고진성 파인리지 모기지

’Stated Income’ 프로그램이란 융자신청서상 소득내역을 기재하지만 이를 검증하지 않은 프로그램을 말한다. 해당 프로그램은 신용상태가 양호하고 안정된 소득원(고용)을 가지고 있어 모기지 상환에 어려움이 없을 것으로 평가되는 사람들을 대상으로 불필요한 서류징수를 생략하여 그만큼 융자프로세스를 간소화시키기 위하여 마련된 프로그램이라 할 수 있다.

이러한 Stated Income 프로그램은 그동안 매우 광범위하게 이용되어 왔는데 특히 소득검증이 어려운 자영업자(Self-employed)들의 경우 해당 프로그램을 통하여 손쉽게 모기지 융자를 얻을 수 있었다. 그러나 작년 여름을 기점으로 발생한 서브프라임사태 이후 모기지부실화가 심각한 이슈로 등장하면서 페니메(Fannie Mae)와 프레디맥(Freddie Mac)과 같은 국책 모기지 회사들이 더 이상 해당 프로그램을 통하여 취급된 모기지에 대한 매입을 중단하면서 시장에서 거의 사라져 버린 상태이다.현재 Stated Income 프로그램을 취급하는 융자은행들은 지극히 소수에 불과한데 이들 은행마저도 승인조건은 종전에 비하여 매우 까다로워진 실정이므로 해당 프로그램을 이용하고자 할 경우 다음과 같은 사항을 염두에 두어야 할 것이다.

융자비율(주택가격대비 모기지융자비율)
종전에는 신용점수가 680점 이상일 경우 주택가격의 95%까지 융자가 가능하였다. 그러나 이제는 이처럼 높은 융자비율은더 이상 허용되지 않고 있다. 이는 주로 융자비율이 높고 소득검증을 거치지 않은 모기지의 경우 최근 모기지 연체와 주택압류(foreclosure)가 급증하고 있기 때문에 융자은행들이 소득검증을 생략하는 프로그램의 경우에는 융자비율을 보다 엄격하게 제한하는 조치를 취하고 있기 때문이다.

Stated Income 프로그램의 경우 현재 적용되는 융자비율은 75%이다. 이는 주택구매시 최소한 25%에 해당하는 금액을 다운페이해야 한다는 것이며 재융자 또는 캐쉬아웃 재융자의 경우에도 융자금액은 주택가격대비 75%를 초과하지 말아야 한다는 것이다.

신용점수(Credit Score)
State Income 프로그램의 경우 기본적으로 요구되는 신용점수는 680점이지만 융자용도 및 거주목적에 따라 요구되는 신용점수는 달라질 수 있다. 예를 들어 투자목적으로 주택을 구입하는 경우 신용점수는 700점이상이 요구되며 거주용 주택이라고 하더라도 캐쉬아웃 재융자의 경우 신용점수는 700점이상이 요구된다. 투자용 주택에 대하여 캐쉬아웃 재융자를 하려는 경우 720점이상의 신용점수가 요구된다.

고용 및 소득
앞에서 설명되었듯이 State Income 프로그램은 안정된 소득원(고용)을 가지고 있어야 한다는 것을 전제로 하고 있다. 여기에서 고용의 안정성이란 최소 2년 이상 같은 직장/업종에서 근무하여야 한다는 것을 의미한다. 자영업자의 경우 해당 업체를 2년 이상 운영하고 있다는 것을 증빙하여야 한다.State Income프로그램의 경우 비록 소득에 관련하여 증빙서류(월급명세서 또는 자영업자의 경우 소득보고서)를 제출하지는 않으나 융자은행은 융자신청서상에 기재된 소득액이 업종이나 근무연한 그리고 직책 등을 미루어 객관적으로 타당 하느냐의 여부를 판단한다.

만일 소득금액이 객관적으로 타당하지 않다고 평가되는 경우 소득검증을 요구하게 된다. 이와 더불어 State Income프로그램의 경우 ‘4506-T’라는 서류를 반드시 제출하여야 한다. 4506-T란 융자은행이 미 국세청(IRS)에 직접 소득관련 보고서(1040, 1099, W-2)를 조회할 수 있도록 허용하는 서류를 말한다.

자산검증
융자신청 시 자산에 대한 검증서류(Bank Statement등)을 통하여 클로징에 필요한 자금이 충분히 준비되어 있음을 증빙하여야 하는데 주택구매의 경우 다운페이와 클로징 비용 그리고 2개월치의 예비비가 요구된다. 여기에서 예비비(Reserve)란 만일의 경우를 대비하여 마련되어진 자금을 말하는데 월모기지상환액(원금+이자+부동산세+보험표)을 기준으로 한다. 투자용 주택의 경우 6개월분의 월모기지 상환액에 해당하는 예비비를 요구한다.

이자율
Stated Income프로그램의 경우 소득 및 자산에 대한 검증을 거치는 프로그램에 비하여 이자율은 상대적으로 높다. 이는 소득을 검증하지 않는다는 측면에서 그만큼 융자리스크가 크기 때문이다. 이자율은 융자비율, 신용점수, 융자목적(구매융자, 재융자, 캐쉬아웃재융자) 그리고 거주용이냐 아니면 투자용이냐에 따라 달라진다.

예를 들어 융자비율이 75%까지 신용점수가 720점이상인 경우에는 이자율은 0.375%정도가 높다. 만일 30년고정모기지의 이자율이 6.500%라고 할 경우 Stated Income 프로그램의 경우에는 6.875%의 이자율이 적용된다. 신용점수가 720점미만일 경우 이자율은 더 높아지게 되는데 예를 들어 신용점수가 700점-719점사이인 경우 이자율은 0.5%정도가 높으며 신용점수가 700점미만일 경우에는 이자율은 0.625%정도가 높아진다. 또한 융자목적이 구매 또는 재융자가 아닌 캐쉬아웃 재융자일 경우 이자율은 0.125%가 추가로 높아지게 되며 투자용주택일 경우 이자율은 0.25%정도가 추가로 높아지게 된다.

상기의 경우를 미루어 볼 때 Stated Income프로그램을 이용하고자 할 경우 융자비율은 낮을수록 유리하며 신용상태가 양호한 경우에만 낮은 이자율을 적용받을 수 있다고 사실을 염두에 두어야 할 것이다.