임대 기간 연장은 계약서에 명시해야

<문> 저는 여러 개의 사업체가 입주한 상가에서 음식점을 운영하고 있습니다. 임대계약상 임대기간 만료 6개월에서 1년사이에 임대 기간 연장권 행사 여부를 건물주에게 통보할 것을 요구하고 있습니다. 그러나, 사업체운영에 정신없이 지내다 보니, 그만 그 기간을지나버리고 말았습니다. 건물주는 제가 임대계약 연장권을 포기한 것이라며 건물을 비워줄 것을 요구합니다. 투자한금액을 회수하려면 아직도 상당한 기간을 운영해야 하는데 어떻게 해야하는지 걱정입니다.
<답> 임대계약 기간 연장권 (Option to Extend)을 행사할 때에는 반드시 임대계약서에 명시된 조건에 따라 행사하여야 합니다. 거의 모든 임대계약서에는 이러한 조건을 명시하고 있는데 그 주요 내용을 살펴보면, 첫째, 연장권 행사여부를 서면으로 통보해 줄 것, 둘째, 직접 서면 전달이나, 내용증명 또는 등기우편으로 보낼 것, 셋째, 임대 계약 만료 전 일정한 기간 이내에 통보할 것 등입니다. 따라서, 구두 통보나, 일반 우편으로 보냈을 경우, 건물주가 통보를 받지 못했다고 주장할 경우 분쟁이 생길 수 있고, 귀하의 경우와 같이 계약 만료 전 6개월에서 1년 사이에 연장 통보를 하지 않을 경우, 권리를 상실하게 되는 것입니다. 법적으로는 건물주의 주장에 대해 반박하기 어려울 것 같습니다. 혹시 그 기간사이에 건물주와 임대계약 연장에 대해 어떤 내용의 대화를 한 것이 있는지, 또는 어떤 서신을 주고받은 것이 있는지 다시 한번 확인해 보시기 바랍니다. 정식 임대계약 연장통보가 아니더라도 도움이 될 수 있기 때문입니다.

매매시 조건부 계약 취소 통해 양방 취소

<문> 사업체와 함께 상가를 매매하기 위하여 에스크로를 설정하였습니다. 구입자는 사업체와 상가 건물에 대한 감정가격이 일정가격 이상일 경우, 그리고 은행으로부터 융자가 허락될 경우에 한해서 매매를 완결하기로 하고 그러한 조건이 충족되지 않을 경우, 계약을 취소할 수 있다는 조건부 계약 취소사항 (CONTINGENCY)을 계약내용에 삽입할 것을 요구하였습니다. 구매를 위한 은행 융자가 이루어지지 않을 경우 구매자가 계약을 취소할 수 있는 것인지, 아니면 계약 이행을 강요할 수 있는 것인지 알고 싶습니다.
<답> 사업체나 부동산 매매를 위한 계약서에는 상호간 일정한 조건 하에 계약을 취소할 수 있는 조항을 두게 되며 이를 조건부 계약취소 조항(CONTINGENCY)이라 부릅니다. 이러한 조건부 계약 취소 조항이 있을 경우, 구매자는 이를 이유로 정당하게 계약을 취소할 수 있는 권리가 있게되며 계약서에 명시된 대로 일정한 기간이내에 구매자와 에스크로에 융자가 불가능 하다는 사실을 통보함으로써 계약 취소를 요구할 수 있습니다. 물론, 판매자는 구매자의 이러한 조건부 계약취소 권리에 일정한 제약을 둘 수 있으나, 이 또한, 사전에 계약서에 명시하게 되어있습니다. 따라서, 계약서에 명시된 기간 이내에 구매자의 은행 융자 불가로 인한 계약취소는 구매자의 정당한 권리행사라고 여겨지며 판매자가 이에 반해 계약 이행을 강요할 수는 없다고 사료됩니다.

수입 상품 분규는 통합상거래법에 의거 해결

<문> 한국에서 상품을 수입하여 미국내의 도매상이나 소매상에 판매를 하고 있습니다. 약 6개월 전 한국에서 상품을 수입하였는데, 규격이 일정하지 않고 원래의 주문 상품과 품질도 많이 차이가 나서 의의를 제기하였습니다. 그러나 한국의 거래처는 물품 반환도 거절하고 모든 금액을 지불할 것을 요구하고 있습니다. 제가 반드시 갚아야 할 의무가 있는지, 또는 제가 거래처에 손해보상을 요구할 수 있는지 알고 싶습니다.
<답> 계약서 내용을 자세히 알지 못해 귀하께서 말씀하신 내용을 기준으로 설명을 드리도록 하겠습니다. 우선, 일반 소비자가 아닌 사업자간의 상품거래에는 통합상거래법(Unified Commercial Code)이 적용되게 됩니다. 통상적으로 당사자간의 계약내용에는 판매된 상품에 하자가 발견되었을 경우 일정한 기간이내에 상품을 반환하거나 주문을 취소할 수 있는 조항을 두게 됩니다.
만일 계약서에 이러한 사항을 합의해 두지 않았다면, 상거래 상 합리적인 기간이내에 반환을 하거나 주문 취소를 할 수 있다고 하겠습니다.
문제는 합리적인 기간이 얼마간의 기간을 의미하느냐 인데, 거래처와의 과거 상거래 내용과 구입한 물품의 내용에 따라 각자 달라 질 수가 있다고 하겠습니다. 약 6개월 전에 물품을 구입하셨고, 그 후 상품의 하자를 발견하였다면, 일단 거래처에 상품 하자 내용을 상세히 기재하여 반환 통지서를 보내고, 새로운 상품을 보내줄 것을 요구하시는 것이 순서라 하겠습니다. 규격에 맞지 않는 상품이나 하자로 인해 발생한 손실에 대해서는 물품 구입에 발생한 비용과 손실된 수익에 대해 보상을 요구하실 수 있다고 하겠습니다.
(213)639-2900
한태호 변호사