신현근 Archer Capital

코압 융자란 코압 주식의 소유자가 이 주식을 담보로 융자 기관으로부터 차입하는 경우의 융자를 말한다. 코압에서는 건물을 소유하고 있는 회사의 주주들이 그 건물 안에 있는 각 유닛의 임차인이 된다. 즉 코압의 주식 소유자는 건물을 소유하는 코압 법인의 주주로서 자동적으로 자기에게 배정된 유닛에 대한 임차인이 되지만 건물에 대한 소유권을 직접 가지지는 못한다.

코압의 소유자라고 편의상 지칭할 때에는 코압 건물을 소유하고 있는 코압 법인의 주식 소유자 즉 주주라는 의미로 이해해야 할 것이다. 이러한 코압 소유자의 특수한 법적 지위로 인해 코압 융자에는 보통의 모기지에서 볼 수 없는 많은 특성이 있으므로 코압 융자를 얻고자 하는 소비
자는 이러한 점에 유의하여야 한다.

1. 담보물과 담보물의 가치
코압 건물의 소유권이 코압 법인에게 속하므로 코압 소유자는 부동산을 담보로 제공할 수 없다. 그러므로 코압 융자의 담보물은 코압 소유자가 가지는 코압 법인의 주식(Stock Certificate)과 자기에게 배정된 유닛에 대한 독점적 임대 계약(Proprietary Lease)이다. 그러나 이러한 담보는 권리 담보에 속하는 것으로서 담보가 가지는 효력이 부동산 담보의 효력에 비해 크게 뒤떨어진다.

이에 따라 코압 융자 기관이 가지는 담보물에 대한 권리는 코압 법인이 코압의 소유자에게 가지는 권리에 우선할 수 없다.또한 코압 빌딩 전체에 대한 모기지(Underlying or Overlaying Mortgages)가 이미 설정돼 있는
경우가 많은데 이 모기지 융자에 대한 원리금 상환은 코압 법인의 책임에 속하지만 실질적으로는 코압 소유자들이 이를 주식 비율에 따라 나눠 부담하게 된다. 이러한 경우 코압 법인이 코압 빌딩에 대해 가지고 있는 에퀴티(Equity)가 모기지 융자 금액만큼 감소하게 되므로 코압 소유자들이 가지는 주식의 가치와 이에 따라 코압 융자 기관이 획득하는 담보물의 담보 가치가 그만큼 낮아지게 된다.

2. 융자 심사의 엄격성
위에서 설명한 바와 같이 코압 융자의 담보물이 가지는 특성 때문에 코압 융자를 취급하는 융자 기관이 매우 제한되어 있고, 융자 기관이 이를 취급하는 경우에도 제공하는 프로그램이 다양하지 못하다. 또한 담보 가치의 차이 때문에 융자 기관은 보통 일반 주택 모기지의 경우보다 상대적으로 높은 이자율과 엄격한 융자 심사 기준을 코압 융자에 대하여 적용한다.

또한 융자 기관이 대출을 승인하기에 앞서 코압 프로젝트(Co-Operative Project) 자체가 융자 대상으로 적합한지를 엄격하게 심사한다. 이를 위하여 융자 기관은 코압 프로젝트에 관한 질의서(Co-op Project Questionnaire)를 코압 이사회나 관리 회사에 보내어 심사에 필요한 정보를 요구한다. 이 질의서에는 코압 법인, 스폰서, 코압 프로젝트, 유닛, 재무 상태, 보험 등에 대한 광범위한 질의 사항이 포함된다.또한 감정 회사에서도 감정 목적에 필요한 정보를 얻기 위하여 독자적인 질의서를 발송한다.

3. 코압 이사회의 권한
코압 법인은 코압 주식을 담보로 한 코압 융자에 대해 구매 승인 절차의 일부로 이사회의 엄격한 심사를 거치게 된다. 코압에 따라서 융자 금액을 구매금액의 75% 등으로 엄격히 제한하는 경우도 있으므로 금융이 필요한 원매자는 코압 법인이 허용하는 융자 비율을 먼저 조사해야 한다.
융자 기관에서는 수입이나 예금 등을 확인하지 않고 대출을 승인하는 프로그램이 있지만, 이러한 프로그램을 통해서 받은 융자 기관의 대출 확약서를 구매자가 제출하더라도 코압 이사회는 이에 구애받지 않고 수입이나 예금 등을 확인할 수 있는 서류를 모두 징수해 코압 법인 자체의 심사 기준에 따라 금융을 포함한 구매 승인 여부를 종합적으로 검토할 수도 있다.

