왜 수익형 부동산에 투자할까? 모름지기 현금 확보, 세금 혜택, 그리고 나아가서 부동산 처분 시 발생할 양도소득 등을 생각하고 있기 때문일 것이다. 따라서, 향후 이 부동산의 가치와 시세에 대한 예측은 투자 결정에 큰 영향을 미칠 것임에 틀림이 없다.

▲가격상승율
먼저 손쉽고 간단한 방법은 부동산 가격상승율을 이용하는 것인데, 예를 들어 오늘 X 달러에 부동산을 구입하였다면 가장 실현가능한 상승기 대율을 추정하고 원 구입가와 개량비용을 적용하여 미래의 가치를 예측할 수 있다.

이 방법은 임대 수입이 아닌 다른 목적을 띤 부동산에 더 적절하게 사용될 수 있다. 예를 들어, 대로 선상의 일 점포 단독 건물이 있다고 하자. 아마도, 세입자인 점포 주인은 다른 어떤 투자자 보다 더 구매 욕구가 절실하여 더 높은 가격으로 건물을 매입할 가능성이 있다.
미래의 가격 예측에 대한 승수가 되는 가격 상승률은 실거래 가격에 맞추어 척도로 적합할 때 (예를 들어, 메인 스트릿상의 상용 건물의 평균 단위면적당 가격은 평방피트당 200 달러이고 내년에는 225달러로 상승할 것임) 가장 적절하게 사용될 수 있을 것이다.

▲자본수익률
대부분의 수익형 부동산이 그렇듯이, 원 구매가에 대한 매입자의 생각은 그리 탐탁치 않는 경우가 많다. 지난 80년대에 있었던 가격 폭등과 연이은 가격 붕괴가 그 좋은 예가 될 수 있을 것이다. 전형적인 투자자는 해당 부동산의 현재 임대 수입과 미래에 예측할 수 있는 기대 임대 수입에 관심을 두고 있다. 그런데, 어떤 투자자는 이러한 일련의 수입 스케줄만을 보고 건물을 구입하지는 않는다.

이런 투자자들는 자본수익 가격산출법으로 사용하기도 한다. 자본수익 가격산출법은 CAP Rate에 의한 방법이라 불리기도 하는데, 투자용 부동산의 가치를 그 부동산의 영업 순수입으로 판단하는 것을 원칙으로 한다.
산술적으로 투자용 부동산의 단순 자본 수익률은 그 부동산의 영업 순수입과 부동산의 현재 가격간의 비율로 측정한다.

자본수익율 = 영업순수입 / 현재 시세
Cap. Rate = NOI/Present Value
영업순수입은 총 임대수입에서 공실 손실 과 신용 손실 및 영업 제비용을 제외한 금액이다. 모기지 상환금과 감가상각은 영업 제비용에 포함 되지 않는다. 결국 영업 순수입은 전액 현금 구매 시 실현될 수 있는 순수한 수입인 것이다. 예를 들어, 임대용 부동산을 1백만달러에 구입하고 10만달러의 영업 순수입이 발생한다면 단순 자본수익률 즉 CAP Rate은 10%가 되는 셈이다. 이 자본수익률을 사용하여 부동산의 가격을 산출하기 위해서는 위의 공식을 뒤집으면 간단하다.

즉,현재 시세 = 영업 순수입 / 자본수익율
Present Value = NOI/Cap. Rate
기준년도의 예상시세(즉 그 해의 현재 시세)는 기대 영업 순수입을 투자자가 요구하는 자본수익률로 나누는 백분율이 된다.간단히 말하자면, 미래 시세의 예측하는 자로 자본수익률 즉 CAP Rate을 사용하는 것은 바로
이런 맥락에서 이다.내가 매매를 결정하는 것은 이 부동산의 영업 순수입을 투자 환수의 일환으로 간주하여 장래에 누구든지 내게로 부터 이 부동산을 구입하는 바이어는 이와 유사한 기대를 한다고 전제하며, 나에게서 매입할 새 투자자는 그가 원하는 자본수익율 즉 CAP Rate에 의하여 산출한 가격을 지불하고자 할 것이다.

만일 부동산이 27만달러의 순수입을 낸다고 하고, 바이어가 9%의 CAP Rate을 원한다면, 이 부동산의 가격은 3백만달러가 될 것이다.계산 원리는 매우 간단하다. 그러나 명심할 것은 미래 시세의 예측을 위한 판단 과정은 복잡하며, 중요한 것은 미래의 수입과 지출에 관한 매우 현실적이어야 한다는 것이다. 바이어의 입장도 마찬 가지이다. CAP Rate 즉 자본수익율의 책정이 현실적이며 합리적이어야 할 것이다. 바이어가 투자할 때의 관점에서 보면, 이 부동산 이외의 다른 투자 기회 많다. 투자자는 ‘CAP Rate 9%의 오피스 빌딩을 살 것인지 아니면 8% yield의 채권을 살 것인지?’ 또 ‘15%의 Mutual Fund는 어떠한지?’를 고민하고 있는 것이다. 투자자를 사로잡기 위해 경쟁력있는 CAP Rate이 될 수 있도록 부동산의 가격을 맞추는 것이 바람직하다는 말이다. 자본수익률이 높을수록 상대적으로 부동산의 가격이 낮아지게 되기 때문이다.

/장 상태/탑 부동산 사장
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