신탁증서 내용 꼼꼼히 확인해야

<문> 친구가 지금 돈이 좀 급하다고 10만달러만 조금 꾸어달라고 합니다. 돈을 못 갚으면 제가 자기 집을 차압까지 할 수 있는 신탁증서(Deed of Trust)까지 써주겠다고 합니다. 이 신탁증서를 받으면 제 권한이 보호가 될까요?

<답> 보통 채무자가 채권자에게 돈을 언제까지 갚겠다고 약속하는 서류를 약속증권(Promissory Note)이라고 하죠. 하지만 채권자를 더 보호하기 위해서 부동산이나 재고(inventory)를 차압할 수 있는 보호권한까지 줄 경우는 채무자가 약속증권가 함께 신탁증서를 줍니다. 보통 집이나 가게를 사실 때 은행에서 융자 받을 경우 대부분 다 신탁증서를 쓰시죠.

신탁증서를 받을 때는 어떤 재산을 신탁하느냐에 따라 고려하실 점이 여러가지입니다. 지금 물어보신 분 같은 경우 채무자의 집을 신탁한다고 하지만 요새같이 주택 가격이 떨어져가는 경우 신탁증서가 어는 정도 채권자를 보호해 줄 수 있는 지는 그 집에 에퀴티(equity)가 얼마 있느냐에 따라 결정이 됩니다. 예를 들어 50만달러짜리 주택에 채무자가 은행에서 융자한 채무가 50만달러일 경우 이 채무자가 지금 질문하신 분의 10만달러를 못 갚을 경우, 주택 융자한 은행이 먼저 50만달러 받을 권한이 있기 때문에 지금 받을 10만달러짜리 신탁증서는 쓸모가 없습니다. 하지만 주택가격이 몇 년 후에 60만달러로 올라갈 경우 그 채무자가 집을 팔면 은행 빚도 50만달러 갚아지고 지금 빌려갈 10만달러도 갚아집니다.

지금 채무자가 신탁증서를 써 주겠다고 하면 아시는 변호사나 부동산업 하시는 분들을 통해서 부동산 데이터 베이스를 통해서 이 집 주소를 검색해보시고 과연 주택융자가 얼마나 있나부터 알아보십시요. 퍼스트 모기지(First mortgage)뿐만 아니라 최근 몇 년 사이 대다수의 사람들이 세컨드 모기지를 뽑아서 그 돈으로 차도 사고 크레딧카드 빚도 갚고 자유스럽게 썼기 때문에 주택가격이 떨어지면서 에퀴티가 거의 없거나 은행 빚이 주택 가격보다 더 큰 집들이 태반입니다.

에퀴티가 충분히 있어서 만약 빚을 못 갚고 차압을 해야 할 경우 은행 빚 50만달러, 지금 꿔가는 10만달러 다 갚을 수 있어서 채권자가 보호된다고 결정하시고 나서도, 또 몇 가지 고려하셔야 할 점이 있습니다. 첫째, 신탁증서에 그 부동산의 ‘Legal Description’이 제대로 되어있나 보십시오. 많은 분들이 주소만 대충 확인하고 Legal Description은 길고 내용도 복잡하게 되어있니 때문에 조심해서 안 읽는 경우가 많습니다. 전 최근에 타이틀 인슈어런스(title insurance)회사에 있는 변호사가 준비한 서류에서도 Legal Description이 제대로 안되어 있는 데 파는 사람, 사는 사람도 그걸 제대로 확인하지 못해서 잘못된 서류를 10년이 넘도록 다들 가지고 있다가 나중에 문제가 되서 서로 고소하고 변호사 비용을 10만 달러가 넘도록 쓰는 사람들도 봤습니다.

Legal Description뿐만이 아니라 그 집 주인 타이틀도 제대로 신탁서류에 올라와 있나 확인하셔야 합니다. 예를 들어 홍길동이란 사람이 주인이더라고, 그 사람이 가족을 위해 리빙트러스트를 설립하셔서 그 주택을 홍길동가족 트러스트가 신탁인이란 자격으로 집을 소유하고 있을 경우 지금 받으실 신탁 증서에 홍길동이라고만 서명하면 부족합니다. 그런 경우 ‘Hong Gil Dong, Trustee of the Hong Family Revocable Trust’라고 신탁증서에 이름이 올라야 합니다. 그런 여러가지면을 보지 않고 돈 부터 빌려주셨다가 나중에 신탁증서가 쓸모없는 서류거나, 결함이 많은 문서라는 걸 손해 보신 다음 발견할 경우 그때는 이미 늦었습니다.

부동산이 아니고 가게 재고나 아니면 동산에 대한 신탁증서를 줄 경우, 그 때마나 받는 물건이 무엇이냐에 따라 여려가지를 고려하셔야죠. 제가 예전에 글을 한번 쓴 적이 있듯이 제가 아는 분은 친구가 10만달러 빌리면서 채무자가 타고 다니던 Bentley 차 pink slip을 담보로 주었읍니다. 그 Bentley 시중가격이 15만달러 정도 되기 때문에, 채무자가 돈을 못 갚으면 Bentley가 채권자 자기 차가 된다는 행복한 꿈을 꾸신거죠. 물론 변호사들 한테 미리 상의도 안하시고 다 혼자 결정하셨다가, 돈 손해 보시고 나니까 저희 로펌에 오셨습니다. 제가 pink slip 을 봤더니 서명도 제대로 된 장소에 안 되어 있어서 엉뚱한 부분에 서명이 되어있고, 이 채권자가 본인 이름으로 차 명의를 옮기려니까 DMV에서 해 주지를 않았습니다. 하지만 더 기가 찰 일은 이분이 10만달러 손해보신다음 차를 빼앗으려고 하였더니 차는 이미 어디로 처분해 버려서 이 채권자는 차를 찾을 수도 없었습니다.
310-277-8011>
린다 정 변호사