<문>임대 계약 연장의 절차와 방법
<문> 10개 정도의 소매상이 입주해 있는 상가에서 10여년간 음식점을 운영 중입니다. 7년간의 임대계약이 만료되고, 5년 기간의 임대계약 연장 권한 2개중 하나를 이미 5년 전에 행사했습니다.
현재 임대 기간이 거의 만료되는 데 연장권한(Option To Extend)을 행사하려고 합니다.

<답> 최근에는 거의 모든 임대차 계약서에 임대기간 연장 권한을 행사하는 방법과 시기, 제한 조건 등에 관하여 상세하게 포함되어 있습니다. 다소 차이는 있으나, 주로 임대기간 만료 6개월 이상 9개월 이내에 서면으로 연장권한 행사 여부를 건물주에게 통보하도록 명시하고 있습니다.
일반적으로 장기간의 임대차 계약인 경우 최소 6개월 이전에 통보할 것이 요구되며 1년이나 그 미만 기간의 임대차인 경우는 통상 약 1개월 이전에 통보 할 것이 요구됩니다. 아주 오래된 계약서이거나 전문가의 도움 없이 당사자끼리 별도로 만든 임대차 계약서가 아니라면 그러한 규정이 반드시 포함되어 있을 것입니다. 만일 연장권한 행사 없이 현재의 계약기간이 만료된다면 임대계약은 자동으로 종결되며 별도의 합의가 없는 한 건물주는 퇴거를 요구할 수 있고, 귀하가 응하지 않는 경우 강제 퇴거를 법원에 청구할 수도 있게 됩니다.
건물주에게 서면으로 임대계약 연장권한을 행사한다는 통보를 직접 전달하는 것은 물론 등기우편으로 보내시고, 새 임대 기간에 해당하는 렌트비를 지불하시길 권고 합니다. 참고로, 만일 귀하의 임대계약 연장이 법적으로 유효하지 않다면, 건물주가 렌트를 받았다고 하더라도 본래의 임대계약이 연장되는 것은 아니고, 월 단위 임대 계약(Month to Month)에 한정된다는 것을 주의하시기 바랍니다.


<문>사업체 매매‘오너 캐리’의 담보 설정은
<문> 그동안 운영해오던 사업체를 잘 아는 사람에게 양도하려고 합니다. 매매대금 전액을 일시불로 받는 것보다 약 절반 정도만 현금으로 받고 나머지 절반은 10년간 분할 상환(오너 캐리)으로 받고자 하는데, 분할 상환금 완불을 보장할 수 있는 방법과 담보 설정에 관하여 알고 싶습니다.

<답> 융자금액, 또는 제3자로부터 차용한 금액에 대하여 담보를 설정하는 방법은 여러 가지가 있으나 크게 부동산 매매시 사용하는 모기지나 신탁증서(Deed of Trust)와, 사업체 등과 같이 그 밖의 동산에 설정하는 UCC등기를 예로 들 수 있습니다. 그러나 사업체 매매시 분할 상환금에 대하여 차용인으로 부터 여러 가지 담보 제공을 요구할 수는 있습니다. 예를 들면 분할 상환금에 해당하는 액수만큼 구매자의 다른 부동산에 자발적 저당을 설정할 수 있고, 부동산이 위치한 해당 카운티의 등기소에 등기를 함으로써 효력이 발생합니다. 이는 우선순위에 차이는 있으나 그 해당 부동산의 매입자금 융자 저당 다음으로 우선순위를 가질 수 있게 됩니다. 강제적 저당, 즉 재판 판결에 의한 저당이나 다른 채무에 의한 저당과는 달리 채무자가 파산한다 하더라도, 모기지 다음으로 지불 받을 수 있는 바람직한 방법이라 하겠습니다. 또 다른 방법으로는 사업체 자체를 담보로 설정하는 방법이 있는데 이를 UCC-1이라고 합니다. 사업체 매매 계약시 에스크로 내용에 분할 상환금에 대한 UCC-1 설정을 명시하여 이를 주정부의 Secretary of State에 등기하면 됩니다. 일단 이를 등기하게 되면 구매자는 귀하의 동의나 허락 없이 다른 사람에게 사업체를 양도할 수 없으므로 분할 상환금이 완납될 때 까지는 귀하의 사업체에 대한 권리가 보장된다고 하겠습니다.


<문>렌트 연체와 임대차 계약 연장권리
<문> 시내 중심가에서 제법 규모가 큰 생산업체를 운영하고 있습니다. 이제 몇 개월 있으면 임대계약 기간이 만료되고 새로운 임대계약 연장 기간이 시작됩니다. 현재 7년 동안의 임대연장 권한이 2번이나 남아 있고 계약서에 따르면 만료 6개월 전에 연장권한 행사를 통보하게 되어있습니다. 모든 조건에 맞게 서면으로 통보를 하였는데, 건물주는 제가 렌트를 몇 번 연체한 경우가 있기 때문에 임대계약 연장 권한이 소멸되었다고 주장합니다. 따라서 새로운 임대차 계약을 맺어야 하며 렌트도 상당히 증가된 액수를 내야 한다고 주장하고 있습니다.

<답> 임대기간 연장권한이 계약서에 명시되어 있다 하더라도 그러한 권리를 행사하는데 어떠한 제한 조건, 또는 전제 조건이 존재하는지 확인해야 합니다. 거의 모든 계약서에는 임대계약 연장권한을 행사할 수 있는 전제 조건으로 여러 제한 사항을 두고 있습니다. 예를 들면 권리를 행사하기 위해서는 임대기간 동안 어떠한 계약 위반도 없어야 한다는 것을 요구할 수도 있고, 지난 1년 이내 3회 이상 계약위반을 할 경우 권리가 소멸된다는 조항도 있을 수 있고, 또는 계약 위반사항을 시정하지 않고는 권리를 행사할 수 없다는 제한 규정을 둘 수도 있습니다.
따라서 귀하께서 렌트를 연체한 경우가 있다면 이는 계약위반에 해당하므로 건물주는 귀하의 리스 연장 옵션 행사에 대해 거부할 수도 있게 됩니다. 앞서 말씀드린 대로 어떠한 근거에 의해 건물주가 연장권한을 거부하는지, 자세히 알아보셔야 합니다. 건물주로부터 렌트 연체에 대해 어떤 경고를 받았는지, 퇴거소장을 받은 적이 있는지, 연체된 시기 및 빈도 등 여러 가지 사항이 참고사항이 된다 하겠습니다.(213)639-2900

한태호 변호사