코압에 따라서는 유닛의 면적에 따라 구체적인 최저 수입 요건을 규정하는 경우가 있으므로 이에 대해 알아보고, 만약 이러한 요건이 있다면 구매자가 연간 급여 수령 내역서, 연방 세금 보고서, 급여 용지 등으로 요청되는 수입을 입증할 수 있는지 검토해야 한다. 코압 이사회의 구매자에 대한 심사 기준이나 심사 방법이 융자 기관의 그것보다 엄격한 경우가 많으므로 융자 기관의 승인을 받았다고 안심할 수 없는 경우도 있다. 또한 이사회 융자 승인 권한은 코압 소유자가 재융자를 신청하는 경우에도 적용될 수 있으므로 코압 구매자는 이를 충분히 알고 있어야 한다.

4. 융자 기관의 담보 보호 조치
코압에 대한 융자 기관은 유사 시 담보 서류(UCC Financing Statement)를 등록함으로써 담보를 확보한다. 그러나 코압 융자 기관은 코압 빌딩 전체에 대한 모기지를 가진 융자 기관의 모기지가 가진 우선순위를 인정해야 할 뿐만 아니라 코압 법인이 코압 소유자에게 가지는 권리를 우선적으로 존중해야 한다.즉 코압에 대한 융자 기관은 부동산에 대한 모기지를 가지지 않으므로 차입인이 코압에 대한 유지비를 납부하지 않는 경우처럼 코압 소유자로서의 책임을 다하지 않는 경우에는 코압 법인이 독점적 임대차 계약을 해지하거나 주식을 취소할 수도 있으므로 융자에 대한 담보물을 잃어버릴 위험에 처하게 된다.

융자 기관은 이러한 때에 대비하여 코압 소유자의 코압 법인에 대한 채무 불이행 사실을 코압 법인이 융자 기관에게 미리 통보하도록 하여 융자 기관이 자기의 담보물을 보호할 수 있는 기회를 확보하고, 코압 법인이 해당 융자를 적법하게 승인하였음을 확인하는 내용 등을 담은 서류를 만들어 코압 법인, 융자 기관과 코압 소유자가 함께 서명하도록 한다. 이 서류는 보통 승인 계약서(Recognition Agreement)라고 불리며, 코압 융자의 클로징 전에 만들어진다.중소기업이 거래하는 상업 은행, 저축 은행, 신용 조합, 모기지 은행 등의 금융 기관은 중소기업의 창업, 운영, 부동산이나 사업체의 매입, 사업 확장 등에 필요한 융자를 제공하거나, 예금이나 수표 거래 서비스 등을 제공한다. 요즈음에는 주택 시장에서 시작된 신용 경색 사태가 중소기업의 금융 거래에도 악영향을 미치고 있다. 어려운 금융 환경 속에서도 기업 운영을 원활하게 하기 위하여 중소기업이 금융 기관이나 금융인을 선정할 때 고려해야할 기준들을 살펴본다.

1. 금융에 대한 전문성
중소기업이 여러 금융 기관이나 같은 금융 기관의 다른 지점에 같은 내용의 융자를 협의하는 경우에 융자 신청역(Loan Officer)마다 이에 대해 매우 다른 응답을 하는 경우가 많다. 물론 금융 기관마다 취급하는 융자 종류와 심사 기준이 다르기 때문에 이에는 불가피한 측면이 있지만, 한편으로는 개인이나 중소기업 측의 사정을 듣고서 신속하게 융자 가능성 여부를 답변할 수 있는 융자 신청역이 많지 않은데도 원인이 있을 수 있다.
그러므로 중소기업 입장에서는 그 중소기업이 관심을 가지는 금융 분야를 전문적으로 취급하는 융자 기관을 찾는 것이 우선 중요하지만, 같은 융자 기관 안에서도 자기가 취급하는 금융에 대하여 해박한 지식을 가진 융자 신청역 등 전문 금융인을 찾는 것이 더욱 중요할 수도 있다.

금융 기관이 여러 개의 점포를 가진 경우에는 거래하는 지점에 따라 자산의 규모, 영업 방침과 지점장이나 각 분야 책임자의 개성이 다르므로 지점을 선정하는 과정에서도 신중한 배려를 하는 것이 좋다.

