곽동현 M&T Mortgage Corp.

많은 고객들이 기다리고 기다리던 컨포밍 융자금액 조정이 뉴욕과 뉴저지 지역을 기준으로 싱글 패밀리 하우스 72만9,750달러로 상향 조절돼 프레디멕과 페니메의 구체적인 가이드라인이 발표됐다. 기존의 컨포밍 융자에 대해서는 프로그램이 그대로 존속하고 일시적으로 상향된 금액의 컨포밍
융자를 ‘점보 컨포밍’이라고 명해서 발표되었다.

점보 컨포밍의 주요 내용을 살펴보면
1. 프레디멕(Freddie Mac)은 ‘컨포밍 점보(Conforming Jumbo)’라 부르고 이 프로그램의 주 가이드 라인은 ▲융자 금액 한도액을 72만9,750달러 ▲주택&구입 재융자는 90% 700 FICO, 75% 660 FICO ▲캐쉬아웃 재융자 75% 720 FICO, 45% maximum DTI ▲Full Documentation
이것을 풀어서 설명하면 주택 구입과 캐쉬아웃 없이 재융자일 경우 크레딧 점수가 700점 이상일 경우 90%까지 융자 가능하고 크레딧 점수가 660까지는 75%까지 융자 가능하다.

캐쉬아웃이 필요한 재융자일 경우는 감정가의 75%까지만 가능하고 필요한 크레딧 점수는 720점이다. 참고로 캐쉬아웃 재융자라고 하면 재융자를 하면서 현재 융자 금액에 추가로 더 융자를 받아 클로징 후 은행으로부터 추가 대출금을 받는 것을 말하는데 한 가지 염두할 점은 주택을 구입하고 1차 융자를 먼저 받은 고객이 얼마 지나 홈에퀴티 융자를 2차로 얻었다고 하면 재융자로 1차와 2차를 묶어서 하나로 융자를 할 경우 캐쉬아웃 재융자 범주에 들어간다. 만약 주택 구입 시 1차와 2차 홈에퀴티를 동시에 얻었는데 하나로 묶는 재융자일 경우 캐쉬 아웃 재융자가 아니고 그냥 재융자 범주에 들어간다.

즉 홈 에퀴티를 언제 얻었느냐에 따로 재융자시 캐쉬 아웃이 되고 아닐 수도 있다. 그리고 수입대비 지출 비율 45%미만이어야 한다. 이 지출은 주택 모기지 융자로 발생되는 원금과 이자 페이먼트에 집 보험, Tax, 크레딧 리포트에 나타나는 모든 월 페이먼트의 합산이 된다.
다음으로 가장 중요한 것은 Full Documentation이라는 것인데 즉 수입 증빙과 은행 잔고 증빙이 필수로 필요로 한다는 거다.

2. 페니메(Fannie Mae)는 ‘점보 컨포밍(Jumbo-Conforming)’이라 부르고 가이드라인은 아래와 같다. ▲융자 금액 한도액은 72만9,750달러 ▲주택 구입 90% 700 FICO, 80% 660 FICO ▲재융자: 75% 660 FICO, 45% maximum DTI ▲Full Documentation프로그램 가이드 라인은 프레디멕과 비슷한데 크레딧 점수가 700점까지 90% 융자가 가능하고 660점 이상일 경우는 80%까지만 가능하다. 재융자는 크레딧 점수가 660점까지 75%까지만 가능하다.

페니메의 경우 캐쉬아웃 재융자가 가능하지 않다. 앞서 말한 것처럼 1차 융자 후 홈에퀴티를 얻었을 경우 합쳐서 재융자가 불가능하다. 수입대비 지출과 소득증빙 은행잔고 증빙을 보여 주는 것은 프페디멕과 동일하다.

앞서 말한 두 프로그램의 가이드 라인의 가장 큰 핵심은 Full Doc으로 수입 증빙을 보여줘야 한다는 것인데 현 컨포밍 융자를 얻을 경우 융자 한도액 41만7,000달러 이하일 경우 10%만 다운하면 수입 증빙이 없이 ‘Stated Income’으로 융자가 가능하다. 이 ‘Stated Income’은 일
명 ‘노닥(No Documentations)’과는 구별된다. 이것은 은행에서 크레딧 점수와 다운페이먼트 융자 금액 정도를 봐서 바이어가 융자 서류에 일정 수입을 적어놓으면 2년 치 세금 보고(1040 Tax Return양식)의 복잡하고 번거로운 증빙없이 융자를 해주는 경우를 말한다.

지금 점보 융자를 받으려는 고객 중 이자가 7~8%에 육박한다는 것을 느끼고 아예 주택구입을 포기 하려는 고객들도 생기는 줄 안다.그렇다면 점보 융자로 ‘Stated Income’으로 보다 좋은 이자로 융자를 받을 수는 없을까?답을 먼저 말하면 지금도 점보 융자를 소득 증빙 없이 ‘Stated Income’으로도 30년 고정 이자를 6.75~6.875%로 받을 수 있다.

그럼 이 프로그램을 설명하기에 앞서 모기지 융자 은행의 기본 영업 방향을 알 필요가 있는데 우선 고객에게 융자를 해주고 앞서 말한 것처럼 프레디 멕이나 페니메에 모기지를 파는 것이다. 그렇기 때문에 상기 두 회사의 가이드라인에 맞춰서 융자를 해야만 추후 팔 수 있다. 은행의
또 다른 방법은 융자 은행에서 고객의 모기지를 채권으로 만들어 팔지 않고 자체적으로 소화하는 것이다 이것을 은행에서는 ‘포토폴리오(Protfolio)’라고 부른다.

은행마다 점보 모기지를 포토 폴리오로 갖고 있는 프로그램이 있는데 물론 그 조건들 또한 만만치 않다. 하지만 ‘Stated Income’으로도 그다지 높지 않은 이자로 점보 융자가 가능하다. 은행들마다 이런 가이드라인은 아주 다양하다 필자의 은행 기준을 간략히 소개한다.
· Stated Income Jumbo 융자
· Loan Amount 한도액 $650,000
· 주택 구입 & 재융자: 75% 720FICO
· 자영업 고객 Only
즉 주택구입 시 25% 이상을 다운하면 융자 금액 65만달러까지 크레딧 점수가 720이상으로 수입 증빙 없이도 비교적 낮은 이자로 융자를 받을 수 있다. 은행에서 자체적으로 다운페이먼트와 크레딧 점수의 가치를 충분히 감안해서 융자를 해주겠다는 것이다. 이 정도로 6.75~6.875% 점보 융자를 받을 수 있다면 점보 컨포밍 이자와 결코 뒤지지 않는 이자를 받을 수 있는 것이다.현재 부동산쪽 통계를 보면 다른 타민족들 보다 우리 동포들이 주택 모기지 융자의 타격을 가장 심하게 받고 있으며 주택 경기가 더 위축되고 있는 것 같아 안타깝다. 하지만 아직까지 내 집 마련을 위해 열심히 준비한 고객들에겐 충분한 융자 방법들이 준비돼 있다.