고진성 파인리지 모기지

모기지 연체와 주택압류(Foreclosure)로 상징되는 주택모기지의 부실화 현상은 최근 걷잡을 수 없는 금융위기사태로 발전되면서 미국경제의 근간을 흔들고 있다. 이와 같은 총체적인 부실이 야기된 배경에는 금융감독 당국도 책임을 회피할 수 없다는 지적이 있어 왔다. 즉 융자은행들로 하여금 아무렇게나 방만하게 주택모기지를 취급하도록 방치하여 결국 모럴해저드(도덕적 해이)라는 고질적인 문제를 발생시켰다는 것이다.

모럴해저드란 사람들이 스스로가 저지른 결과에 대하여 책임을 지지 않을 경우 리스크가 있든 없든 무리한 행위를 자행한다는 데에서 비롯된다. 이는 마치 수영도 못하는 어린아이가 무조건 풀장에 뛰어드는 것과 마찬가지이다. 이처럼 무모한 행동을 할 수 있는 것은 아빠가 구해줄 것이라는 사실을 알고 있기 때문이리라. 이에 따라 어린아이가 함부로 행동하지 못하도록 평소에 가정교육을 제대로 시키는 것과 마찬가지로 모기지융자에 대한 금융감독당국의 규제 및 관리감독이 강화되어야 한다는 요구가 있어
왔다.

특히 서브프라임모기지와 관련하여 착취적인 융자행위에 따른 피해사례들이 속출하고 모기지연체와 주택압류가 급등하자 연방은행(Federal Reserve)은 마침내 모기지융자의 부당행위를 근절시킨다는 명목 하에 새로운 융자규정(Home Mortgage Provisions of Regulation Z)을 제정하여 발표하였다. 연방은행이 새롭게 마련하여 시행코자 하는 융자규정은 소위 ‘고비용 융자(Higher-Price Loan)’라고 하여 상대적으로 높은 이자율이 적용되는 모기지, 즉 서브프라임 모기지(비우량주택담보대출)을 대상으로 하고 있다. 따라서 융자은행이 고비용 융자를 취급코자 하는 경우 다음과 같은 기본적인 요건들을 충족시켜야 한다.

1) 융자신청인의 상환능력을 반드시 확인하여야 함.
2) 모기지상환금액이 융자취급 후 4년 이내에 변하게 될 경우 조기상환벌과금(Prepayment Penalties)의 적용이 금지되며 그 외의 경우에도 조기상환벌과금의 적용기간은 2년을 초과할 수 없음.
3) 부동산세금과 주택보험에 대한 에스크로 서비스(대납서비스)가 제공되어야 함- 2010년부터 시행 새로운 융자규정에서 발견되는 가장 커다란 특징은 융자신청인의 상환능력을 검증하지 않고는 모기지융자 자체가 불가능하도록 하였다는 것이다. 연방은행이 이러한 내용의 규정을 만들어 시행코자하는 이유는 간단하다.

그동안 상환능력의 여부와는 상관없이 모기지융자를 취급하는 것이 당연시되었기 때문이다. 그러나 모든 것은 돌고 돌아 원래의 자리로 되돌아 가듯이 모기지융자 역시 상환능력을 검증하는 절차가 기본적으로 요구되는 원래의 상황으로 돌아갈 것을 강제당하고 있는 것이다. 조기상환벌과금이란 융자를 얻은 후 일정기간이내에 이를 전액상환할 경우 부과되는 벌과금을
말한다. 이는 정기예금의 경우 높은 금리를 제공하지만 만일 약정기간이전에 해약을 하게 될 경우 일정한 금액의 페날티를 지불하여야 한다는 것과 유사한 논리가 적용된다. 그러나 모기지융자에 있어 조기상환벌과금은 일종의 착취적인 모기지상품과 연관되어 부과된다는 것에서 문제가 야기된다.

조기상환벌과금 때문에 주택을 처분하거나 재융자를 하기 어렵도록 만들어 어쩔 수 없이 높은 이자율을 부담하는 등 자신이 감당도 할 수 없는 모기지융자에 얽매이게 된다. 그러나 연방은행의 새로운 조치에 따라 조기상환벌과금에 관련된 부당행위는 어느 정도 근절될 수 있을 것으로 기대된다. 그렇다면 새롭게 시행될 융자규정이 모기지융자에 어떠한 영향을 미칠 수 있을까?

만일 새로운 융자규정이 서브프라임모기지을 주요대상으로 하고 있다면 이에 따른 여파는 매우 미미할 것이라 예상된다. 이는 최근에 들어서면서 서브프라임 모기지는 거의 찾아볼 수 없는 희귀상품으로 전락하였기 때문이다. 이와 더불어 소득검증을 거치지 않는 모기지융자(Stated-Income Loans) 역시 리스크가 높다는 이유로 시장에서 점점 사라져가고 있는 실정이
다.
이처럼 서브프라임융자나 소득검증을 생략하는 프로그램이 시장에서 거의 사라져가는 마당에 이와 같은 규정을 만들어 시행하려는 것 자체가 마치 소잃고 외양간을 고치는 행위로 평가절하될 수도 있을 것이다.

오히려 연방은행의 새로운 융자규정은 점보모기지(융자금액 41만7000달러초과)에도 적용되어짐에 따라 가뜩이나 고사직전에 있는 점보모기지시장을 더욱 어렵게 만들 수 있다 이는 ‘고비용융자’의 기준이 플레디맥에서 발표하는 평균프라임오퍼이자율(Average Prime Offer Rate)보다
1.5%이상 높을 경우 적용되기 때문이다. 지난주 프레디맥의 30년고정모기지의 평균이자율이 6.37%임에 따라 이자율이 7.87%를 초과하는 모기지들은 모두 고비용융자로 간주되어진다.

최근 점보모기지의 이자율은 8%를 상회하고 있어 연방은행이 정한 ‘고비용융자’에 해당되고 있다. 이는 이무리 양호한 융자조건을 갖추고 있더라고 점보모기지를 얻는 경우 서브프라임모기지를 얻는 것과 동일한 취급을 받게 된다는 것을 의미한다. 해당규정은 2009년 10월1일부터 취급되는 모든 모기지융자에 적용되며 부동산세금과 주택보험료관련 에스크로 규정은 2010년부터 적용된다.