한주희 부동산 컨설턴트

2005년 8월31일 당시 노무현 대통령은 심각해지는 부동산 시장안정화 방안을 강구하느라 국정의 모든 힘을 쏟고 있었고 시장에서는 정부의 연이은 부동산 안정책이 오히려 시장의 질서를 교란하는 것 밖에 되지 않는다고 연일 정부를 원망하고 있었다.

또한 지방의 토지가격이 뛰고, 정부의 지방분권화 전략이 가동되면서 토지보상금이 대거 풀리면서 보상금을 노린 투자행렬의 집중화와 토지보상금을 받고 다시 인근 토지를 구매하면서 토지시장의 열기는 갈수록 높아만 가고 있었고 이에 따라 정부는 그동안 주택시자에만 신경을 써왔던 것을 토지시장 안정책을 발표한 것이다. 주된 8.31 대책의 목표는 토지를 소유자 성격을 분류하여 ‘사업용’ ‘비사업용’으로 나눠서 해당토지에 직접 농사나 인근지역에 거주치 않고 상당기간 보유하고 있는 이른바 ‘부재지주‘들을 대상으로 강력한 조세(세금)부담을 시켜 장기간 활용치 않는 토지를 시장에 내다 팔게 함으로서 토지시장을 안정시키겠다는 것이었고 그 결과 현재 2008년 토지부동산시장은 과중한 세금으로 인한 매물량 증가로 허덕이게 된 것이다.

특히 해외에 거주하면서 상속이나 증여 또는 장기투자 목적으로 농지나 임야 또는 주택지를 보유중인 분들 대부분이 ‘비사업용’토지로 분류되어 막대한 양도소득세부담을 갖게 될 수밖에 없는 바, 이점을 특히 강조하여 설명 드리고자 한다. 비사업용 토지는 2006년 1월1일 기준으로 하여 보유한기간이 20년 미만인 사람은 2006년 12월31일까지 처분하여야 하고 2006년 1월1일 기준으로 하여 20년 이상 보유한사람은 2009년 12월31일까지 처분 완료해야 만(매매계약을 하고 등기이전을 2009년 12월 31일까지 완료해야 한다는 뜻) 비 사업 용 토지에서 벗어난다는 것이다.

만일 비사업용으로 분류된다면 양도소득세를 본인이 취득한 가격에서 판 가격의 차이(예를 들면 아버지에게서 상속을 받을 당시 1억 정도의 토지를 8억에 팔았을 경우 7억이 양도차익) 금액전부를 양도차익으로 보아서 7억 원의 60%의 양도세를 물린다는 것이다. 그렇다면 7억 원의 60%는 4억2000만원이 양도차익에 따른 양도소득세 인데 과거에는 오래 보유하였으면 장기보유에 관한 특별공제(빼준다는 것)혜택을 주었으나, 비업무용으로 분류되어 양도소득세를 부과 받게 되면 기초공제(부동산을 팔아서 양도세를 내게 되면 자동적으로 공제해주는 제도)와 사전에 성실하게 양도소득세를 납부하면 혜택을 주는 자진납부 양도공제혜택만을 받게 됨으로서 앞의 사례처럼 4억2000만 원의 양도세에서 그리 많지 않은 금액이 공제되어 3억6000~7000만원 정도를 양도소득세로 확정 납부하게 된다는 것이다.

현재 정부는 2006년1월1일 기준 20년 이상 보유를 못한 사람들에 관하여는 무조건 비사업용 부동산으로 간주하여 이 같은 양도소득세 제도를 시행하고 있다. 또한 20년 이상 보유한 사람일지라도 내년 즉 2009년 12월31일까지 팔아야만 중과 양도소득세를 피할 수 있게 돼 있으므로 매우 중요하게 생각하고 행동해야할 것이다. 그러나 만일 집을 지을 수 있는 땅이 현재 팔지 못하고 내년에도 팔 의사가 없다 하면 필연적으로 비사업용으로 분류될 수밖에 없으나, 그 땅에 건축허가를 받고 집을지 어서 준공허가를
받고 그 집에 대한 등기를 완료한 후 2년 뒤에 팔게 되면 비사업용 부동산에서 제외되는 방법도 심각하게 고려해봐야 할 방안이고, 특히 농지일 경우 지금 20년 이상 보유를 못한 사람과 내년 말까지 팔 의사가 없는 사람은 최소한 1년 이상 직접농사를 짓고 정부투자기존인 농업기반공사 또는 농지은행에 8년간 위탁경작을 의뢰한 뒤 8년 뒤 팔게 되면 비사업용 토지에서 제외된다는 것도 알아둬야 할 것이다. 그러나 이 경우는 본인 이 최소한 1년 이상 농사를 져야 하는 부담감이 있어 해외 거주하시는 분들 입장에서 매우 실현 불가능한 방안이라고 할 수 있다.

이상과 같은 비사업용 부동산에 대한 양도세중과 정책은 현실적으로 시행중에 있고 현 정부(이명박 정부)의 부동산 공약이나 예정된 정책에서도 그리 변경될 가능성이 희박하다는 것도 엄연한 현실임을 토지소유자들은 냉정히 받아들여야하는 것이다. 우리는 이쯤에서 한국정부의 과도한 세금정책으로 개인부동산에 대한 규제가 너무 심한 것 아닌가라는 원천적 불만이 있을 수 있으나 되돌아보면 땅은 사람을 속이지 않는다는 원칙이 흔들리고 있음이 엄연한 현실인 것이다.

특히 20년 이상 보유한 토지소유자들은 2009년 12월31일까지 팔면 된다는 생각으로 아직 시간의 여유가 있을 것으로 판단할만 하겠으나, 그렇게 20년 이상 보유한 소유자가 매우 많기에 이분들이 세금이 무서워 지금 2008년 6~7월에도 부동사시장에 내놓고 있어 사려는 사람은 없고 팔려는 물건만 쌓이고 있어 어차피 팔 수 밖에 없다고 판단할 경우에는 지금부터 서둘러 팔고자해도 시간의 여유가 그리 많지 않음을 정확히 인식하길 바라는 것이다. 또한 팔지 않고 집을 지어서 임대를 놓겠다라고 생각하는 사람들도 지금 이 시점에서 가장 빠른 시간 내에 대응할 수 있는 방안을 강구해야할 아주 중요한 시간의 흐름 속에 있는 것이다.