모기지 론 오피서로 일하며 가장 즐거운 일중에 하나는 클로징을 막 마친 첫 주택 장만 고객과 안도와 기쁨의 악수를 나누는 순간이다. 최근 서브 프라임으로 주택경기가 많이 둔화되고 또한 신용경색 한파로 주택시장은 때 이른 겨울을 맞고 있는 듯 하다.

이런 와중에도 첫 내 집 마련의 꿈을 준비하는 첫 고객을 대할 때 마다 항상 떨리고 반갑다. 사실 첫 주택 구입 고객은 정말 많은 것을 물어온다. 같은 설명을 여러 번 해도 몇 번을 되묻는데 살아가면서 이렇게 큰돈을 빌린다는 것이 쉽지 않은가 보다.이번에는 첫 주택 구입 고객이 많이 묻는 질문중 하나인 고객의 소득 증빙에 대해 알아보자.

일반적으로 고객들은 소득 증빙을 보여주지 않는 융자 타입을 ‘노닥’(No Documentation)으로 이해하는데 물론 No Doc융자도 있지만 최근 서브프라임 사태이후로 진정한 No Doc융자는 거의 자취를 감추었거나 있다고 하더라도 이자가 매우 높다. 그럼 ‘No Doc’이 아닌 경우에는 꼭 소득증빙을 보여줘야 융자가 될까? 그렇진 않다. 소득 증빙을 보여 주는 융자 타입을 ‘풀닥(Full Doc)’이라고 하는 것보다 한 단계 아래 인 ‘스테이티드 인컴(Stated Income)’이라는 융자 타입이 있다.

주택이나 콘도를 구입하게 되면 융자금의 월 페이먼트 외에 관리비라든지 세금 혹은 보험경비 등 주택 구입에 따른 주택 경비가 발생 한다 그리고 이외에 고객의 크레딧을 조회하게 되면 크레딧 리포트상에 고객이 현재 빚지고 있는 각종 카드의 월 페이먼트나 자동차 할부 또는 월 리스 금액까지 자세히 나타난다. 이런 경비는 모기지 융자 심사에 있어서 상당히 중요한 요소가 된다. 즉 융자를 해주는 렌더는 융자를 신청한 바이어가 그의 월 소득에 비하여 주택 경비와 크레딧 리포트상에 나타난 기타 경비로 월 몇 퍼센트가 지출 되는 가에 따라서 융자여부를 결정하게 된다.

이것을 전문 용어로 ‘Debt to Income Ratio’또는 ‘DTI’(Debt To Income)라고 한다. 필자의 은행에서 컨포밍기준(41만7,000달러 미만) 고객들에게 많이 이용하는 한 프로그램의 DTI 55% 입니다. 즉 수익금(Income)대비 고객의 모든 지출(주택경비와 크레딧 리포트에 나온 월페이먼트)이 55% 미만이어야 한다는 것이다.그럼 이 내용을 쉽게 이해하기 위해 가상 시나리오를 통해 알아보자. 어떤 고객이 회사에서 그래픽 디자이너로 5년간 근무하고 있는데 이번에 35만 달러인 콘도를 20%다운하고 80%융자를
얻는다고 가정해 보자.

콘도 구입 가격 35만 달러
80% 융자 금액 28만 달러
30년 고정 이자율 6.125%
월 페이먼트 1,701달러
월 콘도 관리비 300달러
세금 (School & Property) 월 200 달러
매월 카드 미니멈 페이먼트 200 달러

상기와 같은 조건일 경우 고객의 수입은 최소 얼마 이상이 되어야 할까? 먼저 고객의 주택 경비의 총합(월 페이먼트 + 세금 + 콘도 관리비)은 2,201달러이고 여기서 크레딧 월 페이먼트 200달러를 더하면 총 지출이 2,401달러인 셈이다. 이 고객이 DTI 55%를 맞추려면 총 지출에 0.55
를 나누면 된다. 계산 방식에 따라 2,401달러/0.55를 하면 4,366달러가 나온다. 즉 이 고객은 월수입이 최소한 4,366달러 이상 되어야 상기 프로그램으로 융자를 얻을 수 있단 말이다.

여기서 필자가 오늘 이야기 하고 싶은 ‘Stated Income’이라고 하면 상기 고객이 월 4,366달러 이상의 소득을 받고 있다는 증빙 없이 융자 서류(1003)에 4,366달러 이상을 번다고 작성을 한다는 것이다. 그럼 렌더는 바이어가 소득증빙을 하지 않으니 실제로 이만큼 벌고 있는지 확인을 할 수가 없을 것이다. 이것만 보면 융자를 얻기가 아주 쉽겠다고 생각할 수도 있다. 소득 증빙을 보지 않고 그냥 DIT의 퍼센트에 맞는 소득을 적어 넣으면 되니 말이다

그런데 렌더는 결코 쉽게 아무에게나 융자를 해주진 않는다. 바이어가 ‘Stated Income’으로 융자를 신청하게 되면 은행에서 어떤 작업으로 바이어의 소득을 점검는 것일까? 일단 바이어가 일하는 직업과 직장에서의 직위을 기준으로 소득 기준을 찾아낸다. 온라인 사이트www.salary.com에 들어가서 고객의 직업과 직위 그리고 고객 회사의 Zip Code를 넣으면 고객 회사의 주변의 고객과 동일한 직종의 소득 평균이 자세하게 나온다. 이 소득 표준편차를 가지고 융자 심사를 하게 되는 것이다.

그래서 아무리 ‘Stated Income’으로 소득 증빙 없이 융자 한다고 하더라도 델리 가게 1년 된 사환이 월 1만 달러씩 번다고 융자 서류에 적어놓으면 바로 소득 증빙를 보여 달라고 조건(Condition)이 붙거나 아니면 융자가 취소된다.

‘Stated Income’융자는 컨포밍일때는 크게 무리가 없지만 융자금액이 큰 점보융자일 경우엔 여러 가지 제약이 따른다. 점보의 DTI도 프로그램에 따라 좀 차이가 있지만 DTI 40% 정도선이다. 60만달러 정도를 소득 증빙 없이 융자를 받으려고 하면 이정도 주택의 월 주택세까지 포함되면 월 소득이 1만달러를 훌쩍 넘는다. 그래서 일반적으로 자영업자들이 아닌 W-2(일반 회사원)고객들이 점보 융자금을 ‘Stated Income’으로 융자 받기는 어렵다.

W-2고객이 융자를 받기 위해선 융자를 1차와 2차로 나누어 1차 모기지를 컨포밍으로 맞추어 융자를 받거나 아니면 추가 융자 신청자(Co-Borrower)를 포함시켜 소득을 증가 시키는 방법도 있다. 필자가 점보로 융자를 해준 고객 중 W-2고객은 대부분 고소득을 올리는 전문직 종사자들 이었다. 그래서 충분한 소득 증빙자료의 준비가 가능 하였다.

지금 주택 시장이 침체되어 있어 가격흥정이 유리하며 이자율 또한 30년 고정으로 6% 초반 대에 머물고 있다. 세입자들에겐 몇 년만에 찾아온 내집 마련의 호기가 아닐까 싶다. 더 바닥을 칠 때까지 기다리다 후회하지 말고 지금부터 다리품을 팔아 보는 것은 어떨까.

Peter Kwak
Sr. Loan Officer
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