부부공동 명의로 주택 소유한다면

<문> 50대의 부부입니다. 20년 전 LA 근교에 20만달러를 주고 구입한 거주 주택이 140만달러가 되었습니다. 집문서에 부부공동 명의(Joint Tenants)로 되어 있습니다. 부부 중 한사람 사망시 주택을 상속하거나 상속받은 사람이 팔았을 때 부부 공동명의로 소유한 것이 세금에 어떤 영향이 있습니까?

<답> 상속세를 산출하는 상속재산금액은 주택소유권 형태와 상관없이 사망시의 시가로 결정됩니다. 그러나 상속받은 사람이 그 주택을 팔 경우 다음과 같이 판매소득을 계산합니다. 귀하의 경우 부부 중 한 분이 사망한 후 남아있는 배우자가 상속받아 그 집을 140만달러에 팔았을 경우 원가 20만달러 중 사망자 몫인 10만달러는 상속 당시 시가로 재평가되어 70만달러가 되고 생존배우자 몫인 원가는 그대로 10만달러가 되어 판매하는 주택의 원가총액은 80만달러가 됩니다. 따라서 140만달러에 판매한 주택의 판매소득은 60만달러가 됩니다. (140만달러- 80만달러)
상속절차상 법원의 유언검증절차(Probate Process)없이 상속되는 장점이 있습니다.

재산을 부부공유재산으로 소유

<문> 저희 부부는 15년 전 8유닛 아파트를 100만달러에 구입하여 지금은 약 200만달러가 되었습니다. 구입 당시에는 소유형태가 무엇인지 몰랐는데 지금 알아보니 부부 공유재산(Community Property)형태로 등기되었다고 합니다. 이런 형태로 되어 있으면 부부 중 한사람의 사망 시 상속에 관련하여 어떤 영향이 있나요?

<답> 사망 당시 상속세금 산출을 위한 아파트의 시가는 소유형태와 상관없이 사망 당시 시가로 결정됩니다.
그러나 상속받은 사람이 이 아파트를 판매할 경우 판매이익금을 다음과 같이 계산합니다.
부부 공유 재산은 공동명의와 달리 부부 중 한사람 사망 시 구입원가를 계산할 때 사망자 몫이나 생존배우자 몫 모두 사망 시의 시가로 재평가 되어 그 구입원가가 200만달러가 됩니다. 그러므로 상속받은 직후에 200만달러에 판매한다면 매매차익이 없으므로 소득세를 내지 않습니다.
그러나 만약 상속받은 후 아파트 값이 250만달러에 판다면 판매이익금이 50만달러(250만달러- 200만달러)가 됩니다.
상속절차상 비록 약식이지만 법원의 유언검증절차(Probate Process)를 거쳐 상속되는 단점이 있습니다.

더 좋은 부부간 소유형태로 바꾸고 싶은데

<문> 저희 부부는 10년전에 집을 부부공동명의로 구입하였습니다. 앞으로 계속해서 이 집에서 살고 싶은데 이런 소유형태로 계속 가지고 있어야 할 지 아니면 다른 형태로 바꾸어야 할 지 궁금합니다.

<답> 귀하의 경우 현재 가진 거주주택을 포함한 모든 재산 규모에 따라 상속세금관계, 상속후 주택판매의 경우 소득세 관계, 상속 절차등을 고려하여 결정해야 하므로 전문가와 상의하시는 것이 좋습니다.
일반적으로 다음과 같은 방법을 생각할 수 있습니다.
1)Community Property with Right of Survivorship(생존자 취득조건부 부부 공유 재산)의 형태로 명의변경하면 Community Property로 되어 부부 중 한사람의 사망시 구입원가를 시가로 재평가하는 장점과, Joint Tenants의 장점인 상속절차에서 법원의 유언검증절차 없이 상속할 수 있습니다.
2)Living Trust(생존신탁명의)를 Set-up하여 재산을 Living Trust로 명의 변경할 때 거주주택을 부부간 Community Property로 변경하여 Living Trust에 Transfer할 수 있고, 유언을 포함한 모든 상속계획을 미리 결정하여 둠으로써 부부 모두 사망시 상속세 절약과 법원의 유언검증절차 없이 상속절차를 용이하게 할 수 있습니다.
(213)365-1700
최정길 CPA(Choi Hong Lee & Kang LLP)