한주희 부동산 컨설턴트

한국 정부에서 발표하는 어떠한 정책이라 할지라도 요즘은 워낙 인터넷이 발달돼 있고 해외거주동포인 경우 각 지역마다 한인언론사들이 활발하게 뉴스를 실어다주기 때문에 모국의 뉴스도 안방에서 즐기듯 하는 아주 편한 세상이다.

최근 1달 넘게 서울 시청 앞, 청계천, 광화문등지에서 벌어졌던 ‘미국산 쇠고기 수입’에 관한 국민들의 집단 항의행사도 여러분들은 바로 앞 동네서 일어난 일로 착각할 만큼 알고 계시지 않는가? 그러나 그렇게 고국의 뉴스가 홍수처럼 밀려온다 해도 바쁜 생활을 해야 만 살 수 있는 현대생활에서는 꼼꼼하게 보고 판단할 자유로운 시간을 낼 수 없는 것도 이민생활일 것이다.

최근 들어 토지부동산의 양도소득세관련 문의가 대단히 많이 오고 있다. 물론 토지나 다른 부동산 세금제도에 대한 정부의 정책변경실시는 매우 중요한 뉴스로 취급되어 한국 내에서는 물론 해외거주 교민들 시장에도 잘 알려져 있던 터이지만 그 누가 그 문제들이 바로 내 문제일 것이라고 감히 상상이나 했겠는가? 그렇지만 만일 한국 내 부동산 특히 ‘땅’을 보유하고 있는 사람들은 대단히 중요하게 따져 볼 문제가 있다. 바로 사업용, 비사업용 토지 문제인 것이다.

2005년 8월31일 정부에서 부동산 투기근절과 과열을 방지하기 위해서 발표한 정책에 포함된 ‘종합부동산대책’이 바로 그것인데, 주요 내용으로는 주택에 담보비율 한도를 낮춤으로서 금융건의 대출을 까다롭게 하고, 1가구 2주택자들에게는 보유만 해도 중과세 하는 등 강력해진 부동산 정책을 말한다. 무엇보다 토지를 직접 갖고 있으면서도 활용하고 있지 않는 토지소유자 및 앞으로 토지를 구매할 대상으로 한 매우 강력한 토지 시장 안정 정책인 것이다.

‘8.31 부동산 종합대책’ 토지부문정책을 요약해보면 기본 정부의 의도는 토지 투기억제가 주요 목적인 것이 사실이고 이는 여태까지 볼 수 없었던 가장 강력한 토지 투기 억제정책이다. 또한 이 대책의 특징은 참여정부시절 부동산정책에서 늘 써왔던 세금의 중과제도를 적극적으로 활용한 것으로서 ‘비사업용’ 토지로 분류되는 ‘땅’은 실로 막중한 세금부담을 피하기 어렵게 한 점이다. 또한 ‘땅’을 사는 조건부터 파는 조건까지 세분화하여 분류함으로서 토지를 활용한 투기나 투자행위를 원천적으로 감시하여 토지에 대한 부동산 유통시장을 압박한다는 것으로 볼 수 있다. 구분하여 설명하면

⇒농지 및 임야에 대한 토지거래 허가요건 강화 = 농지 및 임야 취득을 위한 사전거주 요건을 세대원 전원이 1년 이상 거주해야 하도록 강화. 임야의 취득을 위한 거주지 요건을 농지와 같이 토지가 있는 시촵군촵구에 거주해야 하도록 강화. 토지거래 허가구역내의 토지를 거래할 때의 조건은 강화 되었으나, 토지거래 허가구역이 아닌 지역에 대한 제한은 아니다. 보유단계에서도 매우 엄격한 기준을 정했다.

* 전매제한 강화
⇒ 허가받은 토지의 의무이용기간 강화 = 농지는 현행 6개월에서 2년으로, 개발 사업용 토지는 6개월에서 4년, 임야는 1년에서 3년, 기타 용지는 6개월에서 5년으로 각각 상향조정.

* 토지거래 허가구역내의 토지를 거래할 때의 조건은 강화 되었으나, 토지거래 허가구역이 아닌 지역에 대한 제한은 아니다.

* 보유 세 강화
비사업용 토지에 대한 종부세의 과표가 공시지가 기준 3억원을 초과하는 토지(나대지)에 대한 현재 과표 적용률 50%에서 내년(2006년) 70%, 그 후 매년10%씩 인상해 100%로 끌어 올린다는 계획이다.

* 기반시설 부담금 징수
⇒ 기반시설부담금제 도입 = 전국을 대상으로 신규주택, 상가, 오피스텔, 재건축, 재개발 등 일정 기준 이상의 건축행위에 대해 기반시설부담금 부과. 기반시설 설치비용은 민간부담률이 30％를 넘지 않도록 설정. 농어촌주택 등 소규모 건축, 국민임대주택 등 정책사업, 공장 등 생산시설, 국가나 지자체의 공공건축물 등은 면제 또는 감면. 부담금은 해당 지자체의 기반시설 설치 재원으로 우선 활용하고 국가 귀속분은 국가균형발전특별회계에, 지자체 귀속분은 기반시설특별회계를 설치해 관리하도록 하였고 처분단계에서는 세금을 중과하여 정부의 의지를 밝힌 것이다.

이는 양도세 실거래가 과세적용(2007년부터 시행)하여 비사업용이나 대지, 잡종지, 부재지주의 농지 임야, 목장용지 등을 처분할 때 양도차익에 60%의 단일 세율로 중과하겠다는 취지이다. 이러한 8.31대책은 2008년 현재 시행 중에 있고 양도소득세의 부담의 고통은 매우 높기만 하여 다시 한 번 여러분들의 철저한 대책을 요구하고 있는 것이다.