몇 명의 소유주가 부동산을 소유하는 방법에는 공동소유 방법과 비즈니스 기관이나 트러스트가 부동산을 소유하는 방법이 있다.
공동소유 방식에는 부부간만 사용하는 tenancy by entirety와 community property가 있고 부부가 아닌 일반인 여럿이 사용하는 tenancy in common과 joint tenancy가 있다.
비즈니스가 소유하는 경우 파트너십, 주식회사, LLC, Syndicates 및 joint ventures가 있다.

이중에서도 LLC의 경우 유한책임이 인정되므로 최근에 각광을 받고 있는 부동산 소유 형태이다. 주식회사의 경우 이중과세 문제점이 있으므로 전문가와 충분히 검토 후 결정하여야 한다. 많은 사람들이 주택 등을 막연히 joint tenancy로 소유하고 있는데 이의 장단점을 잘 알아보고 결정하여야 하겠다.

(1) Joint Tenancy
조인트 테넌시란 공동 소유주가 분할되지 않은 지분을 소유하는 소유형태로 가장 큰 특징은 right of survivorship(한 사람이 사망한 경우 다른 사람이 그 지분을 승계하는 것)이다.
조인트 테넌시는 두 사람이 아닌 여러 명이 할 수 있으며 마지막 생존하는 사람이 모든 지분을 갖게 된다.
조인트 테넌시는 부동산 소유권증서(deed), 유언장(will) 또는 반대점유(adverse possession)에 의하여 생겨날 수 있다.
조인트 테넌시는 다음 네 가지 조건이 동일하여야 하는 조건이 뒤따른다.

(a)조인트 테넌시는 그 권리가 동시에 발생하여야 하며 그렇지 않은 경우 tenants in common이 된다.
(b)모든 조인트 테넌시 소유주가 타이틀을 동일한 deed, will 등에 의하여 취득하여야 한다.
(c)조인트 테넌시에는 각자의 지분이 동일하여야 한다. 즉 한 소유주가 1/3 다른 소유주가 2/3 되게 소유할 수는 없다.
(d)각자의 소유주는 동일하게 점유할 수 있는 권리가 있다. 하지만 동의에 의하여 한 사람만 점유하게 할 수도 있다.

(2) Joint Tenancy의 장점
조인트 테넌시의 가장 큰 장점은 한 소유주가 사망할 경우, 다른 소유주에게 소유권이 자동으로 넘어 간다는 것이다. 따라서 joint tenancy를 하면 probate(유언검증) 절차 없이 소유권 이전을 할 수 있다.
조인트 테넌시는 유언장과 다르더라도 인정받을 수 있으며 부 및 가까운 친척 간에 많이 이용한다.

(3) Joint Tenancy의 단점
지금까지 많은 분들이 Joint Tenancy의 단점에 대한 이해 없이 이를 사용해 왔다. 이의 단점을 이해하고 본인이 그 단점을 받아들일 수 있는지 살펴본 후 결정하여야 한다.
첫째의 단점은 joint tenancy 매각 때 공동 소유주의 동의를 얻어야 한다는 것이다. 공동 소유주가 자녀 또는 친척일 경우 문제가 발생할 수도 있다. 또한 자녀와 같이 joint tenancy를 했는데 자녀가 소송을 당하는 경우 법원의 강제매각 명령 때문에 어쩔 수 없이 부동산을 매각하여 반을 빼앗기는 경우가 있다.
둘째의 단점은 세제상 완전한 stepped-up valuation이 안 된다는 것이다.
예를 들어 20년 전 20만달러에 구입한 재산이 한 joint tenant의 사망 때 150만달러 가 되었다면 이중에서 반만의 가치가 시가인 75만달러로 되고 나머지 반은 10만달러에 남아 있게 된다. 따라서 상속을 받는 사람이 재산을 매각하게 되면 양도소득세를 내야 한다.

(4) 결론적으로 joint tenancy는 title 소유방법에 있어 최선은 아니다.
각자 상황에 따라 tenancy in common, community property with right of survivorship, LLC, Living Trust 등 최선의 title 소유방법을 선택하여야 한다.

(213)389-1900
김윤한<변호사>