입주자가 렌트를 지급하지 않거나 리스계약을 위반했을 경우 건물주가 법원의 힘을 빌려 입주자를 강제 퇴거시키는 것을 퇴거명령(eviction)이라 한다. 또한 퇴거명령을 위한 소송을 불법점유 소송(unlawful detainer)이라 한다.
건물주는 물리적 힘, 협박 또는 언어의 폭력을 사용하여 입주자를 퇴거시킬수 없다. 물리적 힘이나 협박, 언어의 폭력을 사용할 경우 건물주가 오히려 입주자에게 소송을 당할 염려가 있다.
법은 불법점유 소송을 하기 전 건물주와 입주자 관계를 청산하도록 요청하고 있다. 따라서 3-day notice를 만들어 입주자에게 전달하여야 한다. 3-day notice에는 입주자가 notice를 받은 날로부터 3일이내에 렌트를 내야하고 그렇지 않으면 법적인 소송에 들어간다는 내용이 포함된다. 3-day notice를 받은 입주자가 3일내에 렌트를 내면 건물주는 반드시 이를 받아들여야 한다. 만약 렌트를 내지 않고 입주자가 이사하면 렌트 디파짓을 적용하고 모자라면 건물주가 소송을 하여 잔액을 받는다.
3-day notice가 아닌30-day, 60-day, 90-day notice가 있다. 30-day notice는 건물에 1년 미만 거주하고 월단위로 렌트를 하는 경우에 해당된다. 60-day notice는 건물에 1년이상 거주하고 월 단위로 렌트를 지급하는 경우이다. 만약 건물주가 정부로부터 렌트의 일부를 받는 경우 90-day notice가 필요하다.
퇴거 소송은 약식재판이다. 따라서 재판이 신속히 진행된다. 예를 들어 소송장에 대하여 입주자는 대개 5일 이내에 답을 하여야 한다. 그리고 입주자가 답변을 한후 대개 20일 내에 재판이 이루어진다. 만약 재판 과정에서 입주자에게 정당한 사유가 있다고 인정되면 입주자는 퇴거할 필요가 없으며 건물주는 오히려 법정 비용을 변상해야 한다. 입주자가 주장할수 있는 항변은 다음과 같다.
(1) 비가 새는 등 거주 불능 상태이기 때문에 렌트 지급을 못한다.
(2) 수리 요구를 건물주가 안들어 주었기 때문에 입주자가 수리하고 렌트에서 차감했다.
(3) 건물주가 입주자의 렌트지급을 받아들이지 않은 경우도 항변 사유가 된다.
(4) 건물주가 평상시에도 늦은 렌트 페이를 받아들인 경우, 건물주는 늦은 페이를 이유로 퇴거소송 하는데 문제가 있다. 건물주가 이미 늦게 내는 것을 면책(waiver) 했기 때문이다.
(5) 퇴거의 사유가 입주자에게 보복하기 위한 경우 또는 차별하기 위한 경우 항변사유가 된다.
(6) 렌트 인상 제한 구역에서는 제한폭 이상으로 인상할 경우 퇴거를 시킬수 없다.
만약 건물주가 승소하게 되면 법원은 토지 점유 영장(writ of possession)을 발행하게 된다. 집행관은 5일간의 여유를 입주자에게 준 후 강제로 퇴거시킨다. 또한 건물주 승소의 경우 미납 렌트, 건물주의 손해, 변호사 비용 등을 입주자로부터 받을수 있다. 만약 입주자가 퇴거 과정에서 악의적 행동을 하면 600달러의 벌금이 부과 될수 있으며 패소 기록은 입주자의 신용기록에 7년간 기재된다.
퇴거 명령은 렌트 미지급일 경우 뿐 아니고 리스 계약의 특정 조항을 어겼을 경우에도 받을수 있다. 즉 애완동물을 키울수 없는 계약인데 애완 동물을 키웠다든지 지나치게 소란을 피우는 경우 등이다.
최근에 한국인 건물주가 많아지면서같은 한인끼리 퇴거 소송을 하는 경우가 많다. 이와같은 사태는 피하기 위해서는 다음의 방법을 권고한다.
첫째, 렌트 계약서를 자세히 읽어보고 조건에 맞지 않으면 계약을 하지 말아야 한다. 애완 동물을 키우고자 하면 이를 허락하는 건물을 찾아야 한다.
둘째, 렌트가 부득이 밀리는 경우 건물주 또는 매니저에게 미리 통보하여 한두달치를 분할 상환하는 등 서로 타협(negotiation)을 하여야 한다. 대화가 없이 렌트를 미납하는 경우 건물주는 퇴거 명령 소송으로 갈수 밖에 없는 것이다.

김윤한<변호사> (213)389-1900