변동 모기지 소유주들 페이먼트 급등에 혼쭐
고정으로 전환 재융자 러시… 90%가 고정
리보 연동 변동 모기지는 캡 없어 더 불안

변동은 이제 그만, 안정적인 고정으로 바꿔야겠다. 미 전국 홈 오너들이 불안과 고통을 안겨줬던 변동 모기지를 버리고 이자율이 비싸지만 페이먼트가 안정적인 고정 모기지로 전환하고 있다. 고정으로 전환하는 재융자는 최근 봇물을 이루고 있다. 모기지 최대 구매기관인 패니 매 추산에 의하면 올 상반기중 주택 재융자는 3,210억달러에 이를 전망인데 재융자 10개중 9개는 고정 모기지가 선택될 것으로 예상된다. 이 정도면 변동으로 부터의 대 탈주. 쑥쑥 오르는 페이먼트에 질려버린 많은 주택 소유주들이 이젠 변동 모기지를 적극 기피하고 있는 것이다.

현재 미국 주택 소유주들이 보유하고 있는 변동 모기지는 크게 두가지. 1년짜리 연방 재무부 공채(US Treasury note)를 근거로 움직이는 것과 영국 런던 은행간 이자율(Libor)를 지수로 삼는 변동모기지가 있다. 뱅크레이트.컴에 의하면 전체 변동모기지의 59%에 해당하는 미전국 600만 주택소유주들은 리보 지수에 근거한 변동론을 갖고 있는데 이 경우가 가장 위험하다. 리보 레이트는 지난달 3분의2 퍼센트 포인트 이상 급증했다.
미국의 모든 서브프라임 론과 프라임 변동 론의 41%는 리보(Libor) 지수 모기지인데 미재무부공채 연동 모기지와 달리 2%의 캡(이자율 인상 한도)이 없다. 즉 모기지 월 페이먼트가 2배로 껑충 뛸 수도 있는 위험이 상존한다.

이런 사정이기 때문에 변동 모기지를 갖고 있는 홈 오너들은 요즘 불면의 밤을 지새우는 경우가 많다. 맨해턴 비치의 한 51세 남성은 내년 3월 조정되게 되는 리보 연동 44만달러의 변동 모기지를 갖고 있는데, 그는 “리보가 올라갈 걱정 때문에 잠을 설치는 경우가 종종 있다”며 “고정으로 바꿀 계획”이라고 말했다.

하버드대 경제학교수 에드워드 그래서는 “변동도 위험이 크지 않다는 믿음이 완전 실종됐다”고 말했다.
변동모기지는 지난해 서브프라임 사태와 모기지 연체, 그리고 차압의 원흉이었다. 지난 4분기중 전체 차압의 3분의2가 변동모기지였다.

그러나 변동을 기피하여 대거 고정 모기지로 전환할 경우 주택 시장에는 좋지 않을 전망이다. 주택 매매가 활발해야 시장이 살아나는데 이자율도 높고, 비싼 융자 비용을 들여 고정으로 전환했을 경우 장기 거주하게 돼 거래가 활발해지기 어렵기 때문이다.

주택 붐 시절 인기가 높았던 변동 모기지는 이젠 공포의 대상으로 변했고 급격히 감소할 전망이다. 시티그룹 추산에 의하면 올해 4,600억달러의 변동 모기지가 이자율이 조정되며 이같은 인상 공포로 인해 2008년 중 신규 모기지 론 중 변동은 8%밖에 안 될 것이라고 프레디 맥은 보고 있다. 역대 최저 수준으로 홈 오너들이 변동에 대해 공포를 잘 반영한다.

1년 짜리 미연방재무부공채에 연동되는 변동 모기지를 갖고 있는 홈오너는 걱정이 덜하다. 전국 310만 홈 오너가 이 변동 모기지를 갖고 있는데, 모기지 은행 협회는 이 이자율이 4년만에 가장 낮은 1.9%로 떨어질 것으로 전망했다. 2007년 4.5%에 비해 절반도 안 된다.

변동 모기지가 가장 인기가 높았던 시절은 2004년. 전년 19%에서 34%로 급격히 늘어났다. 마침 주택시장에 붐이 일기도 했고 연방준비제도의 앨런 그린스펀 이사장이 변동을 옹호하는 발언을 해 변동 모기지 인기에 불을 지폈다. 그린스펀은 그해 조지 부시의 지명이 있기 직전 전국 크레딧 유니언 협회에서 행한 연설에서 “홈오너들이 고정 대신 변동 모기지를 갖고 있었더라면 지난 10년간 수만달러를 절약할 수 있었을 것”이라며 “전통적인 고정은 변동에 비해 비싼 주택 융자방식”이라고 말해 변동 붐을 일으켰다.

그러나 변동 모기지는 위험이 큰 방식이었으며 큰 고통을 안겨줬다.
리보 변동에서 고정으로 바꾸고 있는 홈오너들은 고정으로 바꿔도 변동보다 비용이 그렇게 많지 않다고 말한다. 프레디 맥 자료에 의하면 30년 고정과 변동의 이자율 차이는 올 1분기중 0.61 퍼센트 포인트에 불과했다. 지난 2000년 4분기 이후 두 이자율의 차이가 가장 근접한 것이다.

변동 모기지 이자율은 연방준비제도가 최근 7차례의 이자율인하를 통해 3%나 내렸음에도 불구하고 0.5% 포인트 하락하는데 그쳤다. 패니 매에 의하면 고정 이자율은 오는 6월말에는 평균 5.9%, 변동은 5.18%로 그 격차는 더 좁혀질 전망이다. 은행들도 서브프라임 변동모기지로 인해 지난해 이후 엄청난 손실을 입어 이젠 변동에 대해 저렴한 이자율 제공을 꺼리는 추세다.

대다수 홈오너들은 이젠 30년 고정 모기지가 가져다주는 안전성을 선호하게 됐다. 30년이란 장기간 거주할 것도, 그 정도의 안정성을 원하는 것도 아니지만 변동이 몰고 왔던 불안과 고통에서 벗어나고 싶은 것이다.

<케빈 손 객원기자>