고진성 파인리지 모기지

모기지 경색(Mortgage Crunch) 사태에 따라 주택융자를 얻기가 예전보다 매우 어려워진 상태이다. 최근에는 종전에 부과되지 않던 융자수수료가 마치 준조세(準租稅)처럼 일괄적으로 부과되고 있어 그만큼 융자 관련 비용이 늘고 있는 실정이다.

시중에서 취급되는 주택 모기지 대부분을 매입 또는 보증해주는 국책모기지관 페니메(Fannie Mae)와 프레디맥(Freddie Mac)은 작년 12월 이래 자신들이 매입 또는 보증해 주는 소위 컨포밍모기지(융자금액 41만 7,000달러 이하)라 불리는 모기지 채권에 대해 융자 금액의 0.25%에 해당하는 수수료를 일괄적으로 징구하고 있다. 이와 같은 수수료를 ‘Adverse Market Delivery Charge’라고 하는데 이는 ‘시장상황이 나빠짐에 따라 부과하는 요금’이라는 뜻이다.

페니메와 프레디맥은 여기서 그치지 않고 최근 나름대로 책정한 융자리스크(Credit Risk)에 따라 새로운 추가수수료를 부과하고 있다. 즉 신용점수와 융자비율(주택가격대비 융자금액비율)을 기준으로 해 융자리스크의 여부에 따라 수수료(Risk Based Fee)를 차등 적용하고 있다.
예를 들어 주택구매 또는 재융자(이자율 또는 조건변경)시 신용점수가 720점 이상인 경우에는 상관이 없으나 만일 신용점수가 680~719점일 경우에는 융자금액의 0.5%에 해당하는 수수료가 부과된다. 또한 신용점수가 680점 미만일 경우에는 융자비율에 따라 최고 융자금액의 2.75%까지 수수료가 부과된다.

또한 수수료가 얼마인지 결정하는 데에는 융자비율 역시 지대한 영향을 끼치고 있는데 만일 융자비율이 60% 이하일 경우에는 신용점수가 나쁘더라도 수수료가 부과되지 않지만, 융자비율이 70%이상인 상태에서 신용점수가 680점 미만일 경우에는 1.25% 이상의 융자수수료가 부과된다.캐쉬아웃 재융자(추가융자를 얻기 위한 재융자)의 경우 보다 엄격한 기준이 적용되고 있다.

수수료의 적용을 피하기 위해서 모기지 융자를 주택가격의 75% 이하로 제한해야 하며 신용점수는 740점 이상이어야 한다. 만일 신용점수가 740점 미만일 경우 적게는 0.125%부터 최고 3%까지 융자수수료가 부과된다.
여기에서 그치는 것이 아니다. 예를 들어 단독주택이 아닌 다세대주택에 대해서는 신용점수나 융자 비율과 상관없이 일괄적으로 융자 수수료가 추가로 부과되는데 2세대 주택인 경우 0.5%, 3-4세대주택의 경우에는 1% 부과된다. 이처럼 모기지수수료가 부과되어진다는 것은 그만큼 융자비용이 증가한다는 것을 의미한다. 최근 모기지이자율은 종전에 비해 하락한 상태이지만 이러한 종류의 융자수수료는 이자율 하락에 따른 효과를 크게 반감시키고 있다. 즉 세일 중인 물건을 사는데 세금은 2배로 내는 것과 마찬
가지의 결과를 초래하기 때문이다.

문제는 모기지 융자를 얻으려는 경우 이러한 수수료를 피할 수 있는 방법이 없다는 것이다. 왜냐하면 최근 들어 주택모기지의 대부분이 페니메와 프레디맥에 의해 매입되어지고 있기 때문에 융자 은행들이 이러한 수수료에서 자유로울 수 없다는 것이 엄연한 현실이기 때문이다.
만일 수수료가 1%라고 한다면 융자금액이 40만달러일 경우 4,000달러를 수수료로 지불해야 한다는 이야기가 된다. 대부분의 융자 은행들은 이와 같은 수수료를 클로징 때 고객이 현금으로 부담토록 하지 않고 이자율에 반영시키는데 예를 들어 수수료가 융자금액의 1%라고 할 경우이자율을 0.25%정도 높게 부과한다. 이는 모기지이자율이 6%인데 4,000달러의 수수료를 내야 하는 경우 이자율을 6.25% 적용시키는 대신 수수료를 지불하지 않도록 한다는 것이다.

이는 무엇을 말해주고 있나? 우리 모두는 이러한 종류의 수수료를 현금으로 지불하지 않기 때문에 피부로 못 느끼고 알 수 없을 뿐이지 실제로는 이에 따른 부담을 감당하고 있다는 것을 말해준다. 대부분의 경우 융자신청을 할 때 융자은행은 융자수수료에 대한 언급조차 하지 않고 고객의 상
황(신용상태, 융자비율, 부동산 종류 등)에 따라 일괄적으로 이자율에 적용시키는 것이 일반적인 관행(?)이기 때문이다. 이는 융자리스크(Risk Based Fee)라는 명목으로 새로운 수수료들이 부과됨으로써 이에 상응해 이자율이 더 높아진다는 것이니 실제 이자율이 하락하더라도 이에 따른 혜택은 누릴 수 없을 가능성이 높다는 이야기가 된다.

이와 같은 상황은 앞으로도 개선될 기미가 보이지 않는다. 아니 오히려 이러한 융자리스크에 관련된 수수료는 더욱 늘어날 가능성이 높다고 판단된다. 특히 융자 비율이 높은 경우(80%이상)나 콘도나 다세대주택에 해당될 경우에는 지금보다 높은 수수료가 청구될 것으로 예상된다. 예를 들어 콘도의 경우 신용점수가 720점 이상인 경우 현재 수수료가 부과되지 않지만 앞으로는 이러한 예외조항이 적용되지 않을 가능성이 매우 높다고 할 수 있다.이러한 추세를 감안할 경우 구매용 주택융자나 재융자를 고려할 경우 시기가 가급적 앞당겨지는 것이 유리할 것이다.

설령 모기지이자율이 다소 하락하더라도 융자수수료가 계속 늘어날 경우 결국 아무런 소용이 없게 되고 경우에 따라 더 높은 이자율로 모기지 융자를 얻어야 하는 경우가 발생될 수 있기 때문이다.