신현근 Archer Capital


모기지 신청서를 접수한 융자 기관은 이에 대한 철저한 검증 절차를 거치며, 검증된 자료를 기초로 융자 신청인의 능력과 신용, 자본, 담보 등에 대한 분야별 심사를 통해 모기지 신청이 심사 기준에 부합되는지 여부를 결정한 후 승인된 건에 대해 클로징 단계의 절차를 진행한다.
신청인은 이러한 신청(Application), 검증(Verification) 및 심사(Underwriting) 단계와 이를 모두 거친 이후에 이뤄지는 클로징(Closing) 단계의 절차를 잘 이해할 필요가 있다. 이를 잘 이해한다면 신청인 스스로 이러한 단계별 절차가 신속하게 이뤄질 수 있도록 적극적인
기여를 할 수 있으며, 모기지를 신청하기 이전부터 각 단계에 대한 준비를 할 수 있기 때문이다.

1. 신청 단계
신청 단계 업무를 책임지는 융자 신청역(Loan Officer or Loan Originator)은 모기지 신청인에게 신청서와 함께 심사에 필요한 여러 서류를 요청하므로 모기지 융자를 얻고자 하면 이러한 서류를 미리 준비해야 한다. 융자 신청역은 모기지 신청서와 이러한 부대 서류를 합해 융자 신청 패키지를 만든 후 이를 융자 검증역에게 넘겨준다.
융자 신청인은 융자 신청역이 신청인과의 면담을 통해 모기지 신청서가 바르게 작성되도록 도와 줄 수 있으며, 융자 신청 패키지를 만드는 이러한 초기 단계의 작업이 철저하게 이뤄져야 다음에 이어지는 검증이나 심사 단계의 절차가 순조롭게 진행된다는 것을 이해해야 한다.

융자 신청인과 융자 기관과의 접촉은 융자 신청역을 통해 이뤄지는 것이 일반적이므로 융자 신청인이 융자 신청 단계 뿐 아니라 검증과 심사, 클로징 단계까지 융자 신청역과 긴밀한 관계를 유지하는 것이 바람직하다.

2. 검증 단계
검증 단계의 업무를 책임지는 융자 검증역(Loan Processor)은 융자 신청서에 기재된 내용이 사실과 부합하는지를 검토한다. 신청서의 내용이 함께 제출된 제반 서류와 일치하는지를 우선 확인하며, 그 밖에 필요한 검증 서류를 외부 기관으로부터 입수한다. 융자 검증역이 처리하는 주요 업무는 다음과 같다.
· 신용 보고서(Credit Report)의 신청 및 입수
· 감정서(Appraisal)의 신청 및 감정서의 입수
· 고용 확인서(Verification of Employment)의 발송 및 입수
· 예치 확인서(Verification of Deposit)의 발송 및 입수
· 모기지나 임차 확인서(Verification of Mortgage or Rent)의 발송 및 입수.
· 클로징 비용 추정서(Good Faith Estimate of Settlement Costs)의 교부 또는 우송

융자 심사역은 위에서 열거한 검증 절차를 모두 마친 후에 이러한 검증을 거친 융자 신청 패키지를 검증 서류와 함께 융자 심사역에서 보낸다.
융자 검증역이 감정서와 여러 가지 확인서를 입수하고 검증하는 과정을 신청인이 충분히 이해하고 이러한 절차기 신속하고 정확하게 이루어지도록 협조하는 것이 중요하다.

위에 언급된 전통적인 검증 절차에 많은 시일이 소요되므로 융자 기관이 이를 가늠할 수 있는 대체 서류를 허용하는 경우가 많다.
예를 들어 소득 확인을 위해 소득세 보고서와 함께 고용 확인서를 고용주로부터 입수하는 대신 연소득 누계가 표시된 최근 급여 내역서와 최근 연간 급여 내역서를 징구하는 융자 기관이 많다. 또한 소득이나 자산을 확인하지 않는 프로그램에서는 이들에 관한 검증 절차가 생략되기도한다.

3. 승인 단계
승인 단계의 업무를 책임지는 융자 심사역(Underwriter)은 융자 신청 패키지와 검증 서류를 융자 검증역으로부터 넘겨받은 후 이를 융자 심사 기준에 따라 심사한 후에 승인 여부를 결정한다. 융자기관이 융자를 승인하는 경우에 승인된 모기지에 대한 정보와 함께 클로징 이전이나 클로징 때까지 갖춰야 할 조건 등을 명시한 대출 약정 서신(Commitment Letter)을 신청인에게 보낸다.

융자 심사역이 융자 심사 과정에서 갖춰야 할 중요한 서류가 갖춰지지 않았다고 판단되는 경우에는 융자 신청 패키지를 융자 검증역에게 되돌려 보내는 경우가 발생할 수도 있다. 이 경우에는 융자 검증역이 미비한 서류를 보완해 패키지를 다시 제출해야 하므로 많은 시간이걸린다. 융자 기관이 융자를 거절하는 경우에는 거절 사유를 명시한 서면을 신청인에게 보낸다. 융자 금액이 크거나 융자 비율이 높은 경우 등 예외적인 경우에는 융자 심사역의 통상적인 심사 뿐 아니라 여신 위원회나 다른 고위 심사역의 내부적인 승인이 필요할 수도 있다.

4. 클로징 단계
대출 약정 서신이 발급된 이후의 클로징 준비나 클로징은 이 서신을 바탕으로 이뤄지므로 신청인은 이 내용을 잘 살펴보고 이에 포함된 조건이 빠른 시일 내에 충족될 수 있도록 융자 기관과 협력해야 한다.
대출 약정 서신에 명시된 조건이 모두 이루어진 이후에 이해 당사자자 모두 참석한 클로징에서 모기지의 설정에 필요한 서류 등의 교부와 대출금의 집행이 동시에 이루어진다.

다만 재융자의 경우에는 클로징 후 3일이 지나야 대출금을 받을 수 있다.
일반적으로 대출 약정 서신을 받으면 안심해도 좋은 것으로 받아들인다. 그러나 융자 기관이 위에서 설명한 모든 단계의 절차를 충실히 이행한 후에 발급한 대출 약정 서신이라면 그렇게 믿어도 좋지만, 모기지 신청서를 받자마자 신중한 절차를 거치지 않고 발급된 약정 서신인 경우에는 매우 조심스럽게 생각해야 한다. 왜냐면 대출 약정 서신에 첨부되는 승인 조건을 모두 갖추어야 하는데 클로징 단계에서 제출해야할 서류나 충족시켜야 할 사항 중에 신청인이 갖출 수 없는 서류나 사항이 포함된 경우 결국 클로징을 할 수 없기 때문이다. 따라서 충분한 절차를 거치지 않고 발급된 대출 약정 서신이 가질 수 있는 위험성을 소비자가 충분히 이해하는 것이 필요하다.