장상태 <탑 부동산 사장>

상용 건물에 대한 모기지 론을 받는 것은 주택 모기지나 재융자와는 그 절차와 심사 기준이 사뭇 다르다. 요즈음 모기지 은행의 대출 가이드라인이 무척 까다로와지고 있는데, 그도 그럴 것이 전국적으로 모기지 결손과 차압이 급상승하고 있기 때문이다. 그래도 아직 주택 모기지는 어려워지기는 하였으나 그런대로 괜찮다. 왜냐면 주택은 필수품이기 때문에 어떻게든 지키려는 노력을 최대한 기울이기 때문이다. 주인이 살고 있는 집의 모기지는 여분 혹은 투자용 주택에 비하여 이자율이 저렴하다. 경제적인 어려움이 닥쳐서 포기해야 할 형편이 되어도, 별장이나 세놓고 있는 투자용 주택을 먼저 포기하고 되도록 자신과 가정이 살고 있는 집을 지키려고 안간 힘을 쓸 것이다.

유사하게 자신이 사는 집보다는 상용 건물을 포기하는 것이 당연할 것이다. 더더욱, 대부분의 비즈니스나 상용 건물은 법인화 되어 있는 것이 보통이다. 주식회사와 같은 법인은 법적으로 그 자체가 인격체이고 사람의 취급을 받는다. 법인은 자신의 소유주나 주주들과는 별개의 인격체이므로 법적으로도 독립적이고 주주나 소유주의 사유재산과 사생활에 영향을 미치지 않는다.

법인은 법인 자체의 크레딧 점수가 있고 실적 없는 갓 태어난 법인을 제외하고는 스스로 빚을 얻을 수 있고 그 빚에 대하여 주주와 소유주는 책임이 없는 것이다. 주식회사가 융자 상환을 하지 못하게 되면, 채권은행은 주식회사 명의로 되어 있는 모든 자산만 취할 수 있으며 주주나 소유주의 자산은 건드리지 못하는 것이다.이런 연유로 채권 은행의 위험 부담이 증가하므로, 상용 건물에 대한 모기지는 당연히 주택 모기지 이자율 보다 높게 부가 되어 지며 구비 서류도 훨씬 두꺼워 지는 것이다.

흔히 볼 수 있는 가게 딸린 작은 상용 빌딩을 예로 해 소기업의 전형적인 상용 론의 절차를 살펴보기로 하자. 일층에 편의점이 있는 3층짜리 건물의 2층에 건물주가 살며 편의점을 운영하고 3층은 몇 개의 오피스로 나누어 세를 놓고 있다. 건물주는 5년 정도 이 건물과 가게를 소유하고 있다. 수입이 좋고 크레딧이 매우 좋다고 판단하여 건물의 모기지 페이먼트를 줄이기 위하여 재융자를 원하고 있다.

이런 유형의 건물은 ‘다목적’ 혹은 ‘혼합용’ 부동산으로 분류하는데 상용과 주거용이 한 건물에 섞여 있기 때문이다.
이런 경우, 은행은 보통 다음과 같은 서류를 요구한다.
· 최근 2년치 1099나 W-2를 포함한 개인 세금 보고서
· 비즈니스 라이선스와 허가서
· 최근 2년치 법인세 보고서 및 CPA 감사 재무제표
· 3층 오피스 리스 계약서
· 최근 6개월치 개인 및 비즈니스에 관한 모든 은행 계좌의 뱅크 스테이트먼트
· 소유하고 있는 모든 부동산 목록 (시가, 모기지 잔액 포함)
· 최근 부동산 세금 고지서
· 최근 부동산 보험 계약서 및 고지서
· 감정 (300여달러의 주택 감정에 비하여 상용의 경우는 1,500달러 이상이 소요된다.)
은행은 이러한 서류를 검토하여 다음과 같은 것을 알아본다.

1. 개인 및 법인에 대한 부채 상황과 연채 여부
2. LTV (Loan-to-value) 라고 하여 건물의 가치에 대한 부채율 계산
3. DTI (Debt-to-Income) 라고 하여 소득에 대한 부채율 계산
4. 렌트 수입 입금 현황 (이 중 75%는 수입으로 25%는 공실 및 유지/보수로 본다)
5. 순자산 가치(자본 = 자산 ? 부채)

이 건물의 주인은 다행히 5년 정도 비즈니스를 운영해 왔으므로 비즈니스 소득에 대한 서류 전형이 대체로 양호할 것이다. 연채가 없고, 3층 오피스 세입자들도 수년간 렌트를 잘 내고 있고, 그 동안 건물가격도 매입시보다 많이 올라 있어 LTV가 낮아져서, 건물 모기기 재융자는 무난할 것이다.

한 가지 주의할 점은 자영사업자의 재무제표에 관한 것이다. 자영업자의 경우 대부분 CPA를 통하여 결사적인 노력으로 세무 보고액을 합법적으로 최소화 한다. 결국 공제 금액이 늘어나게 되어 비용이 극대화 되며, 세무 보고액은 최소화 된다. 그런데 문제는 융자를 할 때는 바로 이 최소화한 세금 보고서가 걸림돌이 될 수 있다. 물론 실제 소득은 훨씬 더 많은 실질 소득이 있으므로 은행 측의 심사가 못 마땅할 수밖에 없을 것이다. 그래서 보통 은행은 기타 소득 심사를 통하여 실제적인 소득을 계산하게 된다. 예를 들면, 은행 예금 기록을 통하여 실질 소득을 판정하는 것 등이다. 그런데, 많은 부분의 현금을 아예 예금하지도 않았다면, 이는 엄연히 불법행위일 뿐만 아니라, 안타깝게도 실제 소득을 밝힐 근거가 전혀 없게 된다.

따라서 상용 건물을 취득하고자 하는 자영사업자는 특히 이 점에 유의 하여야 할 것이다. 기발한 감세 전략이 건물 매입 시 더 높은 모기지 이자율로 보상해야 함을 명심해야 할 것이다.늘 말하지만, 부동산 매입이나 모기지 재융자를 할 때는 사전에 CPA 및 부동산/모기지 전문가와 상의하여 전략을 수립하는 것이 바람직하다.