장상태 탑 부동산 사장

요즘과 같은 부동산 시장 상황에서 부동산에 투자해도 좋은가 하는 질문을 많이 받는다. 사실인즉 부동산 투자에는 때가 없다. 그렇지만 투자자는 현재의 마켓을 읽을 줄 알아야 하며 시장 변화에 따르는 기본적 테크닉을 익혀야 한다.

부동산 시장은 여러 가지로 표현 할 수 있다. 핫(Hot) 마켓이냐 플랫(Flat) 마켓이냐 혹은 상승(Rising) 마켓이냐 하강(Falling) 마켓이냐 혹은 바이어즈(Buyer’s) 마켓이냐 셀러즈(Seller’s) 마켓이냐 하는 것들이다. 모든 부동산 시장은 기복이 있기 마련이다.
하지만 노련한 투자자에게는 이런 기복 현상이 큰 영향을 끼치지 못한다. 어떤 시장 상황에서도 깨인 투자자는 이윤 창출을 능히 해 낼 수 있기 때문이다.

사실상, ‘되팔기(flipping)’ 같은 전략은 초보 투자자들이 주로 사용하는 방법인데 불확실한 마켓에서 이윤 창출을 시도하는 데는 아마 가장 위험 부담이 없기 때문일 것이다. 왜냐면 되팔기 투자자의 부동산 소유 기간이 상당히 짧기 때문이다.주식 시장이나 상품 시장과는 다르게 부동산 시장의 기복의 사이클은 그 폭이 넓고 장기적인 특성이 있다. 즉 오르고 내리는 것이 그리 빠르지 않다는 것이다. 장기 투자자의 부동산 구매 결정에는 추가적인 시장의 요인들이 매우 중요하다. 단기 투자자의 경우는 투자의 기본 모델인 ‘위험의 최소화’를 벗어나는 ‘시장 가격 상승에 관한 시점 관망’만이 그 전략이 될 것이다.

투자자의 이상적 마켓
확실하게 말하자면 투자자의 유토피아 마켓은 없다. 시장 가격이 오름세인 부동산 마켓의 경우에 가격 흥정이 매우 어려울 것이고 반대로 하락세인 부동산 마켓의 경우는 흥정의 폭이 넓을 것이다. 그도 그럴 것이 가격이 오름세인 시장 상황에서는 매매 차액을 노리는 단기 투자자가 넘칠 것
이고 상대적으로 바이어 간에 경쟁이 치열해지기 때문이며, 가격이 내림세인 시장 상황에서는 셀러의 재정 여건이 악화 될 수 있고 매물이 많아져 시장 전반으로 볼 때 간접적인 셀러간의 경쟁이 유발되기 때문이다.

하지만 투자자라면 누구나 매입하고자 하는 부동산의 실제 가치를 일단 ‘되팔기’ 기준으로 파악해 보는 것이 좋을 것이다. 그리하면, 매입 가격이 후일 매각 시 충분한 이윤 창출이 가능한 가격이 될 수 있도록 흥정할 수 있기 때문이다.

위험 부담 최소화 전략
거의 모든 시장의 상황에서 몇 가지 기본적인 전략이 성공적으로 사용되어 질 수 있다. 먼저, 속해 있는 로컬 마켓을 잘 아는 것이 제일 중요하다. 매스컴을 통해 보는 폭넓은 세계 경제로부터 국가 경제로, 국가 경제로 부터 광역 경제로, 광역 경제로 부터 지역 경제로, 지역 경제로
부터 특정 로컬 경제로 그 초점을 줄여 맞추어야 한다. 성공적인 부동산 전문인의 도움을 받아 타겟 로컬 마켓을 배워야 한다.
부동산 전문가로 부터는 매물의 재고 기간과 같은 시장 지표에 관한 해석을 들을 수 있고, 이러한 정보로 무장하면 좋은 투자 결정을 할 수 있을 것이다.

재고 수준의 변화
재고(인벤토리)는 마켓에 나와 있는 매물의 수효를 말하는데 현재의 마켓을 이해하는데 큰 도움이 된다. 건축 제한 지역이나 지리적 요건으로 인하여 재고 수준이 낮으면 상대적으로 수요가 많아져서 가격의 상승으로 이어진다. 특히, 오름세의 마켓에서 셀러는 매물을 내놓자마자 계약이 성사되어 프리미엄 가격으로 매매가 이루어 질 수 있다.

