재융자시 고려해야 할 여러 가지 사항

<문> 지금 살고 있는 집을 2년 전에 값이 꽤 비싼데도 더 오르리라는 예측으로 투자 삼아서 샀읍니다. 매달 내는 페이먼트도 너무 부담스럽고 앞으로 1~2년 사이에 집 가격이 더 오를 것 같지도 않아서 팔려고 내 놓았으나 팔리지도 않습니다. 융자 브로커가 하는 말이 재융자 (re-finance)를 해서 다른 크레딧카드 빚 다 갚은 다음에 그냥 집과 은행 빚을 다 포기 하고 나가버려도 은행은 빚을 받기 위해 따라다니지 않는다고 합니다. 사실인가요?
<답> 아닙니다. 브로커가 책임 없는 말을 했습니다. 그 분이 말하는 것은 처음 집 살 때 융자한 initial purchase money에만 해당되는 말 입니다.
예를 들어 50만달러짜리 집을 살 때 5만달러를 다운 페이먼트하고 45만달러를 집을 저당하고 은행(Bank A)에서 융자했다고 합시다. 몇 년 후에 집값이 계속 떨어지고 채무자가 경제사정이 어려워 매달 내는 모기지(mortgage) 페이먼트를 못 낼 형편이라고 칩시다.
이럴 경우, 이 주택 소유주가 집을 포기하고 은행 채무도 갚지 않고 포기했을 경우, 은행에서는 이 집을 차압 매매(foreclosure sale) 할 것입니다. 예를 들어 이 집이 40만달러에 팔린 경우, 은행에서는 45만달러의 채무 중에 40만달러 밖에 못 받았어도 차액인 5만달러를 채무자한테 더 추궁할 수는 없습니다.
하지만 중요한 것은 위에 언급했듯이 이 법이 집을 처음 살 때 한 융자액(purchase money loan)에만 해당하기 때문에 재융자한 채무에는 해당이 되지 않습니다. 지난 2~3년 사이에 이자율이 많이 낮아 졌을 때 주택소유주들이 재융자를 많이 했습니다. 이자율이 많이 떨어질 경우 매달 내는 페이먼트 액수가 적어지니까 재융자 하는 것이 당장은 마음에 들죠.
하지만 재융자를 할 때는 낮은 이자율만 고려할 것이 아니라 여러 가지 사항을 생각해야 합니다. 예를 들어, 한 가지 더 염두에 두어야 할 것은 만약 나중에 은행 빚을 못 갚고 포기하고 나가야 할 경우 어떤 일이 생기나 하는 것입니다. 처음 살 때 한 융자는 집만 포기 하고 나가실 수 있지만 재융자한 채무는 채무자가 집을 포기한 후에도 따라 다닐 수 있다는 것입니다.
아까 위에 든 예에서 50만달러를 주고 산 집이 한 동안 가격이 많이 오를 때 60만달러까지 올라갔다고 칩시다. 낮은 이자율의 해택 볼 겸 크레딧카드 빚도 몽땅 다 갚거나 집을 리모델링 할려고 50만달러를 Bank B로부터 융자해 원래 있던 Bank A에서 나온 45만달러(purchase money loan)를 청산해 갚고, 5만달러를 받아서 썼다고 칩시다.
나중에 집 가격이 도로 떨어졌는데 채무자가 페이먼트를 내기 힘든 형편이 돼 집을 포기하고 나갔다고 합시다.
이런 경우 은행(Bank B)에서 차압 매매를 할 경우, 이 집이 45만달러에 팔리면 50만달러를 융자한 은행에서는 집을 매매하고 나서도 5만달러에 달하는 차액을 채무자에게 추궁할 수 있으며 채무자가 갚지 않으면 법원에서 판결을 받을 수 있습니다.
이렇게 5만달러에 대한 판결을 받았을 경우 10년을 따라다니며 10년 내 채무자가 못 갚은 경우에는 10년을 더 연장해 모두 20년을 따라다닐 수도 있습니다. 그렇니까 지금 융자 브로커가 자신의 커미션만 생각하고, 새 은행에서 빚 못 갚고 나가도 아마 따라다니지 않을 것이라며 재융자를 권고하는 것은 책임감이 없는 말입니다.
80년대 말 비싼 집을 투자용으로 샀다가 부동산 붐이 사라졌고 90년대 초에 지진까지 나면서 집을 포기하고 나가는 사람이 한 동안 많았습니다. 그 당시는 차압 매물이 많이 나오는 바람에 은행에서 나온 집을 싸게 살 수 있는 기회가 많았습니다. 지난 몇년 동안 집값이 계속 오르는 동안은 집 팔기도 쉬우니까 좋은 가격에 팔아서 은행 빚 갚는 것이 문제가 없었기 때문에 차압 매물이 아주 드물었습니다. 요즘 집값은 계속 하락하고 이자율도 많이 올라 페이먼트를 감당치 못해 집을 포기하려는 주택 소유주가 많습니다. 집을 사면서 한 융자가 아니라 사고 나서 재융자 하신 소유주들은 쉽게 생각할 일이 아니죠. 재정 상담가 혹은 회계사, 변호사하고 상의한 후 결정하는 것이 바람직합니다.
<린다 정 Valensi Rose PLC 310-277-8011>