 높기만 한 세금정책과 전반적 시장상황이 부정적 기류로 인하여 또한 급격히 상승한 주택가격이 오히려 거래량이 줄고 가격이 정체하고 있는 모습으로 진행되고 있어 전반적인 경기 불황여파와 맞물리면서 지금부터 한국의 부동산시장은 하향안정으로 진행될 것인가 아니면 또 다른 위가가 도래할 것인가를 놓고 판단해야하는 기준점에 와 있는 것 아닌가 싶다.

요즘처럼 경제동향이 매우 어렵게 진행되어지고 금융권에 자금압박이 가하여지고, 물가상승이 계속되어지면서 각종 원자재 난이 지속되어진다면 부동산 금융부분도 취약해질 것으로 판단해야 한다. 그렇다면 주택의 금융대출금에 대한 이자부담은 갈수록 높아질 것이 분명할 것이고 보면 금융비용의 부담은 곧바로 부동산시장에 직접적 영향을 주는 것이다.

이것이 우리가 예상하는 최악의 시나리오인데 문제는 지금의 상황이 이처럼 부정적 입장에 자꾸 놓이게 되는 조짐들이 보이고 있다는 점에서 한국의 부동산시장은 위기국면이라고 판단되어지는 것이다. 부동산보유자에게 다행스런 것은 그럼에도 임대수익은 하락하고 있지 않다는 것이 위안인데 앞서 말한 신규개발이 지속되고 뉴타운이 속속 완성되어지면 주택수요보다 공급이 늘어나면서 주택의 임대료도 상대적으로 하락하는 것은 매우 자연스런 패턴이다.

이러한 임대료 수익성에 대한 예정된 위험성도 지금 이 순간부터 우리는 대비해야 할 것이고 가능하면 세금부담에 대한 각자의 계산을 철저히 하여 세금정책과 연동된 팔 것인가 살 것인가를 종합적으로 검토할 시기도 지금 이때쯤이라고 권하고 싶은 것이다. 다주택 보유자들은 몸집을 줄여서라도 부동산 같은 부동자산보다 유동자산을 보유하는 것이 지금으로서는 매우 안전한 길이 아니겠는가?