건물주가 리스보증인 제소

<문> 가까운 친구가 사업체 구매시 건물주로부터 임대차 계약의 재정 보증인이 필요하다고 해서, 임대차 계약서에 보증인으로 서명을 해준 적이 있습니다. 그 친구는 불경기로 인해 얼마 전 사업체를 폐업하고 연락이 두절된 상태입니다. 며칠 전 임대료 체납금과, 임대 계약위반에 따른 손해배상 청구 소송장을 건물주로부터 받았습니다. 저는 아무것도 모르고 보증인으로서 서명을 해준 것 뿐인데 소송에 대응해야 하는지, 제 책임한계는 어떠한 것인지 궁금합니다.
<답> 어떤 일이든지 제삼자를 위해 보증인으로서 서명을 해준다는 것은 매우 신중하게 결정하여야 합니다. 많은 사람들이 보증인의 책임에 대해 잘못 이해하고 있다가 나중에 모든 채무와 법적 책임을 떠맡게된 후 뼈저리게 후회하는 것을 보게됩니다. 보증인은 말 그대로, 피 보증인이 채무나 기타 법적 의무를 이행하지 않을 경우, 보증인이 대신하여 모든 채무와 법적 책임을 진다는 것을 의미합니다. 따라서, 나는 아무것도 모르고, 그저 친구가 임대계약을 받게 해주기 위해 서명한 것뿐이라는 변명은 아무 소용이 없음을 명심하여야 합니다. 친구가 소식이 두절된 것으로 보아, 친구에게는 일방적인 궐석 판결이 내려질 것이고, 귀하는 보증인으로서 소송에 대응해야하며, 피 보증인의 모든 채무와 법적 의무에 대해 책임을 져야합니다. 추후에 피 보증인에 대해 변제를 요구할 권리는 있지만, 피 보증인이 아무 재산이 없다면, 실질적으로 변제 받을 길은 전혀 없다고 하겠습니다. 조속한 시일내에 전문가의 도움을 받아 합의를 도출하는 것이 현명한 방법이라 하겠습니다.

양도 받은 리스연장 거부

<문> 약 3년전에 시내에 있는 조그만 소매업체를 구입하여 운영하고 있습니다. 매매계약시에 건물주로 부터 임대 계약 양도에 관한 서면 동의를 받아 두었고, 남아있는 임대기간 5년과 그후 7년간 임대기간을 연장할 수 있는 권리가 있는 것으로 알고 있습니다. 얼마 전 기존 임대 기간 만료가 6개월 정도 남아있었기 때문에 임대계약서에 명시된 대로 건물주에게 임대계약 연장권한 행사를 통보하였습니다. 그러나, 건물주는 7년간의 임대계약 연장권한은 본래의 사업주에게만 해당하고 사업체와 임대계약을 양도받은 사람에게는 해당되지 않는다며, 임대계약 연장을 거부하고 있습니다.
<답> 일반적으로 사업체가 매매될 때는 그 사업체가 위치한 건물의 임대차 계약도 함께 포함되게 됩니다. 이때, 매매되는 사업체의 양도인은 그 해당되는 임대계약을 주로 양도(Assignment)의 형태로 새 구입자에게 이전하게 됩니다. 다시 말해서 구입자는 사업체 양도인이 가지고 있던 임대계약에 관한 권리와 의무를 동일하게 소유하게 되는 것입니다. 따라서 양도인이 7년간의 임대계약 연장 권한을 가지고 있었다면, 특별한 경우가 아닌한 귀하도 역시 그 임대계약 연장 권한을 그대로 유지하고 있다고 할 수 있습니다. 그러나 건물주는 임대계약이 양도될 때에 임대계약 연장권한을 제한한다는 규정을 둘 수도 있고, 임대계약 양도 시 건물주의 동의를 일반적으로 요구하므로, 이때에 귀하가 건물주와 어떻게 합의하였는가에 따라 달라 질 수도 있습니다. 예를 들면, 귀하의 임대계약서에 임대 연장권한은 본래의 임차인에게만 한정되고 임대계약 양도시에는 소멸된다는 제한 규정을 둘수가 있습니다.
그러할 경우, 건물주가 임대기간 연장권한에 대해 별도로 양수인과 서면합의를 하지 않았다면, 임대계약 연장권한은 소멸되었고, 귀하는 이 권한을 행사할 수 없다고 하겠습니다. 그러나, 임대계약서에 이러한 특별 제한 규정이 없다면, 또는 귀하가 임대계약 연장 권한을 서면상 명시적으로 포기하지 않았다면 큰 문제는 없다고 여겨집니다.

같은몰에 유사업종 렌트줘

<문> 저의 사업체가 위치한 상가에는 약 30여 개의 소규모 소매업체가 있습니다. 지난 달, 건물주는 저와 상의도 없이 제가 취급하고 있는 종류와 동일한 사업체에게 바로 옆자리에 임대를 해 주었습니다. 지금 개업을 위한 공사가 한창 진행 중인데 건물주에게 항의를 해도 응답이 없고, 새로 입주하는 사업체 주인도별로 응답이 없습니다. 이를 사전에 방지할 방법은 없는지 알고 싶습니다.
<답> 귀하의 임대 계약서를 잘 살펴보시기 바랍니다. 임대 계약서에는 통상적으로 동일한 성격의 사업체를 같은 상가 건물 내에 또는, 동일한 건물주가 상가를 여러 개 소유한 경우 일정한 거리 이내에 다른 사람에게 임대하지 않는다는 조항이 들어 있습니다. 이 규정은 계약당시 당사자들의 선택에 의해서 임대 계약서에 포함되는데 귀하가 계약 당시 이러한 규정을 채택했는지 알아보셔야 합니다. 임대계약서에 유사업종의 사업주에게 임대계약을 주지 않는다는 조항이 있다면, 건물주나 새로 입주하는 사업체 주인에게 중지할 수 있는 권한이 있지만, 그렇지 않다면, 건물주에게 반대나 항의할 권리는 없다고 하겠습니다. 또한, 바로 옆에 새로 개업을 위해 공사하고 있는 사업주를 방지할 권리도 없다고 하겠습니다. 따라서, 귀하의 사업체 성격상 동일한 사업체가 같은 위치에 또 생길 경우 지장을 초래한다면, 귀하가 임대 계약을 체결할 때 미리 확실한 보장을 받았어야 하는 것입니다. 임대 계약서에 대해 전문가의 도움이 필요한 이유가 바로 이러한 것에 있는 것입니다.
(213)639-2900
한태호 변호사