매물 인수자 안 낸 렌트비 주인이 내야하나?

<문> 제가 얼마 전에 식당을 하나 운영하다가 팔았는데 새로 산 사람이 렌트비를 제대로 안 낸다고 건물 주인이 저보고 렌트비를 책임지라는 경고장이 왔습니다. 제가 가게를 팔 때 리스를 그 사람이 완전히 인수(assignment) 받았는데 건물 주인이 저보고 이런 책임 추구를 할 수 있나요?

<답> 리스를 인수하는 양도계약서에 정확이 질문한 분의 책임이 완전히 없어진다는 점이 명시되어있지 않은 한은 대부분의 양도서는 처음에 매스터 리스를 서명한 오리지널 테넌트가 가게를 팔고도 렌트비에 대한 책임이 없어지지 않도록 되어있습니다. 이럴 경우는 건물 주인보고 빨리 렌트비를 내지 않는 테넌트를 추방하는 Unlawful Detainer를 하라고 하는 게 났습니다. 건물 주인이 서두르지 않아서 오래 질질 끌 경우는 렌트비만 계속 쌓여서 질문하신 분 같은 오리지널 테넌트가 크게 손해보게 되는 경우를 봤습니다.
또한 가게를 판매한 분이 서브리서(혹은 매스터 테넌트)로 되어 있을 경우 서브리서로서 렌트비를 내지 않는 사람을 추방하는 퇴거명령을 할 권한을 가지고 있습니다. 가게를 사고팔 때는 다 끝났다고 생각할게 아니라 산 사람이 제대로 장사를 못할 때 매물을 판매한 본인이 법적으로 금전적으로 어떤 책임이나 손해가 돌아 올 까도 생각하고 거래를 해야 합니다.
그렇기 때문에 저는 비즈니스를 파는 분들께, 사겠다는 사람 말만 믿지 말고, 그 사람이 어떤 사업 경험이 있고 크레딧은 어떤지 기본적인 배경을 확인해보고 거래를 하라고 늘 권합니다. 변호사 사무실을 이용하거나 배경을 확인하는 조사관을 통해서 비용을 얼마 쓰지 않고 신속히 할 수 있습니다.
한번은 건물 주인이 자기 건물 안에서 옷 가게를 한다고 은퇴하고 싶어서 가게를 팔았는데, 산 사람이 옷 가게 해본 경험이 있다고 해서 팔고 나서 그게 거짓말이란 걸 발견했습니다. 가게를 산 사람이 경험도 없는 데 있다고 거짓말을 해서 사놓고는, 가게 운영도 제대로 못하고, 그 동네 손님이 주로 흑인과 남미 사람들인데 친절하게 대하지를 못해서 손님들이 점점 줄면서 결국은 가게가 망하게 되었고, 새주인은 렌트비를 제대로 못 내고 도망을 갔습니다. 물론 쉽게 도망을 가줘서 퇴거 명령하는 경비는 들지 않았지만 건물 주인은 렌트비를 3달째 못 받았고, 또 가게를 새로 렌트해야 하니 부동산 브로커 비용도 나가고 손해가 많았습니다. 물론 손님들도 다 떨어진 가게를 팔아야 하니 가게 가격도 지난번에 판 가격보다 뚝 떨어질 게 분명하고요.
배경 조사하는 말이 나와서 하는 말인데, 최근에 제가 아는 분이 타운에서 서로 얼굴 알고 지낸지 10년이 넘은 분과 동업을 시작했다가, 회사에 투자한 돈 중에 상당액을 그 동업한 사람이 자기 구좌로 빼 돌린 걸 발견하고, 그 돈 돌려받느라 시간과 변호사 비용을 많이 쓰는 걸 봤습니다. 10년을 각종 모임에서 보고 그 사람이 어떤 사업을 한다는 것도 대충 알고 하셨기 때문에 그 사람이 이렇게 신용 없는 사람이라는 것은 전혀 예측을 못하고 동업을 시작하셨다가 깜짝 놀라신 거죠. 사건이 터지고 나서, 그제야 조사를 해 보니 그 사람은 2년전에 파산 신고도 한 적이 있는 사람이라는 걸 알게 됐습니다. 파산 신고 같은 법원 서류는 공적인 정보로 되어있어서 변호사나 조사관이 컴퓨터에 이름만 찍어 봐도 쉽게 발견하기 쉬운 일인데, 같이 늘 얼굴보고 살면서도 그 사람이 파산 신고 한 것은 전혀 몰랐었다고 합니다.
꼭 사람을 못 믿어서가 아니라 나중에 돈 손해보고, 친구 잃고, 변호사 비용에 법원 다니느라 시간 낭비하는 것 보다는 처음에 미리 어떤 사람과 내가 비즈니스를 하나 정도는 간단히 라도 알아보고 시작하는 게 나중에 상심하는 것 보다 낫죠.
310-277-8011>
린다 정 변호사