보통 ‘할렘’이라고 일컬어지는 지역은 웨스트 할렘으로 지리상 남쪽은 센트럴 팍(110가), 북쪽 155가, 동쪽 5 애비뉴, 서쪽 모닝사이드 팍을 경계로 하는 동네이며 상가가 집중된 125가가 가장 번화한 거리이다.

맨하탄 보로에 위치한 할렘은 남북으로는 센트럴 팍~155가, 동서로는 이스트리버~허드슨 강을 경계로 하는 다소 넓은 지역으로 흔히 뉴요커들이 ‘할렘’으로 일컫는 지역은 5애비뉴를 동쪽 경계로 하는 서쪽 지역이다. 5 애비뉴 동쪽에 위치한 ‘이스트 할렘’은 보통 ‘스패니시 할렘’으
로 일컬어지며 할렘 지역과 성격이 아주 다르다.

최근 할렘에서는 10년, 이스트 할렘 지역에서는 5년 사이에 신축 콘도 개발 붐이 크게 일어 블럭마다 새로운 건물이 들어서고 있다고 해도 과언이 아니다. 두 지역 성격과 부동산 개발 속도 및 가격이 크게 다르기 때문에 나누어 분석해본다.

▲웨스트 할렘

한때 슬럼가, 우범 지역으로 간주돼 집값이 낮았던 할렘은 90년대 말부터 ‘할렘 부흥기(The revival of Harlem)’를 거치며 이제는 공원 인근 아파트나 주택은 스퀘어피트 당 1,000달러를 주고도 구하기 힘든 동네가 됐다.

보통 ‘할렘’이라고 일컬어지는 지역은 웨스트 할렘으로 지리상 남쪽은 센트럴 팍(110가), 북쪽 155가, 동쪽 5 애비뉴, 서쪽 모닝사이드 팍을 경계로 하는 동네이며 상가가 집중된 125가가 가장 번화한 거리이며 이 주변 부동산 가격이 가장 높다. 웨스트 할렘은 할렘 전 지역 가운데 가장 큰 변화를 거친 동네로 125가를 중심으로 신축 고급 콘도가 많이 들어서고 있지만 아직까지 네덜란드 풍 브라운스톤 타운하우스가 나란히 들어선 거리가 그대로 보존돼 있어 1920년대를 연상시킨다.

할렘은 보통 맨하탄으로 출퇴근하는 젊은 전문인들이나 갓 결혼한 부부들이 선호하는 지역으로 125가에 익스프레스 지하철 노선 2, 3번, A, C, B, D 등이 2, 3분 간격으로 운행되기 때문에 미드타운과 출퇴근 시간이 20~30분 남짓밖에 소요되지 않는다. 게다가 부동산 가격이 많이 올랐다고 해도 여전히 할렘 이남의 맨하탄 타 지역보다는 싼데다 지속적인 개발로 투자가치도 높아 최근 5~8년간 젊은 여피들이 많이 이곳으로 이주했다. 또 센트럴 팍, 모닝사이드 팍 등 공원도 많고 아폴로 극장, 레녹스 라운지, 파리스 블루스, 애비시니안 침례교, 힙합 문화 센터, 등 문화적 시금석이 많이 자리해 부동산 가격이 뛰는 원인이 되고 있다.

할렘의 문제점으로 손꼽히는 범죄율도 최근 지역이 고급 주택화 되고 치안이 강화되면서 많이 낮아졌다. 이 지역을 관할하는 28 경찰서에 따르면 할렘 지역에서는 지난 2년간 살인 사건이 단 한건도 없었으며 지난해에는 강간 1건, 강도 60건 등으로 뉴욕시 기타 지역 평균 범죄율과 별반 다를 바가 없었다. 10 년 전 할렘에 부동산 투자를 한 뉴요커들은 모두 큰돈을 벌었다고 할 정도로 할렘의 부동산 가격은 할렘 고급 주택화(Gentrification) 과정을 거치며 크게 올랐다. 과거 버려졌던 주택과 낡
은 타운하우스는 모두 레노베이트 됐고 황폐했던 빈 부지에는 하루가 다르게 고급 콘도가 들어서고 있다.

부동산 투자 그룹 할스테드가 발표한 ‘할렘 지역 부동산 보고서’에 따르면 할렘 타운하우스는 150만~175만 달러를 주더라도 수요가 많아 구하기 힘든 상황이며 아파트는 스퀘어피트 당 평균 700~750 달러, 공원 인근의 신축 고급 아파트는 할렘 이하 맨하탄 지역과 크게 차이가 나지 않는 스퀘어피트 당 1,200~1,330달러 선이다. 또 새 리스팅 수는 뉴욕시 다른 어느 지역보다 많다는 조사가 나왔다.

이밖에 할렘 지역 부동산의 특이한 점은 공원 인근에 세워지는 신축 콘도의 경우 100만 달러를 호가하지만 골목골목 사이의 HDFC(Housing Development Finance Corporation) 아파트는 30만 달러선에 구입할 수 있을 정도로 부동산 가격 차이가 크다. 또 지역 주민들이 크게 오르
는 집값 때문에 이주해야하는 상황이 많이 발생하면서 신축 콘도의 경우 80~100만 달러를 넘는 원, 투 베드룸 일부 유닛을 추첨을 통해 일부 30만 달러에 판매하고 있다.

프루덴셜 더글라스 일리만은 할렘 렌트 평균을 스튜디오의 경우 평균 월 1,200 달러, 원 베드룸 1,400달러, 투 베드룸 1,800~2,400달러 선으로 분석했다.

할렘은 신축 콘도 개발이 가장 활발히 이뤄지고 있는 지역 가운데 하나로 최근 몇 년간 수십채의 새 아파트 빌딩이 건설됐다. 119~120가 5 애비뉴 선상의 ‘5th on the Park(1485 Fifth Ave, www.5thonthepark.com)’은 올해 완공되며 원~쓰리 베드룸이 64만9,600달러~246만5,900달러, 사우스 할렘의 줄임말인 소하 118 콘도(SoHa 118, 301 West 118th Street)은 고급 신축 콘도로 원 베드룸이 82만5,000달러부터 시작된다. 또5 애비뉴 선상의 ‘2002 Fifth Avenue’ 콘도는 원 베드룸이 43만9,000달러부터 판매되며 올해 입주가 시작되는 알라메다 콘도미니엄(Alameda Condominium, 221 W 148th St)도 스튜디오가 22만9,000달러부터 판매된다.

이밖에 가격이 아직은 저렴해 한인들에게도 투자 가치가 있는 신축 콘도로는 사보이 웨스트(Savoy West, 555 Lenox Avenue, www.TheSavoyWestNYC.com, 원 베드룸 35만4,000달러부터), 로타 콘도미니엄(The Lotta Condominium, www.lottacondos.com, 원~쓰리 베드룸 41만
5,000달러~105만5,520 달러), 132 West 123rd Street(http://132w123.com, 1,076~ 1,525 스퀘어피트 53만5,000달러~93만5,000달러), 애귀덕트 코트(Aqueduct Court, 469 W 152nd Street, 원~쓰리
베드룸 33만5,000달러~110만 달러) 등에 판매되고 있다.

<김휘경 기자>