PRWeb 에의하면 지난 4월부터 7월 사이에 California 에서 새로 주택 차압절차에 들어간 주택수는 17,400건에 이르며 San Diego County가 그중에서도 가장 큰 증가세를 보인것으로 나타났다고 밝혔다. San Diego County는 2006년 7월에 비해 약 450%의 급격한 증가율을 보인 것이다.

CNNMoney.com에서 발표한 것에 따르면 California의 Stockton이 100개 미국 metro area 중에 2006년 상반기 6개월 대비 2007년 상반기 주택차압율 상승 1위로 조사되었으며 Riverside/San Bernardino 가 4위, Bakersfield 가 8위, Fresno 가 14위, Oakland 가 19위, San Diego 23위로 나타났으며 San Jose/Sunnyvale/Santa Clara 는 56위로 나타났다.

이러한 California 주에서의 주택 차압율의 상승의 주요 요인은 California 주가 항상 주택구입을 원하는 사람들에게나 부동산 투자자들에게 가장 매력적인 지역중의 한곳임으로인해 투자쏠림현상이 일어났다. 그에따라 주택가격의 급격한 상승이 일어났고 대출은행들도 그에 따라 option 혹은 interest only hybrid adjustable-rate mortgage와 같은 융자프로그램들을 만들어 팔아 전통적인 융자프로그램으로는 주택구입을 할 수 없었던 많은 사람들이 주택을 구입하게되었다. 많은 사람들이 심지어는 집값의 100% 혹은 103% 융자를 받아 주택을 구입하였다.

이러한 option 혹은 interest only hybrid adjustable-rate mortgage 융자 프로그램들은 짧게는 2년 혹은 3년 길게는 5년 혹은 7년후에 이자율과 조건이 조종되는 프로그램으로 이때 이자율이 많게는 5% 까지 이전이자율에 더해지고 interest only 이었던 프로그램은 조건이 조정되면서 원금과 이자를 같이 내야하는 조건으로 바뀌어 매월상환금액이 조정전에 비하여 거의 2배에 가까워진다. 그리하여 융자를 받은 사람들이 payment 를 내지못하는 상황에 직면하여 foreclosure가 늘어나게된 큰 원인으로 지목되고있다.

2006년 상반기 까지는 foreclosure 에 직면한집들의 거의 90% 정도가 재융자를 하거나 집을 매각하여 foreclosure 면하여지만 2007년도들어서는 겨우 55%정도가 차압을 면할 수가 있었다. 앞으로는 더욱 그숫자가 증가하리라는 전망이다.

요즘 주택가격이 낮아짐으로 인해 주택의 foreclosure 단계에 들어간 집들도 현시세보다 현재 그집이 가지고있는 융자금액에 기초한 높은 가격으로 경매에 나오는 경우가 많아 응찰자를 찾지 못하는 경우가 대부분이어서 요즘들어 약 15% 정도많이 경매로 팔리고 나머지는 결국 은행의 소유 (Real Estate Owned ? REO)로 남게된다. ForeclosureRadar.com 에 의하면 지난 5월California에서만 약 $2.8billion 상당의 주택들이 경매에 나왔었는데 약 $2.6billion 상당의 주택들이 응찰자가 없어 팔리지 않았다고 발표하였다.

이런상황에서본다면 앞으로 은행들이 시간과 비용이 많이드는 foreclosure 의 단계를 밟기 보다는 그이전에 융자를 받은 사람들에게 short sale 을할 수있게 허락하는 확율이 더 높아질 것이라고 전문가들이 전망하고있다.

Shot sale은 융자를 받은 사람이 은행에 그 payment의 어려움과 현 주택시세가 융자금액보다 낮다는 것을 증명함으로 은행이 그 융자금이하로 주택을 처분할 수있게 허락하고 그 모자란 부분에 대하여 전액 혹은 일부 금액에대하여 상환을 면제하여주는 주택매매의 방법으로 융자를 받은사람이나 융자은행이 빠르게 문제를 해결하며 손해를 줄일 수 있는 방법중의 하나이다.

Redwood City에 자리한 한 부동산 업체의 조사에따르면 6월말 현재 Santa Clara County 에서 매매된 주택의 약 8%정도 만이 shot sale 이나 foreclosure 혹은 REO 로 매매되어 이것은 아직 주택가격 하락의 주된요인으로 작용하지못한 것으로 나타났다. 그러나 앞으로 더욱 REO 가 증가하고 또 trustee 들이 가격을 대폭내리기시작하면 주택가격이 더욱 낮아지리라 전망이 된다. 그리하여 전문가들은 이러한 전망들과 실제지금 나타나고있는 금융권의 상황들을 종합하여 보면 앞으로 주택시장의 침체가 장기화 될 것이라는 어두운전망들을 내놓고있는 것이다.

오세일 (James Oh) 융자
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