지난주 연방은행은 베어스턴스 증권사를 파산에서 구출해 줌으로써 금융계에 안도의 한숨이 돌고 있다. 주택시장도 바닥을 보이고 있고 불경기의 주범인 금융계에도 연방은행에서 버텨줄 것이라는 희망 속에 새 바람이 불고 있다.
겨울 내내 필자가 주장해 왔던 바대로 결국 부동산의 바닥은 지금이라는 사실을 백업해 주는 데이터 발표와 때 맞춰서 그동안 관망 자세를 취해 왔던 기관투자가들은 부동산에 대한 관심을 새로이 하고 있다. 지난 칼럼들을 통해서 수차례 피력했듯이 증시는 이미 주택 빌더 주식들을 띄우고 있었다.
부동산 칼럼에서 왜 증권 이야기를 그렇게 많이 하냐는 지적을 받은 적도 있지만 필자가 오늘도 증권 이야기를 꺼내고 있는 것은 부동산을 제대로 이해하려면 자본의 흐름을 알고 있어야 하기 때문이고 자본의 흐름과 군중심리(market psychology)의 패턴(behavioral science)을 파악하고 있으면 개인의 재정 판단을 하는데 큰 도움을 줄 수 있다고 생각하기 때문이다.
한 투자회사가 투자 판단을 잘못해서 파산하는데 왜 연방은행이 구출해야 하느냐라는 비난을 무릅쓰고 이번에 연방은행이 발 빠르게 움직인 것은 심리적으로 위축된 금융계의 손을 잡아주지 않으면 도미노 파산을 피할 수 없다는 계산에서 비롯된 것이다.
국부론의 저자이면서 경제학의 아버지라고 불리는 아담 스미스(Adam Smith)의 보이지 않는 손(invisible hand)의 논리는 정부가 뒤에서 보이지 않게 도와줘야 한다는 게 아니라 정부가 뛰어들지 않아도 경제는 보이지 않는 손이 움직이는 것처럼 저절로 제자리를 찾게 된다는 논리였었다. 연방은행이 자유경쟁 시장의 원리에 입각해서 증권사들과 은행들을 파산하도록 그냥 놓아둔다 하더라도 미국의 경제는 결국 살아날 것이라는 걸 모르는 사람은 없다. 다만 상처가 너무 깊고 그 회복기간이 길어질 수 있기 때문에 국가의 경제정책을 책임지고 있는 사람들은 철학적인 고민에 빠지는 것이다.
이번 베어스턴스 구출 결정은 정부가 뒤에서 금융계를 밀어줄 것이라는 확신을 심어주는 결과를 낳음으로써 모기지 시장에 팽배했던 불안 심리를 제거했다. 또한 2월중 주택시장 판매가 2.9% 상승했다는 전국부동산협회의 데이터를 바탕으로 기관투자가들은 향후 주택시장의 회복에 대비해 자산을 재분산하고 있다.
회복이 가까워지고 있는 이 시점에서 주택 버블이 있어야만 했던 주요인들을 다시 분석해 보면서 회복이라는 단어에 대한 신빙성을 재조명해 보자. 예일대학의 경제학자 로버트 쉴러(Shiller) 교수는 미국의 주택 붐이 역사상 최대의 거품이라고 역설하고 주택가격이 최고치에서 절반까지 폭락할 수 있다고 주장했었다. 그 때가 2005년이었다.
쉴러 교수는 버블의 원인들 중 크게 세 가지로 나눠보면 첫째가 주택의 과잉공급이었고, 둘째는 은행들이 내놓았던 위험도 높은 서브프라임 융자, 그리고 셋째가 주택에 대한 투기였었다. 3년 전 그의 지적은 모두 적중했다. 그렇다면 왜 증시는 벌써부터 회복을 기대하고 있는 것일까?
최근 2년동안 개발업자들은 더 이상 주택을 짓는데 투자할 여력이 없었다. 2005년도를 기준으로 했을 때 주택시공 허가는 연평균 163만건이었고 새로 이루어지는 가정은 연간 149만가구였다. 신규주택의 6%는 세컨드 홈이었고 오래된 주택은 연간 36만채가 못 쓰게 된다.
세컨드 홈과 못 쓰게 되는 주택을 계산에 넣어보면 새로 투입되는 주택은 120만채로 줄어들게 되는데 그것은 매년 생기는 새 가정에 비해 주택은 19%가 모자라는 실정이었다. 주택경기가 좋지 않아서 세컨드 홈이 모두 렌트로 나가고 오래된 주택들도 재개발이 되지 않는다고 가정하면 14만채의 주택이 남아도는 상황이었었다. 하지만 주택개발사들은 지난 2년간 집을 짓는 것 보다 회사의 재정문제를 극복하는데 더 큰 관심을 쏟아야만 했었다. 과잉공급이 주택부족 현상으로 바뀌는 시기라고 본다.
쉴러 교수가 우려했던 서브프라임 모기지 상품들도 사라진지 오래다. 그리고 세번째 요소였던 부동산 투기도 증발한지 2년이 가까워오고 있다. 서브프라임이 가져온 신용경색은 연방은행이 투입하고 있는 막대한 자금과 보증으로 풀려가고 있고 패니매와 프레디맥에게는 현재 돌고 있는 모기지들을 더 큰 규모로 사들일 수 있는 정책적 권한도 주어지고 있다. 그리고 부동산의 맥을 쥐고 있는 모기지 이자율도 급격히 하락해 주었다. 주택경기가 재건될 수 있는 환경이 만들어진 것이다.
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토마스 박
<시너지 부동산 대표>