2. 업종에 대한 전문성
금융 기관이나 그 기관의 당좌 책임자, 융자 신청역 등이 개인이나 중소기업이 경영하는 업종에 대하여 잘 알고 있다면 필요할 때 적절한 도움을 받을 수 있을 것이다. 그러므로 금융 기관이나 그 지점 또는 담당 융자 신청역이 중소기업이 속한 업종에 대하여 많은 융자를 한 실적이 있는지를 살펴보는 것이 좋을 것이다. 차입 자금의 공급처는 매우 다양하고 각각 독특한 좁은 시장을 목표로 하는 경우가 많다. 부동산, 특수한 업종을 위한 사업용 장비나 기계 등 특수한 대상만을 융자 대상으로 하는 전문화된 융자 기관이 있을 뿐만 아니라, 다양한 대상을 지원하는 융자 기관이라 할지라도 금융의 목적에 따라 이를 취급하는 부서가 각각 다른 경우가 많다.

위에서 예를 든 부동산을 융자 대상으로 하는 융자 기관이라도 주거용 부동산만을 융자 대상으로 하는 융자 기관이 있는가하면, 소유자 점유 상용 부동산, 투자자 소유 상용 부동산, 산업용 부동산, 콘도, 나대지, 경매 부동산 등에 대한 융자를 전문으로 하는 융자 기관이 있어 극히 세분화되는 것을 볼 수 있다. 이러한 융자 시장의 세분화는 장비 구입 자금 대출 등 다른 분야의 금융에서도 쉽게 볼 수 있다. 그러므로 사업주의 입장에서는 스스로의 금융 조달 목적에 맞는 전문화된 융자 프로그램을 가진 융자 기관을 선택하는 것이 중요하다.

3. 업무 처리의 기민성
보통 중소기업을 운영하는 경영자는 신속한 의사 결정에 익숙하지만 금융 기관의 임직원들은 차근차근 일을 추진하는데 익숙하다. 그러므로 중소기업을 운영하는 경영자는 융자를 신청하는 경우에도 자금이 실제로 필요한 때보다 훨씬 빠른 시기에 융자 신청서와 부대 서류를 융자 신청역에게 제출하는 것이 필요하다. 그러나 경우에 따라서는 상대적으로 빠른 시일 안에 자금이 필요한 경우 등이 있으므로 이러한 때에는 이러한 긴급성을 잘 이해하고 기민하게 상황에 대처하는 융자 신청역의 도움이 절대적으로 필요하다. 그러므로 융자 신청역이 관료적인 일처리에만 익숙하다고 느껴지는 경우에는 주의하여야 할 것이다.

4. 재량권 활용 능력
중소기업을 경영하는 과정에서 일시적으로 수표 구좌에 유동 잔고(Available Balance)가 충분하지 않지만 수표를 발행해야 할 경우 등 예외적인 상황이 발생할 수도 있다. 이러한 때 이를 관리하는 당좌 책임자 등이 그 중소기업의 거래 실적, 입금 수표의 종류, 금액 등을 감안하여 입
금하는 수표를 즉시 유동 잔고로 인정해줄 수도 있다. 금융 기관에는 여러 가지 내부 규정이 있으나 이러한 일반적인 규정에 대한 예외를 인정할 수 있는 권한을 여러 계층의 책임자에게 나누어 부여하는 것이 보통이다.

여신 심사 과정에서도 예를 들어 융자 비율, 융자 금액, 신용 점수 등이 융자 심사 기준에 합치하지 않치만 고위 융자 신청역, 여신 위원회 등의 승인이 있는 경우에는 일정한 범위에서 예외를 인정받을 수 있는 경우가 있다. 이러한 권한을 가진 책임자가 필요할 때 적절히 재량권을 행사한다면 평소에 좋은 관계를 유지해오는 중소기업이 보호를 받을 수 있을 것이다. 그러므로 무사안일한 업무 태도를 가진 금융인은 피하는 것이 좋을 것이다.

5. 재무적 안정성
금융 기관 자신이 재무적으로 취약한 입장에 있을 때에는 고객에 대한 충분한 서비스를 하지 못할 가능성이 있다. 대출을 연장해 줄 만한 경우에도 금융 기관 스스로의 재무 사정 때문에 이를 거절하는 경우가 발생한다면 중소기업이 갑작스럽게 어려운 사정에 처할 수 있다. 그러므로 곧 통폐합될 가능성이 있는 지점이나 금융 기관 또는 감독 기관으로 부터 업무 개선 명령을 받은 금융 기관 등을 피하는 것이 좋다. 금융 기관 자신이 어려운 처지에 있는 경우에는 고객의 어려운 입장을 고려할 여지가 없기 때문이다.

6. 장기적 호혜 관계
중소기업의 경영자는 스스로의 사업을 깊히 이해하고 이를 계속해서 지원해 줄 수 있는 금융 거래처와의 관계를 돈독히 하는 것이 중요하다. 이러한 관계는 중소기업과 금융거래처 모두에게 도움이 된다.