사업체 구입후 분할 상환금 미지불

<문> 약 2년전 쯤 사업체를 구입하여 절반은 현금으로 지불하고 나머지는 약속어음과 지불 보증서를 작성하여 2년에 걸쳐 분할 상환하기로 하였습니다. 구입후 한달 정도 지나 사업체에 여려가지 문제점이 발생하기 시작하였습니다. 매상액이나 장비등 여러 가지 조건이 매매 계약 당시와는 전혀 틀리게 나타났습니다. 판매자에게 이를 알리고 시정을 요구하였더니 주소도 옮기고 연락처도 알리지 않은채 분할 상환 금액도 요구하지 않고 2년이 지났습니다. 2년이 지난 지금에 와서 분할 상환금과 이자를 합쳐 전액 지불할 것을 요구하고 사업체를 강매하겠다고 협박하고 있습니다.

< 답> 사업체 매매시에는 분할 상환금에 대해서 일반적으로 UCC-1이라는 저당을 설정하게 됩니다. 이것은 구입자가 분할 상환금을 지급하지 않을 때 지불을 보장받기 위하여 해당 사업체에 저당을 설정하는 것입니다.
귀하의 경우는 판매자가 이러한 UCC-1을 등기하였는지 확실치 않으나 이러한 UCC-1이 등기 되지 않았다면 강매는 힘들것으로 보여집니다.
또한 판매자가 의도적으로 허위사실을 만들어서 귀하로 하여금 그 사실을 믿도록 하였는지, 또는 중요한 결점을 숨기고 판매하였는지에 따라서 사업체 매매 계약 자체가 무효화 될 수도 있고 손해 배상을 청구할 수도 있게됩니다.
판매자가 의도적으로 연락을 회피하고 귀하가 문제점을 제기할 기회를 잃게 만들었다면, 그 악의적인 의도가 충분하다고 하겠습니다.
우선 계약 자체를 무효화하고 손해 배상을 청구 할 수도 있고, 분할 상환금에 대해서 그 이자를 무효화 하거나 금액자체를 거절할수도 있겠습니다.
그러나 적법한 절차없이 무조건 지불을 하지 않는다면, 지불 마감날로 부터 이자에 해당하는 액수를 청구받을 수도 있고 기타 법정비용 등, 손해를 당할 수도 있으므로 지불 금액에 해당하는 금액을 별도의 구좌에 입급시키고, 문제가 해결될 때까지 지불을 유예하고 전문가의 도음을 받는 것이 바람직하다 하겠습니다.

사업체 건물주 리스 연장 거부

<문> 약 3년전에 남은 리스기간을 양도받기로 하고 사업체를 구입하였습니다. 현재 임대기간이 6개월 정도 남았는데 건물주가 새로운 리스 연장 옵션 행사를 거부하고 있습니다.
전사업주가 건물주와 체결한 리스 계약서에는 7년간의 리스 연장 옵션이 명시되어 있으나, 건물주는 연장 해주어야 할 의무가 없다며 거부합니다. 제가 주장할 수 있는 권리는 어떤 것이 있는지요?

<답> 일반적으로 사업체가 매매될 때는 그 사업체가 위치한 건물의 리스도 함께 포함되게 됩니다. 이때, 매매되는 사업체의 양도인은 그 해당되는 리스를 주로 양도(Assignment)의 형태로 구입자에게 이전하게 됩니다. 다시 말해서 구입자는 사업체 양도인이 가지고 있던 리스에 관한 권리와 의무를 동일하게 소유하게 되는 것입니다. 따라서 양도인이 7년간의 리스 연장 옵션을 가지고 있었다면, 특별한 경우를 제외하고는 양수인 역시 동일한 리스 연장 옵션을 그대로 유지하고 있다고 할 수 있습니다. 그러나 임대계약 내용에 리스 연장권에 대한 특별한 제한 규정을 둘 수도 있고, 리스 양도시 건물주가 서면으로 동의를 하였으므로, 이때에 귀하가 건물주와 어떻게 합의하였는가에 따라 달라 질 수도 있습니다.
예를 들면, 임대 계약 내용중에 “임대 계약 연장권은 계약 당사자에게만 국한되며 제삼자에게 양도할 수 없다”라고 명시되어 있다면, 임대 계약 연장권은 소멸된 것으로 보아야 합니다. 그러나, 건물주가 리스 계약 양도에 대해 서면으로 동의할 때에 귀하에게 연장권을 다시 부여했을 수도 있고, 제삼자에게 양도할 수 없다는 제한 규정을 무효화 했을 수도 있습니다.
또한, 이러한 제한 규정이 없고, 귀하가 리스 연장 권한을 서면상 명시적으로 포기하지 않았다면 건물주의 반대는 근거가 없는 것이라고 할 수 있습니다. 계약서 내용을 자세히 살펴보시고 건물주가 리스 연장을 거부하는 법적 근거도 상세히 설명할 것을 요구하시기 바랍니다.

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한태호 변호사