사업체 양도 후 현금별도 지불 약속 어겨

<문> 그동안 운영해 오던 사업체를 잘 아는 사람에게 양도하기로 합의하고 에스크로를 오픈 했습니다. 이후 바이어가 사업체 매매액의 일부를 개인적인 사유로 인해 에스크로에 포함시키지 않고 별도로 현금으로 지불하겠다고 하며 계약서상의 매매 금액을 낮춰줄 것을 요구했습니다. 절친한 사이라 별 의심 없이 그렇게 하기로 동의하고 에스크로상의 매매 금액을 정정했습니다. 하지만 에스크로가 종결되고 사업체를 양도한 후 바이어는 지불해야 할 의무가 없다며 거부합니다.

<답> 부동산이나 사업체를 매매할 때에 거의 필수적으로 요구되는 것이 에스크로라는 절차입니다. 에스크로는 매매 쌍방의 모든 권리나 의무를 중립적인 입장에서 서로 충족되도록 도와주는 절차입니다. 일반적으로 에스크로의 지시사항에는 서면으로 작성된 계약서 이외의 내용은 인정하지 않는다는 조항이 들어 있습니다.
따라서 귀하가 말한 대로 에스크로 서류상 매매 금액이 변경되어 있고 별도로 그 금액의 차이에 대해서 언급이 없다면 계약서상으로는 바이어가 지불해야 할 의무가 없는 것이 사실입니다. 세금을 회피하거나 또는 다른 이유로 매매 금액을 일부러 낮춰 계약서를 작성하는 경우가 종종 있으나 서류상 명백한 근거를 남기거나 미리 선불로 받지 않았다면 귀하와 같은 난처한 입장에 처하게 됩니다.
만약 바이어가 별도로 그 금액을 지불하겠다고 약속한 서류나 에스크로에 금액을 정정한 사유가 명시되어 있다면 바이어의 고의적인 사기성을 입증할 수 있으므로 지불 안 된 금액을 청구할 수 있겠지만 그렇지 않을 경우 귀하의 입장을 증명하기란 매우 힘들다 하겠습니다.

캠차지 인상에 대한 이의 신청 방법은?

<문> 약 6개월 전에 입주해 있는 상가 건물 주인이 바뀌었습니다. 올 초에 렌트 인상 통지서와 함께 전년도 공동경비 조정 차액(CAM Reconciliation)을 청구해 왔습니다. 예년에 비해 상당히 많은 액수라서 지불하지 않고 원래의 렌트만 보냈습니다. 그 후 건물주의 변호사로부터 렌트 연체 통보를 받았는데, 연체료와 변호사 비용까지도 부담해야 한다고 합니다.
터무니없이 오른 CAM 비용을 반드시 지불해야 하는지 이를 확인하기 위해서는 어떤 절차를 거쳐야 하는지 또한 이의신청을 한다고 해서 강제 퇴거를 당하는 건 아닌지 궁금합니다.

<답> 공동 경비(CAM) 즉 캠차지란 상가나 다세대 주택 등에서 입주자가 공동으로 사용하는 지역, 또는 공동으로 혜택을 받는 것에 대해 서로 분담해서 지불하는 비용을 말합니다. 모든 리스 계약서에는 공동 경비에 대해 그 내용과 청구 방법이 상세히 기록되어 있고 일반적으로 부동산세, 관리비, 보험료, 주차장, 쓰레기 비용 등이 포함됩니다. 비용 성격상 금액을 미리 확정할 수 없으므로 전년도 비용에 준해서 금액을 정하고 연말 회계 결산 후 그 실제 차액을 신년도에 일시불로 청구하게 되는 것입니다.
일반적으로 공동 경비 지출 내역을 간략하게 첨부하여 그 차액을 청구할 수 있게 되어 있습니다. 따라서 귀하가 그 비용을 내지 않게 되면 렌트를 내지 않은 것과 마찬가지로 연체료와 퇴거 소송을 당할 수도 있게 됩니다. 일단은 금액에 이의를 제기한다는 전제 조건과 함께 지불하고 차후에 상세한 내용을 확인하시는 것이 좋겠습니다. 참고로 공동경비 지출 내용을 검사하기 위해서는 건물주에게 서면으로 합리적인 범위 내에서 관련 자료를 요구할 수 있고 이에 소요되는 비용은 세입자가 지불해야 합니다. 이의 신청을 했다고 해서 건물주가 세입자에게 보복적 행동이나 부당한 대우를 하는 것은 법에 위반됨으로 유의해야 합니다.

리스 기간 만료 이전 퇴거 요청에 대한 보상

<문> 변두리 시내의 상가에서 소매업을 운영하고 있고 아직 리스 기간이 약 4년 정도 남아 있습니다. 현재 건물 매매를 위한 에스크로가 진행 중인데 건물주는 매입자가 세입자의 퇴거를 요구한다면서 저에게 건물을 비워 줄 것을 요구하고 있습니다. 어떻게 대응해야 하는지 자세한 설명을 부탁드립니다.
<답> 일단 건물주와 세입자 간에 리스 계약이 이뤄지게 되면 특별한 예외 조항이나 별도의 합의가 없는 한 건물주나 세입자는 그 계약을 일방적으로 파기, 또는 취소할 수 없게 됩니다. 건물을 구입한 새로운 건물주도 역시 그 계약서의 내용에 따라 이행해야 할 의무가 있기 때문에 건물주가 바뀐다 하더라도 건물을 비워줄 것을 요구할 수 없는 것입니다.
세입자가 사업의 부진을 이유로 일방적으로 리스 계약을 파기할 수 없는 것과 같은 이치라 하겠습니다. 아마도 건물을 구입하는 사람이 건물 매매계약의 전제 조건으로 세입자의 퇴거를 요구했던 것 같습니다. 왜냐하면 정당한 리스계약을 가지고 있는 세입자를 계약 만료기간 이전에 퇴거시키기 위해서는 세입자에게 정당한 보상이나 손해 배상, 즉 권리금, 예상손실 이익금, 또는 이주비용 등을 지불해야 할 의무가 있기 때문입니다.
실제 정당한 보상을 해주지 않고 세입자를 퇴거시키기 위해 어떤 건물주는 평상시 문제 삼지 않던 까다로운 조건들을 제시하며 퇴거 소송까지 제기하는 사례가 종종 있기도 합니다. 건물주와 어떠한 합의를 하기 전에 반드시 전문변호사와 상의하기 바랍니다.
(213)639-2900

한태호 변호사