계속되는 주택가격의 하락과 신용시장의 경색으로 주택융자 렌더들은 더 많은 다운페이먼트, 더 높은 크레딧 점수, 더 많은 보충서류를 요구하고 있다. 하지만 많은 바이어들에게는 큰 금액의 다운페이먼트 뿐만 아니라 만만치 않게 발생되는 에스크로 비용도 부담스럽게 여겨지는 것이 현실이다. 이럴 때 seller contribution(혹은 seller concession, seller credit)을 요구하여 escrow closing cost로 사용하면 현금이 부족한 바이어들에게는 많은 도움이 될 수 있다.
seller contribution이란 셀러와 바이어의 합의에 따라 주택거래 가격을 덜 깎는 대신 그 만큼을 바이어에게 돌려주어 에스크로 비용으로 사용할 수 있게 하는 금액을 말한다. 이는 현금보유가 부족한 바이어들의 주택구입 능력을 증가시키려는 목적으로 도입되었는데 합법적인 방법이다. 다만 이는 반드시 매매 계약서에 명시되어야 하며, 감정사가 알 수 있어야 하고, escrow closing cost로만 사용되어야 하고 다운페이먼트의 일부로 사용되어서는 안 된다. 그리고 escrow closing statements와 HUD-1에 명시되어야 한다.
Seller contribution은 다운페이먼트 정도, 주택의 용도, 융자규모에 따라 거래 금액의 2%에서 많게는 9%까지 허용되지만 렌더에 따라 다를 수 있으므로 융자 담당자에게 확인하고 최종 결정하는 것이 바람직하다.
특히 seller contribution은 포인트(discount point) 비용으로 지불되어 이자율을 낮추는데 사용될 경우 그 유용성이 더욱 빛을 발한다. 예를 들어 셀러와 매매가격을 58만2,000달러에 잠정 합의했는데, 실제 매매가격을 60만달러로 높여 정하고 대신 그 차이 1만8,000달러(3%)를 seller contribution으로 돌려받아 포인트로 사용하여 이자율을 낮추는 경우(A)가 그냥 58만2,000달러에 매입하여 포인트 없는 상대적으로 높은 이자율로 융자하는 경우(B)보다 월페이먼트가 훨씬 적어진다.
자세히 살펴보면, 먼저 B의 경우 구입가격 58만2,000달러, 다운 11만6,400달러(20%), 융자금액 46만5,600달러(80%)를 30년 고정 이자율 예를 들어 6%(no points)로 계산하면 2,792달러의 월 페이먼트가 나온다. 반면 A 경우는 구입가 60만달러, 다운페이 12만달러(20%), 융자금액 48만달러(80%)를 30년 고정 이자율 5.25%(3 points)로 융자했을 경우 월 페이먼트가 2,651달러가 나온다. 여기서 주목할 것은 매매가격을 60만달러로 정하고 3% 즉 1만8,000달러를 셀러 크레딧으로 바이어가 돌려받았는데, 다운페이먼트 금액도 3,600달러가 많아지게 된다.
따라서 이 글에서는 계산상 비교를 정확히 하기 위하여 셀러 크레딧 1만8,000달러를 모두 포인트 비용으로 사용하지 않고 3,600달러를 뺀 1만4,400달러(이는 융자 금액의 3%에 해당)만 포인트 비용으로 지불하여 30년 고정기준으로 0.75% 싼 이자율로 융자하였다고 가정하였다. 실제 거래에 있어서는 3,600달러는 다운페이먼트로 사용돼서는 안 되며 포인트 비용으로 더 사용하거나 다른 에스크로 비용으로 사용하면 된다.
결론적으로 A의 경우 즉 거래가격을 조금 높여서 돌려받은 크레딧으로 이자율을 낮춘 경우가 그냥 단순히 거래가격을 깎은 B경우보다 월 페이먼트가 141달러나 적은 것을 알 수 있다. 30년 동안 계산하면 5만760달러라는 큰 금액차이다. 거래금액 증가에 따른 재산세 증가를 고려하더라도 월 122달러, 30년 전체 4만4,000달러라는 큰 금액을 절약할 수 있게 된다.
만약 10년 후에 팔았을 경우 A의 잔액 38만9,641달러, B의 잔액 39만3,352달러의 차이 3,711달러와 10년 동안 페이먼트 차이(1만4,670달러=122*120)를 계산하면 역시 B의 경우가 10년 동안 1만959달러를 절약할 수 있게 된다. 다만 68개월 즉 5.7년이 지나야 이득이 발생하기 때문에 금방 집을 팔거나 재융자 계획이 있으면 이 방법은 적합지 않다.
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스티브 양