변동이자 모기지의 꼭 알아야 할 10개의 용어들
오세일 융자
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요즘 일어나고 있는 부동산 경기 침체와 모기지 시장의 급격한 냉각과 그 영향으로 제기되고 있는 불경기의 중요 요인 중의 하나로 변동이자 모기지(Adjustable Rate Mortgage- ARM), 오프션 ARM을 들고 있다.

오늘은 변동이자 모기지를 지금 가지고 있거나 혹은 그러한 모기지를 받으려고 하는 사람들이 꼭 알아야 할 10가지 용어들에 대하여 알아보고자 한다. 그 이유는 이 10가지 용어들과 그 내용들을 앎으로 말미암아 변동이자 모기지의 고정기간이 끝나고 이자율과 상환조건이 변경될 때 예상되는 페이먼트를 미리 알고 대책을 보다 구체적으로 잘 세울 수 있기 때문이다.

1. Cap. 변동이자율의 상한선. 변동이자율이 일정기간 안에 증가할 수 있는 상한선으로 모든 변동이자 모기지가 2가지 Cap을 가지고 있다. 그 하나는 Periodic Cap이고 이는 이자율 변경 때마다 적용되는 상한선이다. 다른 하나는 Lifetime Cap으로 이는 모기지를 갖고 있는 전 기간 동안에 적용할 수 있는 상한선인 것이다. 보통 이 Cap들은 N1/N2/N3로 표시한다. N1은 모기지의 이자율이 첫번째 변경될 때의 상한선을 표시한다. N2 는 Periodic Cap을 N3는 Lifetime Cap을 표시한다.

2. Cap - Lifetime. 이는 모기지를 가지고 있을 동안 적용될 수 있는 이자율의 최대 상한선이다. 요즘의 많은 모기지들은 대부분 6%의 상한선을 가지고 있다. 이는 만약 모기지의 introductory 이자율이 5%일 경우 최대 11%까지 그 이자율이 상승할 수 있다는 의미가 된다. 그러나 이 Cap은 모기지마다 다르기 때문에 자신이 가지고 있거나 혹은 받으려고 하는 모기지의 조건을 잘 살펴보아야 한다.

3. Cap - Periodic. 이 비율은 모기지 이자율이 변경될 때 사용되는 상한 혹은 하한선이다. 거의 모든 모기지는 2%의 상한선을 가지고 있다. 그러나 많은 경우에 이를 상한선으로는 쓰지만 하한선으로는 쓰지 않고 하한선을 따로 정하거나 혹은 처음 받는 이자율을 하한선으로 할 경우가 많다. 그리고 앞서도 언급한 것처럼 일정기간(1, 2, 3, 5년 등) 이자율을 고정하였을 경우 그 첫번째 이자율 변경상한선(N1)을 따로 정할 경우가 많다. 이 사항들은 모두 Note와 그에 첨부되는 서류에 표시되어 있다.

4. Index. 미국채나 은행에서 지급하는 이자 등 부채에 대하여 지급되는 이자율이나 수익율의 일정기간의 평균치나 지수들로 이것은 변동이자율 산정의 기준이 된다. 모기지의 이자율 산정에 보편적으로 사용되는 Index로는 1년 국채 수익율, 연방 주택융자은행의 11th District 의 Cost of Fund, 런던은행간 단기이자율, 월스트리트 저널에 발표되는 Prime Rate 등이다.

5. Introductory rate. 가끔 이것을 Teaser rate이라고도 부르는데 이는 모기지 기간 초기의 얼마동안 은행에서 부과하는 보통의 이자율보다 다소 낮은 이자율을 이야기한다. 그 기간이 끝나면 이자율은 Indexed rate로 오르게 된다.

6. Margin. 이는 은행이 Index에 더하는 이자율이다. 그러므로 모기지 이자율은 Index + Margin이 되는 것이다. 예로, 지금 1 Year Libor index가 5.25%이고 Margin이 2.25%라 한다면 그 모기지의 이자율은 7.5%가 되는 것이다.

7. Rate adjustment. 은행에서 변동이자율을 바꾸는 것을 의미하며 그 시기는 Note 상에 표시되어 있다. 새로운 이자율은 Cap을 상한선으로 하여 그 이내에서 Index + Margin으로 결정된다. 즉 Index + Margin이 현재이자율 + Cap 보다 크면 현재이자율 + Cap으로 이자율이 정해지는 것이다.

8. Reset. 변동이자율과 그 페이먼트 조건이 변경되는 것을 말하며 요즘처럼 이자율이 오르고 있는 상황에서 대부분의 경우 그 첫변경 때의 페이먼트 변화는 상당히 많을 수 있다.

9. Recast. 이는 네가티브 옵션 모기지의 이자율 및 페이먼트 조건 변경을 말하는 것으로 보그 Recast Trigger의 조건에 따라 다르긴 하지만 보통의 경우 모기지를 받은 후 약 5년 정도 후에 일어난다. 이것이 일어날 경우 대부분의 경우 그 페이먼트 조건이 원금과 이자를 같이 내는 조건으로 바뀌어 미니멈 페이먼트만을 하던 사람들은 그 페이먼트가 배 이상으로 올라가게 되는 것이다.

10. Recast Trigger. 네가티브 옵션 모기지의 Recast를 일으키는 모기지 조건으로 보통의 경우 2가지 정도가 있다. 그 하나는 기간이고 다른 하나는 모기지 잔액이다. 기간으로는 보통 5년일 경우가 많으며 이 기간이 지나면 모기지의 잔액과 관계없이 Recast를 하게 된다. 다른 하나는 모기지 잔액이 처음의 대출 잔액에 비하여 110%에서 120%로 되었을 경우로 이는 융자의 조건에 따라 다르다. 또한 조건에 따라 이 2가지를 다 적용하여 2가지 중 한가지가 해당이 되면 Recast를 하는 경우도 많다.

이러한 사항들은 융자를 받을 때 Sign 후에 받은 서류들에 표시가 되어 있으므로 참작하여 그 변화에 미리 대처하는 것이 바람직하다.