한주희 부동산 컨설턴트

누구나 그러하듯 자기물건은 언제나 소유자 자신이 볼 수 있고 만질 수 있고 어떻게 변하고 어떻게 수시로 사용하는가를 항상 염두에 두고 소유하게 된다.

특히 자본시장에서의 꽃이고 매우 매력적인 부동산이라는 물건은 들고 다닐 수도 없는 물건이기에 항시 그 물건 있는 곳에 가서 점검하고 지금 현재의 값어치를 가늠해보고 갖고 있을 것인가, 팔아 버릴 것인가를 늘 판단해야 하는 독특한 소유물이다. 그럼에도 불구하고 해외에 있는 입장에서 단순히 사놓으면 가격이 뛸 것이고 그렇기에 무작정 투자하기 어려운 것이 한국에 있는 부동산일 것이다. 또한 해외로 떠나기 전부터 갖고 있던 부동산일 경우는 더욱 사람을 피곤하게 하는 물건일 수도 있는 것이다.
지금 팔면 좋을까? 가격은 얼마나 할까? 세를 살고 있는 사람이 깨끗이 사용하고 있는가? 관리를 맡고 있는 관리인은 믿을만한가?

작년에는 이만큼 세금을 내었는데 올해에는 얼마나 세금을 내야하나? 지금팔면 세금부담은 얼마나 되고 앞으로의 내 부동산 때문에 부담하여야할 세금은 얼마나 늘어날까? 이런 것들에 대한 걱정이 끊임없이 들 것이다.
그렇게 힘든 과정을 겪어야하는 부동산일지라도 기본적으로 살 때 팔 때 해외거주 하고 있는 입장에서 법에 의한 절차는 매우 중요하고도 꼭 알고 있어야 하는 것 아니겠는가?

시민권자가 입국하여 처분할 경우
*국내거소 미신고 및 외국인미등록 : 등기권리증, 여권, 시민권사본, 말소주민등록등본, 거주증명원(해당국 공증사무소), 서명인증서(공증)
*국내 거소신고 및 외국인등록 : 등기권리증, 국내 거소신고 증, 또는 외국인등록증, 말소주민등록등본, 외국인 등록사실 증명원, 또는 국내 거소 사실증명원, 인감도장 또는 서명, 외국인 인감 증명서, 또는 서명공증서 → 부동산 매매계약 → 부동산 매각에 따른 매수자로 부터의 중도금
수령 → 부동산 매수자로부터 매매잔금 수령 전(매우 중요한 절차이다!!) 관할 세무서에 매각처분에 따른 부동산 양도세신고, 양도세를 비롯한 각종의 세금납부 → 세무서 경유 인감증명 확인절차 → 세무서로부터 부동산 매각 자금 확인서를 발급받음 → 국내은행에 세무서발행 ‘매각자금 확인서’제출 후 거주하는 국가의 은행으로 부동산 매각자금 송금절차 완료 → 부동산 매각에 따른 매수자로부터 잔금수령 .

중요하게 생각할 것은 해외에 거주하는 분들이 갖고 잇던 한국 내 부동산을 처분하면서 내야하는 양도소득세 등 각종의 세금은 잔금을 받기 전에 또는 잔금을 받음과 동시에(이 경우는 산 사람과 같이 세무서에 동행하여) 세무서에 세금신고를 하고 세금을 납부하여야만 이 부동산 판 자금을 안전하게 합법적으로 해외로 갖고 나갈 수 있다는 점을 유념해야한다. 그이유로는 세금은 납부하지 않고 그냥 돈을 갖고 나갈 수 없을 뿐더러 만일 갖고 나간다면 부동산을 산 사람이 판 사람의 세금을 몽땅 뒤집어 쓸 수 있기 때문이고 정부에서는 다시는 세금을 받아낼 방법이 없기 때문에 우선 가장 먼저 세금을 걷고자 하는 것이다.

여기에 우리가 유념할 부분은 해외에 있는 소유자가 직접 한국에 들어오지 못하고 업무를 처리할 경우 필연적으로 법정 위임자를 내세워야하는데 꼭 필요한 서류는 위임장일 것이다. 위임장은 법적보장이 되는 민감한 서류로서 위임장에 위임하고자 하는 업무를 정확하게 한정적으로
위임하여야 할 것을 권유한다. 반면 위임받은 국내인은 위임장에 적시된 업무만을 위임업무를 볼 수 있음은 물론이다.

이러한 위임장을 가족이라 해서 한국 있는 사람의 요구대로 그대로 해준다면 당신의 소중한 재산이 일시적으로 위임받은 사람의 손으로 넘어 간다는 뜻이므로 소중하게 생각할 서류이다. 그러나 위임장에 매우 위험한 서류라 할지라도 위임장을 잘만 활용한다면 해외에서 직접 한국에 오지 않더라도 효과적으로 국내부동산을 사거나 팔거나 보유한 부동산을 적절하게 관리함으로서 품질 좋은 부동산으로 간직할 수 있다는 것도 우리는 깨달아야 할 것이다.

그러므로 위임장은 부동산 업무를 지속적으로 오랜 시간 동안 해왔던 전문가의 도움을 빌리는 것은 현명한 방법일 것이다. 물론, 한국에 있는 부동산을 관리하는데 있어도 객관적 사실에 기초한 전문가에게 의뢰하는 것은 합당한 일임도 명심할 필요는 있다.