고진성 파인리지 모기지

주택가격이 하락하는 상황에서 주택 모기지를 제대로 감당할 수 없게 되는 경우 ‘숏세일(Short Sale)’이라는 방법이 선호되고 있다고 하자 이에 대한 관심이 증폭되고 있다. 모기지 상환이 힘들게 된 상황 하에서 주택 가격마저 하락하여 융자금액이 오히려 더 많아지게 되자 이러지도 저러지도 못하는 사람들의 경우 숏세일을 통하여 진퇴양난의 상황을 모면할 수 있을 것이라 기대하기도 하고 주택구매자들의 경우에는 만일 숏세일을 통할 경우 주택을 아주 싼 가격에 매입할 수 있을 것이라고 생각하기 때문이다.

숏세일이란 과연 무엇을 말하는 것일까? 이는 모기지 융자 금액보다 더 낮은 가격으로 주택을 파는 것을 말한다. 즉 융자금액이 주택의 시장가격보다도 많은 상황에서 모기지 상환을 할 수 없게 되는 경우 주택압류(foreclosure)의 절차를 거치는 대신 모기지 채무자가 스스로 주택을
처분하여 모기지 융자를 상환하는 것이다.

숏세일은 모든 당사자들에게 매우 그럴듯한 대안으로 받아들여질 수 있다. 채무자의 입장에서는 시장상황에 따른 가격(시세)로 주택을 팔게 되므로 주택을 처분할 수 있는 가능성이 매우 높고 또한 모기지 융자 금액보다 더 낮은 가격으로 팔게 되는 경우 발생하는 부족분에 대하여 부채탕감을 받게 되므로 추가부담이 없이 모기지부채의 문제를 해결할 수가 있게 된다.

또한 융자은행으로서도 숏세일이 주택 압류보다는 비용이나 시간이 절감된다는 측면에서 매력적인 옵션이 될 수 있다. 최근 연구조사에 따르면 주택압류의 경우 발생하는 손실은 평균 융자금액의 40%정도나 되는 반면 숏세일에 따라 발생하는 손실은 19%정도에 불과하다고 한다. 융자은행이 주택압류절차를 착수하여 이를 매각하는 경우 이에 따른 법률비용이나 부동산세금이나 주택 보험료 등을 지불하여야 하며 주택이 처분될 때까지 보수 및 유지관리에 많은 비용이 수반된다는 점을 고려할 때 숏세일을 통한 주택처분은 채권회수비용을 크게 절감시키는 기회가 될 수 있다. 특히 주택가격이 하락하는 상황에서는 가급적 빠른 시일 내에 문제의 주택들을 처
분하면 할수록 그만큼 손실을 줄일 수 있다는 장점이 있다.

그러나 이와 같은 긍정적인 효과들에도 불구하고 숏세일이 쉽게 이루어질 것이라 기대하는 것은 금물이다. 이는 통상적으로 이루어지는 주택매매의 경우 80%정도가 성사되는 반면 숏세일을 통한 주택매매가 성사되어질 확률은 불과 20%에 지나지 않는다는 사실에서도 잘 나타나고 있다.
또한 숏세일에는 상당한 시간과 노력이 소요되는데 예를 들어 채무자가 융자 은행 앞으로 숏세일을 신청한 후 이에 대한 응답을 받는 데에만 1-2개월 정도를 기다려야 한다고 한다. 또한 숏세일에 소요되는 기간이 통상적으로 3-4개월 정도가 소요된다고 하는데 매매의 성사여부도 확실하지 않은 상황에서 이처럼 오랜 기간 기다려주는 매입자가 얼마나 될 지 의문시된다.

이처럼 숏세일이 시간도 많이 걸리고 절차도 복잡하고 까다로운 이유는 무엇보다도 주택이 융자금액보다도 낮은 금액으로 팔리게 됨으로써 이에 따라 융자은행이 손실을 감수하여야 하기 때문이다. 바로 이러한 이유 때문에 숏세일의 경우 반드시 이에 대한 융자은행의 동의가 수반되어져야만 한다. 이는 통상적인 주택매매의 경우에는 주택을 사고 파는 사람들간에 매매가 결정되지만 숏세일의 경우에는 ‘융자은행의 승인’이라는 걸림돌을 해결해야 한다는 것을 의미한다.

문제는 숏세일이 채무자의 기대나 의지와는 상관이 없이 융자은행의 이해관계에 부합되는 경우에 한하여만 이루어질 수 있다는 것이다. 융자은행은 숏세일과 관련하여 다음과 같은 사항들을 중점적으로 판단하여 승인여부를 결정하게 된다.

첫째는 매매가격이다. 융자은행은 우선적으로 매매가격이 합리적으로 결정되었느냐의 여부를 검토하게 된다. 그러나 문제는 주택시장이 침체된 상황에서는 매매가격의 적정성을 평가하는 것이 쉽지 않은 과제이며 특히 주택이 숏세일로 매매될 경우 일반적인 거래에서 결정되는 가격보다 훨씬 낮게 결정되어질 가능성이 높다. 따라서 숏세일에 있어서는 언제나 매매가격이 가장 커다란 이슈로 등장하게 되는데 이는 주택을 사고 파는 사람들 간에 매매가격이 합의되었다고 하더라도 융자은행이 이를 거부하면 주택매매 자체가 불가능하게 된다는 것을 의미한다.

둘째 융자은행은 채무자가 숏세일이라는 방법을 통하지 않고는 아무런 대안이 없을 정도로 재정적인 상황이 어려운 것이냐의 여부를 객관적으로 판단하고자 한다. 만일 채무자가 모기지 상환을 감당할 수 있음에도 불구하고 단순히 ‘언더워러(Underwater: 주택가격보다 융자금액이 더 많아지게 되는 경우)’의 상황 하에 부채탕감의 목적으로 의도적으로 숏세일을 추진하는 경우 성사될 가능성은 매우 희박하다. 예를 들어 이미 주택을 소유한 상태에서 투자용으로 45만달러 짜리의 콘도미니엄을 40만달러의 모기지를 얻어 구입하였는데 최근 콘도가격이 35만달러로 하락한 경우 이를 숏세일을 통하여 해결하고 나머지의 잔존채무는 탕감받을 수 있을 것이라
기대할 수 있으나 이러한 경우 융자은행은 숏세일을 승인하여 주지 않을 가능성이 매우 높으며 설령 이를 승인하여준다고 하더라도 매각관련비용은 물론 나머지 잔존채무에 대하여 계속 상환을 요구하게 될 것이다.

이처럼 숏세일이 모기지부채를 손쉽게 탕감받을 수 있는 방법이라는 세간의 인식과는 달리 주택압류 외에는 아무런 대안이 없는 상황 하에서만 취해질 수 있는 옵션이다. 주택구매자들의 경우에 있어서도 숏세일을 통하면 주택을 헐값에 구매할 수 있다는 기대와는 달리 실제에 있어서는 매우 소모적인 시간들이 소요되며 또한 매매당사자들의 의사와는 상관없이 융자은행의 결정에 따라 모든 것이 달려 있는, 이른바 ‘선택적 불확실성’을 감수하여야 한다는 점을 충분히 고려되어야 할 것이다.