숏세일, REO 매물도 이렇게 골라 사야 한다 (상)

드디어 6월로 접어들었다. 지난번 지적한 것처럼 5월 주택매매건수는 지난 1~4월의 월별 매매건수보다 지역별로 평균 20% 이상 증가되었다. 매매된 주택들이 주택시장에 매물로 나와 있는 기간은 평균 2~3개월, 가격은 전문가들의 예상처럼 5월의 주택가격이 1~4월에 비해 하락하기는 하였으나, 그 하락폭은 그리 눈에 크게 띄지 않을 정도로 작아서 엄격히 말하자면 별 차이가 없는 편이다. 특히 숏세일 매물이나 기존 가격에 여러 거품들을 제거한 REO 매물들이 전체 주택의 평균가격을 낮추고 있고, 이 영향으로 예비 셀러와 에이전트들도 매매 가격을 다소 낮게 조정하여 시장에 내놓고 있어서 평균 주택가격은 여전히 작지만 하락폭이 기록되었다. 결론적으로 말하자면 놀랄 만한 하락폭이 없었다는 이야기다.

이렇게 낮게 가라앉아 있는 주택가격, 초저금리의 좋은 혜택, 무리한 페이먼트를 만들어 내지 않는 은행들의 안정적인 주택자금 대출상황 등을 종합해 보면, 지금 현재는 “주택을 팔 시기가 아니라 주택을 살 시기이다”라는 대전제가 명확해진다. 물론 페이먼트를 견딜 수 있을 때까지 견디다가 종내 하는 수 없이 팔아야 하는 경우의 셀러들께는 어쩔 수 없지만 가능한 주택의 매도는 내년으로 미루는 것이 가장 현명하며, 실수요자들에게는 지금 이시기가 주택구매에 절호의 기회가 아닌가 싶다.

그렇다면, 현재 나와 있는 숏세일 매물과 REO 매물 및 정상매물을 사는 방법에 대해 이야기해보자. 현재 발렌시아지역의 주택시장에서 에스크로에 들어가 있는, 매매중인 매물을 분석해 보면 거의 60%의 매물이 숏세일과 REO 매물이며, 정상매물은 40%를 차지한다. 이는 숏세일과 REO 매물이 현재 거래의 반 이상을 차지하고 있는 한편, 정상적인 매물도 여전히 거래가 이루어지고 있다는 이야기다. 다시 말하자면 정상적인 매물도 좋은 매물이고 가격이 좋으면 계속 바이어들이 관심을 가질 수 있음을 알 수 있다. 이러한 판단아래 숏세일 매물부터 어떻게 골라야 하는지 그 방법을 알아보자.
숏세일은 우선 가격이 굉장히 낮게 책정되어 있다. 가격산정 기준이 시장 비교분석법(Comparative Market Analysis)에 따르지 않고, 해당주택의 대출총액과 주변 요건, 특히 바이어의 확보를 위해, 정상적이 아닌 무척 낮은 가격으로 내놓기 때문에 이 가격으로 셀러가 바이어의 오퍼가격을 승낙하였다 하더라도 3~4개월 후에 대출금을 갖고 있는 은행이 주위 주택의 감정 등을 통한 후, 지금의 낮은 가격에다 다시 일정금액을 더해 가격을 올려서 바이어에게 다시 요구하는, 카운터오퍼를 줄 가능성이 많다. 그래서 무작정 가격이 낮다고 그 가격에 살 수 있는 것이 아니다.

즉, 이제 금방 시장에 나왔고 가격이 주변에 비해 턱없이 낮은 주택은 피하자. 시장에 내놓자마자 오퍼가 들어오는 낮은 가격의 숏세일은 99% 실패한다. 은행이 이 가격을 인정하지 않을 것이다. 에이전트를 통하여 숏세일 주택의 대출금액을 정확히 알고 들어가자. 대부분의 숏세일 주택들은 1차와 2차, 가끔 3차까지 대출이 되어있고, 이들 은행들이 서로 같을 수 있고, 다를 수도 있다. 3차까지 있는 숏세일 매물은 아무리 집이 좋더라도 잊어버리자. 거의 안 된다. 1차와 2차 은행이 같은 은행일 경우 70% 이상의 성공확률이 있다. 또한 숏세일 가격이 1차 대출금을 갚고도 2차대출금의 일부까지 갚을 수 있으면 1차와 2차 은행이 서로 다르더라도 이 또한 성공할 가능성이 많다. 1차와 2차 은행이 서로 다르고, 숏세일 가격이 1차 대출금에서 조금 모자라는 금액일 경우 에이전트가 유능하다면 성공 확률은 50%를 넘을 수 있다.
시간여유를 갖고 오퍼를 써보자. 요즘은 컴퓨터로 대출금을 조회하면 그 대출금액이 보이지 않도록 미리 잔머리를 써 둔 숏세일 셀러도 가끔 보인다. 즉, 가격에 비해 대출금이 많아서 오퍼가 들어오지 않을 경우를 대비하여 이를 감추는 것이니까 일단 피해야 한다.

주택시장에 나온 지 3개월이 넘었는데도 바이어를 찾지 못한 주택은 은행에서 승인해 줄 시간이 너무 모자란다. 오퍼가 들어가고 기다리다가 대부분 경매로 넘어간다. 시간낭비다. 간혹 오퍼가 들어간 후, 3~4개월 후 은행으로부터 드디어 승인을 받았는데 바이어가 기다리다 지쳐 포기한 매물이 있다. 이런 주택은 “Bank approved already at this price”라고 나온다.

상태가 좋고 맘에 들면 그 가격에 바로 오퍼를 쓰기 바란다. 무심코 길가다가 지갑을 줍는 행운일 수 있다. 단, 셀러 에이전트로부터 은행에서 허락하는 기간이 얼마 남아 있는지, 한 번의 연장이 가능한 지 알아보고 시작하는 것이 좋다. 이 가격에서도 또 몇만달러를 깎자는 바이어가 있다.

은행에서 이미 한번 승낙된 가격은 절대로 재조정되지 않는다. 숏세일로 성공된 가격은 가끔 REO매물보다 싸게 되는 경우도 있다. 지금의 가격도 무척 낮은 가격이며 지나치게 낮은 가격을 고수하다가 매매가 이루어지지 않고, 결국 다른 사람이 채가고 나면 마치 대학입시에 떨어진 기분을 느낀다. 좋고 맘에 드는 집일수록 그 허전함은 말로 더할 수 없다. 다음주에는 REO 매물을 고르는 법에 관해 알아보자.
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