계절적인 요인도 재고의 기복을 변화할 수 있다. 예를 들면, 여름에 비하여 겨울에 매물이 적고 봄이 되면 매물이 폭주한다. 또, 리조트 지역도 계절적 요인에 민감하다. 일반적으로, 계절적 요인으로 겨울 재고가 하락하면 다음 봄, 여름 시즌에는 더욱 적극적인 마켓이 되며 훨씬 활기를 띠게 된다. 그러나 노련한 투자자는 겨울 매물을 겨냥하여 대폭의 가격 흥정을 하기도 하는데, 적어도 겨울 매물의 재고 기간이 훨씬 길다는 것을 잘 알기 때문이다.

내림세 마켓
부동산 붐을 거치면서 대부분의 마켓은 상승했지만, 어떤 지역은 보합세로 가격이 일정해지고 있고, 어떤 지역은 이미 떨어지고 있다. 이런 마켓 상황은 투자자에게는 적기. 가격이 떨어지면 재고가 늘고 그래서 셀러는 자신의 부동산의 처분에 급급해지기 때문이다.팔기 급급한 셀러는 어떻게든 팔기를 원한다. 셀러가 지역을 떠나든지, 재정적인 악화 요인이
든, 아니면 다른 어떤 이유로 팔아야 하든 간에, 급한 셀러는 시장 가격보다 낮은 오퍼를 받아야 한다.

노련한 투자자는 약화된 부동산 시장에서 큰 폭의 흥정을 기할 수 있다는 것을 잘 알고 있다. 그러나, ‘되팔기’ 투자자는 매우 조심해야 한다. 내림세의 마켓에서는 불과 몇 달만 늦어져도 큰 두통거리가 되고 경을 칠 수도 있기 때문이다. 그러므로 아무리 떨어지는 내림세의 마켓이라도 투자자는 마켓을 알고 매물을 최대한 낮은 가격으로 살 수 있어야 한다.

많은 사람들은 약해진 부동산 시장에서는 돈을 벌 수 없다고 생각한다. 그러나 노련한 투자자는 오히려 이를 기회로 삼아 성공적으로 큰돈을 만들기도 한다. 예를 들어 형편없는 부동산 마켓에서 반 가격으로 ‘쓰레기’ 매물을 매입하여 10%의 이익을 남기기는 그리 어렵지 않다. 이 모든 것이 간단한 산수 풀이일 뿐이다. 그러나 주의 할 것은 매입 시 융자 부담이 없거나 매우 적어야 한다.

다시 한 번 강조하지만 부동산 마켓은 변화할 수 있고 변화할 것이다. 부동산을 매입한 후 마켓이 반등한다면 투자자에게는 쾌재가 될 것이다. 반대로 매입 후 마켓이 떨어진다면 앞으로 탄탄대로를 갈 수가 없다. 보통 부동산 시장은 수개월간의 징조를 보이므로 그 변화를 읽을 수 있다.

수요 공급을 통한 실질적인 마켓 변화의 징조를 읽기 전에라도, 이자율 변동, 세제 변화와 같은 전국적인 경제 변화로 부터도 시장 변화를 예감할 수도 있다. (예: 1980년대 후반에 갑작스런 부동산 투자자의 감가상각에 관한 법률 시행 변경)그러나 가장 정확한 것은 로컬 마켓 상황에서 온다. 즉 실업률과 과잉공급, 수요변화 등의 지역적인 변화가 가장 정확한 지표가 될 것이다.

Exit Strategies
로컬 마켓의 장래를 점치는 것보다 훨씬 더 중요한 것은 매입 시 명확한 계획이다. 영리한 투자자는 매입하기 전에 어떻게 처분하는가를 먼저 생각한다. 더 영리한 투자자는 처음의 Exit Plan이 실패할 경우를 대비해 한 두개 복안까지 마련해 놓는다. 부동산 마켓을 알고 투자 전 계획을 세우는 것이 현명한 투자자의 투자 성공 비결인 셈이다.