많은 주택 구입자들이 주택구입시 신경을 별로 안쓰고 지나는것 중의 하나가 구입하는 주택의 공인적으로 인정되는 해당 거주 면적 즉 주택의 총 Square Foot을 따져보는것이 아닌가 싶다. 현재 캘리포니아에서는 셀러가 바이어에게 정확히 공인된 거주면적을 밝혀야하는 법은 없지만 독자중에는 실제 거주면적과 시티나 카운티에 등기되어 있는 건물사이즈가 달라 거래에 문제가 생기거나 심지어는 거래가 깨어지는일을 경험한 분도 있을것이다. 현재 에이전트들이 주택을 사고팔때 거주 면적을 알아보는데 가장 많이 참조하는 것은 타이틀 회사에서 제공하는 건물에 대한 내용이 담긴(Property Profile) 라는 것이다. 하지만 프라퍼티 프로파일은 종종 실제와 다른 엉뚱한 내용을 담고있는 경우가 있다. 따라서 프로파일만 믿고 거래를 하다간 종종 낭패를 볼수 있다. 바이어, 셀러, 에이전트 모두는 공인적으로 인정되는 주택의 공인 거주 면적을 계산하는법을 어느정도 알고 있는 것이 중요하다.
먼저 주택의 공인거주 면적을 계산하는 법을 법규적으로 규정되어 있는 것은 없다. 단지 가장 많이 쓰이는 방법으로 ANSI라는 기관에서 만든 규정에 준하는것이 대부분이다. 먼저 공인거주 면적(Finished Area)을 계산하면 공인면적으로 인정되는 공간을 알고 있어야 한다. 공인거주 면적은 일년 내내 거주자가 사용할 수 있는 벽으로 둘러쌓인 면적을 말한다. 더 나아가서 히팅등이 설치되어 실제로 거주가 가능한 면적만을 계산하게 된다. 예를 들어 본채와 같이 붙어있는 차고 는 벽으로 둘러쌓여 있지만 히팅이나 기타 사람이 살수 없는 시설이 없는 공간이므로 당연히 공인거주 면적에서 제외된다. 주택의 면적을 잴때는 외벽에서 외벽까지를 재는 것이 가장 빠른 방법이다. 실내에서 재는 경우는 벽의 두께를 감안하여 합산 후 산출한다. LA시 같은 경우에는 퍼밋 (Permit) 없이 방등을 새로 개조한 혹은 증축한 주택들이 많다. 또 차고나 파우치 (Porch)등을 개조해서 방으로 만들어 사용하는 경우도 있다. 이런것들도 당연히 공인거주 면적 계산에서 제외해야 한다.
애틱(Attics), 로프트(Loft)등은 어떻게 계산이 되는가? 만일 애틱이나 로프트도 정식으로 계단을 통해 올라갈수 있고 앞에서 정의한 ‘Finished Area’의 정의에 속한다면 거주 면적 계산에 포함되어야 한다. 하지만 계단이 아닌 사다리등을 통해 올라가게 되면 계산에서 제외된다. 또 실내에 있는 2층으로 연결되는 계단을 면적 계산에 포함된다.
본채와 따로 떨어져 있는 Detached Bedroom이나 Guest Cottage혹은 Family Care Unit (혹은 Granny Unit )등은 어떻게 계산되는가? 이러한 구조물들은 본채와 같이 면적계산에는 포함은 되지만 반듯이 따로 계산 기록해야 한다. 예를들어 본채의 면적이 2,000SQ FT이고 Guest Cottage가 500 Sq Ft라고 하면 합해서 2,500 Sq Ft라고 하는것이 아니라 반듯이 Main Structure가 2,000 Sq Ft Guest Cottage는 500 Sq Ft라는 식으로 바이어에게 내용을 전달해야 한다.
먼저 Detached Bedroom이란 부엌이나 화장실 없이 따로 본채와 떨어져 있는 베드룸을 말한다. 반듯이 거주하는 사람들이 거주할 수 있는 모양을 갖추고 있어야 한다. 단 본채에서 150 Feet이상 떨어져 있다면 면적 계산에서 제외 되어야 한다.
Guest Cottage는 Detached 베드룸과 모두 같지만 반듯이 목욕탕 시설이 딸려있는 것을 말한다. 부엌이나 냉장고등의 음식 저장시설은 가질 수 없다. 많은 한인들이 Guest Cottage를 임대용으로 사용하는데 원래는 임대용으로는 사용할 수 없다. 그 집에 거주하는 식구들이나 방문객들만이 사용하게 되어 있는 것이 Guest Cottage이다.
독자분들중 Bedroom과 Den이 어떻게 다른가 궁금해 하는 분들이 있다. 결론부터 이야기 하자면 베드룸과 덴은 별반 차이점이 없다. 만일 덴이 베드룸으로 사용할 수 있게 꾸며져 있다면 베드룸으로 간주해도 별반 문제 될것이 없다. 단지 다른점이 있다면 베드룸으로 간주하려면 최소 한개의 창문이 있어야만 한다. 화재등의 비상시를 대비해 환기, 혹은 비상 탈출구로 쓸수 있게 하기 위해서다.
위의 예를 들어 간단히 공인 면적 계산 방법을 알아 보았다. 에이전트, 주택 감정사등이 제공한것을 믿는것이 가장 중요하지만 위의 열거한 간단한 방법을 통해 본인들이 직접 재어보는 것이 좋은 방법이다. 특히 셀러들은 자신의 주택을 매물로 내놓기 전에 한번쯤 자기 집을 실제로 제어서 정확한 면적을 알고 있는것이 실제 거래에 있어 도움이 될수 있다. (213)590-5533
스티븐 김
아메리카 부동산 부사장