고진성 파인리지 모기지

지난 26일 상원을 통과해 30일 부시대통령이 최종 서명한 주택구제법안은 연체중인 모기지를 연방정부가 보증해주는 모기지로 재융자받을 수 있도록 하는 내용이 포함되어 있다. 이 경우 주택의 현시세 대비 90%를 초과하는 금액은 탕감받을 수 있게 된다. 아무래도 모기지구제 프로그램이 매력적인 이유는 주택의 현시세 대비 90%이상 초과하는 부채는 탕감 받는다는 것이다. 이를 쉽게 설명하자면 다음과 같다.

50만달러짜리 주택을 구매하기 위하여 45만달러의 모기지융자를 얻었는데 그동안 주택가격이 하락하여 현재 주택시세는 40만달러에 불과한 상태에서 모기지가 연체된 상태라고 가정하자. 이 경우 재융자프 프로그램을 통하면 융자은행은 현 주택 시세의 90%를 초과하는 금액을 탕감해주어야 하므로 모기지융자는 36만달러로 줄어들게 된다. 9만달러에 해당하는 차액은 융자은행이 손실을 보게 된다.

자격요건
해당 재융자 프로그램은 일정한 자격요건을 갖추어야 하는데 우선적으로 연체중인 모기지가 2008년 1월1일 이전에 취급된 것이어야 한다. 또한 거주용 주택에만 해당되며 세컨드 홈이나 투자용 주택은 제외된다.

이와 더불어 소득검증의 절차를 걸쳐야 하는데 2008년 3월1일 현재 월주택 비용(모기지상환액+부동산세+보험료)이 월소득 대비 최소 31%이상이 되어야 한다. 예를 들어 월소득이 5,000달러인데 주택비용이 3,000달러일 경우에는 자격을 갖추게 되지만 월주택비용이 1,400달러일 경우에는 부적격하다는 판정을 받게 된다. 이는 현소득 수준 감안 시 충분히 융자를 상환할 여력이 있다고 판단되기 때문에 구태여 재융자를 통하여 구제를 받을 필요가 없다고 평가되기 때문이다.

설령 자격요건을 갖추었다고 할지라도 무조건 재융자를 할 수 있는 것은 아니다. 왜냐하면 융자은행이 주택가격의 90% 이상을 초과하는 금액에 대하여 탕감을 해줄 것인가의 여부에 달려있기 때문이다. 과연 융자은행들이 이러한 채무 재조정 프로그램이 얼마나 적극적일지는 아직 불확실한 실정이다. 융자은행의 입장에서는 모기지부채를 탕감시켜 주는 조치를 그다지 바람직한 해결방법으로 여기지 않기 때문이다. 다른 채무재재조정의 방법들, 예를 늘어 이자율을 낮추어 준다든가 융자기간을 늘려준다든가 하는 유예조치를 택하지 않고 무조건 부채를 탕감시켜주는 조치를 취하기
에는 쉽지 않을 것으로 보인다.

다만 주택가격이 계속 하락하는 경우 융자은행으로써는 문제를 해결하기 위하여 보다 적극적인 입장을 취할 수밖에는 없을 것이므로 이에 따라 모기지 구제 프로그램에 보다 적극적으로 참여하게 될 것으로 기대되고 있다.

소득검증의 문제
해당 모기지 구제 프로그램과 관련해 예상되는 가장 커다란 걸림돌은 소득검증의 문제일 것이다. 해당 프로그램의 경우 소득검증을 반드시 거쳐야 하는데 현재 모기지 연체에 시달리는 사람들의 대부분은 당초에 모기지를 얻었을 때 소득검증을 거치지 않았을 가능성이 높다. 소득검증을 거치지 않았다는 것은 모기지 융자 시 소득을 부풀렸을 가능성이 높다는 것을 말한다. 모기지 구제 프로그램을 신청하는 경우 융자은행은 이에 대한 자격요건을 검토하기 위하여 소득관련 서류를 요청할 것이다. 그러나 소득검증서류(소득보고서나 급여명세서등)에서 나타난 소득액이 융자신청 시 기재한 소득금액과 차이가 날 경우 이는 결국 융자신청 시 소득을 속인 것을 자인하는 것이 되어 버린다. 이는 모기지 사기에 해당되는데 이를 불사하고 모기지 구제 프로그램을 신청할 사람들이 과연 얼마나 많을까?

모기지 구제 프로그램을 통하여 부채만 탕감받으면 좋겠지만 따라붙는 것이 있다는 것이다. 새롭게 재융자되는 모기지에 대해서는 연방주택청의 보증이 제공됨에 따라 재융자 시 융자금액의 3%에 해당하는 보증 수수료를 지불하여야 하며 이후부터 매년 모기지 잔액의 1.5%에 해당하는 수수료를 지불해야 한다.

이와 더불어 주택가격이 상승할 경우 가격상승에 따른 이익은 연방주택청과 함께 나누어 가져야 한다. 만일 재융자 후 1년 이내에 주택을 매각하거나 재융자를 할 경우 가격상승분 전액이 연방주택청에 지급되게 되며 이후 5년 동안 연방주택청의 지분은 매년 10%씩 줄어들게 된다. 만일 5년 이상이 지난 후 주택매각 시 얼마나 시간이 경과하였든지간에 주택가격의 상승분에 대하여 연방주택청과 50:50씩 나누어 갖게 된다. 이 세상에 공짜는 없다는 것이 이를 두고 하는 말일 것이다.

해당 재융자 프로그램은 오는 10월1일부터 효력을 발휘하여 2011년 9월30일까지 운용된다. 만일 해당 프로그램을 얻고자 할 경우 10월1일 효력을 발생하더라도 지금부터 융자은행과 협의를 시작하여야 할 것이다.