일반적으로 아파트 렌트와 일반 주택 렌트에서 대표적으로 다른 점이 뭘까? 아파트 렌트의 경우 한 매니지먼트 회사가 수십 또는 수백 동의 아파트 테넌트를 일괄 관리하고 있으며, 일반 주택의 렌트 시에는 한 주인과 테넌트 한 사람, 또는 한 가족과 계약을 맺는다.
여기서 아파트의 경우 수많은 테넌트들을 효과적으로 관리하기 위해 계약 때 여러 항목들이 자연 까다로워질 수밖에 없다. 예를 들면, 개나 고양이 등 펫(pet)에 관해 위반할 경우 바로 퇴거조치를 한다든지, 계약 완료 후 자동적으로 시큐리티 디파짓(security deposit)에서 몇백달러의 카펫샴푸 비용을 당연히 제한다던지 하는 강제 조항이 상당히 많다.
그러나 일반 주택을 렌트할 경우, 주인은 한 가족과 계약을 맺어 그 집을 사용할 권리를 양도하기 때문에 우선 본인의 집을 깨끗하고 부서지지 않게 잘 사용할 테넌트를 골라야 하고 또한 아파트와 같은 강제 조항을 넣어서 분위기를 딱딱하게 가지고 가는 것보다는, 테넌트와의 사이를 부드럽게 하는 것이 필요하며, 테넌트와 보다 친절하게 인간적인 관계를 맺어두는 것이 테넌트가 그 집을 내 집처럼 깔끔하게 사용하도록 하게 하는 가장 효과적인 방법이 되겠다.
이렇게 테넌트와 집 주인과의 관계를 처음부터 부드럽게 가지고 가는 중간 역할을 에이전트가 해야 하는데, 가끔 이 점을 이해하지 못하는 미국적인 방식에 익숙해 있는 집 주인은 왜 아파트처럼 까다롭게 계약을 맺지 않을까, 너무 한국적인 방식이 아니냐고 이야기를 하는 경우도 있다.
모든 부분에 정확하고 엄격하게 규율대로 진행하는 미국적인 방식이 당연히 편하고 좋다. 그러나 하나를 주고 둘을 받는, 중요한 부분들은 가장 정확하게 짚어가면서, 양보해도 좋은 부분은 선뜻 먼저 양보하면서, 계약 당사자 양편의 이익을 도모하는 것이 훨씬 효과적이라 생각한다. 한국적인 사고방식일 수도 있으나 이러한 ‘융통성’이 미국적인 기준위주의 ‘엄격함’보다 더 많은 곳에서 인정을 받고 있음도 기억하자.
그러면, 이렇게 테넌트를 고르고 계약을 맺게 하고 입주를 완성하게 하고 수시로 렌트 집을 관리하는 에이전트의 일과 그 커미션에 관해 알아보자. 우선 에이전트는 집 주인의 요청에 따라 집을 방문하여 집안 내부를 살펴보고 집의 하자 부분과 페인트 터치업, 카펫샴푸와 유리창 청소 등에 관하여 조언을 주고 리스팅 계약을 맺는다.
집안 내부, 외부의 사진을 보통 20여장 내외로 찍어서 MLS 에이전트 리스팅 서비스에 올려서 모든 다른 에이전트들이 잘 찾을 수 있게끔 준비한다. 신문과 지역 잡지 등에 광고를 올리고 플라이어, 우편 및 인터넷의 렌트 웹사이트에 올려 렌트가 나와 있다는 사실을 모두에게 알린다.
테넌트가 모집이 되면 집을 안내하고, 해당 집과 주변 지역 및 학군 등에 관한 설명을 해주고 테넌트가 렌트를 신청하면 테넌트의 크레딧 조사와 재산, 직장과 월 급여, 가족관계 등을 조사하여 집 주인에게 보고한다.
양측의 의견이 맞추어지면 계약서를 작성하고 테넌트로부터 시큐리티 디파짓과 첫 달치 렌트비를 캐시어스 첵(casher’s check)으로 받는다. 그 뒤, 집 주인에게 이사 준비를 하게 하고 청소상태를 확인 후 집 키와 공동시설 키, 우편함 키와 차고 리모트 컨트롤을 2개씩 받아 렌트 당일 테넌트에게 전달한다. 테넌트에게는 각종 유틸리티의 전화번호를 미리 주어서 유틸리티가 정해진 날짜에 집 주인에게서 테넌트로 바뀌도록 주선해 주어야 한다.
이사가 끝나면 일주일 또는 2주일의 기간을 줘서 집안의 각종 도구들이 제대로 작동하는지 하자는 없는지, 이러한 하자들이 있으면 사진을 모두 찍어서 보고서로 남겨 두고, 또한 고쳐줘야 할 부분들은 집 주인에게 통보하여 고쳐주도록 한다. 또한 렌트 중간 중간에 테넌트의 애로사항을 수시로 접수하여 집 주인에게 통보해서 해결해 주는 서비스도 같이 제공해야 한다
이러한 일을 수행하는 에이전트에 대한 커미션은 일반적으로 총 렌트비(월 렌트비×총 렌트 개월수)의 6%로 하고 있다. 예를 들어 월 2,000달러 렌트비로 1년을 렌트할 경우 에이전트의 커미션은 2,000달러×12개월×6%=1,440달러가 되며, 테넌트 측의 에이전트가 있는 경우 각각 에이전트에게는 720달러씩 커미션이 나누어진다. 보는 바와 같이 수행하는 일에 비해 커미션이 비교적 적다. 그래서 일부 미국 부동산 회사에서는 에이전트가 렌트 업무를 수행하는 것을 내부 규정으로 금지하기도 한다.
(661)373-4575
제이슨 성<뉴스타부동산 발렌시아지사장>